焦點上海房地產(chǎn)網(wǎng) 2006年05月16日13:46 新地產(chǎn)
他山之石，可以攻玉，研究其他城市軌道建設(shè)的成功范例，能給我們今天提供最好的參照。
城市軌道交通的誕生和發(fā)展已有100多年歷史。但重視和大規(guī)模修建城市軌道交通系統(tǒng)則是在二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以后。
20世紀(jì)下半葉以來，伴隨著世界范圍內(nèi)的城市化進程，世界各國的城市區(qū)域逐漸擴大，城市經(jīng)濟日益發(fā)展，城市人口也逐漸上升，機動車輛增長尤快；行車難、乘車難，不僅成為市民工作和生活的一個突出問題，而且制約著城市經(jīng)濟的發(fā)展。在這樣的背景下，世界各國紛紛開始采用立體化的快速軌道交通來解決日益惡化的城市交通問題。大城市逐步形成了目前以地下鐵道為主體，多種軌道交通類型并存的現(xiàn)代城市軌道交通新格局。
在此，新地產(chǎn)策劃機構(gòu)在國內(nèi)、國外選擇了上海、深圳、香港、東京四個城市，分析其軌道建設(shè)形成各自的特色，挖掘值得北京軌道發(fā)展借鑒的方面。
上海：軌道交通改變地產(chǎn)格局
近年來，在上海交通網(wǎng)絡(luò)不斷蔓延鋪陳的同時，樓市價格亦節(jié)節(jié)攀升。尤其是軌道交通建設(shè)的相應(yīng)增加，不僅有效的拉近了城市與郊區(qū)之間的距離，更拉動了上海樓市。
上下“兩個上海”
曾有人戲言，“上海是兩個，一個地上，一個地下。”由此不難看出,上海軌道交通的發(fā)展已初具規(guī)模。走在上海的地鐵書店——季風(fēng)書園里，雖然耳邊隱約會傳來地鐵通過的轟鳴聲，但置身于此，很容易讓人忘記這里是地下。因為書店通風(fēng)很好，還有優(yōu)雅的小咖啡座。除了書店，上海的地鐵站里，商鋪林立，小餐館、熟食店、零食點、家居用品賣場到處可以尋到。
站在浦東國際機場到上海市區(qū)的快速交通線上，則可以看見另一幅景象——一輛輛磁懸浮快速列車馳騁其間?？偼顿Y為人民幣89億元的上海磁懸浮快速列車干線工程，西起上海地鐵2號線的龍陽站，東至浦東國際機場，正線長約30公里，上下行折返運行。而上海地鐵一號線和二號線，在線路上交叉成十字形，跟北京的“一橫一圓”的形狀不同。
“上海目前擁有5條軌道交通線路及1條磁懸浮線路，軌道總長度共計140公里；規(guī)劃2010年建成11條線軌道交通線路，總長度達(dá)到400公里，相當(dāng)于發(fā)達(dá)城市如紐約、倫敦的軌道交通水平；規(guī)劃2020年完成17條軌道交通線路建設(shè)，總長度達(dá)到810公里。”戴德梁行一位負(fù)責(zé)人介紹。
上海的軌道交通已步入快行道，其規(guī)劃與發(fā)展特征主要體現(xiàn)在：土地利用布局與軌道交通相互協(xié)調(diào)，沿軌道通道集中發(fā)展；交通導(dǎo)向開發(fā)(TOD)，軌道交通建設(shè)計劃與土地開發(fā)計劃協(xié)調(diào)；對站點周圍地區(qū)實施較高強度的開發(fā)，站點周圍集公共交通樞紐、住宅、商業(yè)和娛樂設(shè)施為一體。
軌道交通助長地價
許多地鐵物業(yè)的購買者，除看重離地鐵近出行方便之外，對物業(yè)升值潛力也給予了“厚望”。地鐵在房地產(chǎn)開發(fā)中就像一根“點金棒”，其所過之處物業(yè)價格應(yīng)聲而漲，地鐵沿線住宅物業(yè)與非沿線住宅物業(yè)的差價一般在25%至30%之間。上海物業(yè)走勢與軌道交通結(jié)合得相當(dāng)緊密：地鐵一號線通車時，沿線梅隴、莘莊等地房產(chǎn)熱銷，一度形成獨立板塊；地鐵二號線通車，迅速帶動世紀(jì)公園、龍陽路、張江等地區(qū)，使他們成為購房熱點區(qū)域；明珠線通車又讓江灣鎮(zhèn)、黃興綠地等受益匪淺，因為交通便利度的提高，吸引了大量中心城區(qū)居民前往該地區(qū)。
2003年，上海交通設(shè)施建設(shè)投資大幅度增加，由2002年的142.86億元增加至219.66億元，增長了53.8%。這些數(shù)據(jù)反映出上海交通設(shè)施建設(shè)正處于高峰期。而與此相對應(yīng)的則是整整一年上海土地價的飆升，尤其是規(guī)劃中“三城九鎮(zhèn)”的土地更是有了成倍的上漲。 可以說，在影響上海市土地價格諸多因素中，軌道交通對地價的提升最為明顯，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于綠化以及其他相關(guān)的配套設(shè)施所帶來的改變。地價上升的主要動力就是軌道交通，而地價的上漲將直接推升房價。以2003年11月26日開通的軌道交通5號線(莘閔線)為例，在年初該路線銀都路站附近的好世鳳凰城的價格僅僅為3700元／平方米，但在年底時卻已經(jīng)達(dá)到了5600元／平方米，一年的漲幅高達(dá)51%。在莘莊區(qū)域里，自地鐵一號線1993年投入使用的前后3年里，地鐵周邊1公里范圍內(nèi)商品住宅價格提升了2-3倍。
“激活”或“補充”的作用
上海一位地產(chǎn)企業(yè)管理人士分析，現(xiàn)有軌道交通線的貫通對于周邊物業(yè)價值的影響有限。目前正在興建的多條軌道線所通過的大部分區(qū)域，都已形成比較完備的交通體系，軌道交通的意義更主要是起到補充作用。與早期地鐵1號線通到當(dāng)時交通極為不便的莘閔大不相同。這種一條軌道“激活”一大片區(qū)域住宅市場的情形在上海已很難重現(xiàn)。話雖如此，軌道交通對于已經(jīng)建好的物業(yè)的“補充作用”還是不可小覷，因為他還會讓周邊物業(yè)表現(xiàn)出較強的抗跌能力。畢竟交通環(huán)境的改善，對樓盤仍然會啟到拉動作用，只不過在不同交通大環(huán)境里會產(chǎn)生不同的效應(yīng)。
除了住宅，要想實現(xiàn)在“地下生活”，發(fā)展軌道交通的配套商業(yè)也是必不可少的。有了較為完善商業(yè)配套，軌道交通的“激活”或“補充”作用才能更好的發(fā)揮。從上海地鐵上蓋商業(yè)較為成功的幾個案例，如人民廣場地下商城、中山公園。 戴德梁行認(rèn)為地鐵商業(yè)的發(fā)展必須遵循兩點原則：其一，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。開發(fā)商擁有絕對的統(tǒng)一管理權(quán)，更有利于商場經(jīng)營，而且便于對招商與經(jīng)營管理工作進行詳細(xì)策劃和布置。這樣可以實現(xiàn)對租價、商場布局等適度進行統(tǒng)一，以避免業(yè)態(tài)之間的同質(zhì)化競爭。其二，主題定位鮮明，特色化經(jīng)營。地鐵上蓋商業(yè)發(fā)展必須根據(jù)周邊人流和消費習(xí)慣等實際情況嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M行包裝定位、確定發(fā)展模式，而且要根據(jù)人們的消費心理及購物潮流來及時進行業(yè)態(tài)調(diào)整。 軌道七號線成新的期待
前些時候，全長35公里、從寶山經(jīng)普陀、靜安、徐匯并越江到達(dá)浦東的M7線已正式開工，并將在2010年世博會舉辦前通車。浦東新區(qū)南塊和寶山西部、普陀北部，南北兩頭住宅受益于M7線的即將開通。 目前這幾個區(qū)域具有共同的特點，一是住宅區(qū)集中，人口導(dǎo)入量大，有許多知名的居住社區(qū)。北面有大華、錦秋、管弄、鎮(zhèn)坪、長壽等新老大型居住社區(qū)，南面更是設(shè)置了9個站點，途經(jīng)上鋼、上南、昌里、六里、錦繡、萬邦和世紀(jì)公園等居住板塊，涉及的居住物業(yè)面積可達(dá)到數(shù)千萬平方米。二是目前南北交通直達(dá)路線少，特別是乘坐越江交通花費時間較多，到市中心需要通過換乘才能到達(dá)。M7線的開通，將給南北兩頭的居民帶來出行的直接便利，特別是為兩頭市民到達(dá)中心城區(qū)提供了一條便捷通道。
對于上海樓市中的“軌道效應(yīng)”，人們已然不陌生。在上海易居房地產(chǎn)研究院的分析師看來，7號線縱穿整個上海西部中心區(qū)域，而地鐵物業(yè)的升值潛力在那里的中低端住宅上將體現(xiàn)得更為明顯。“地鐵沿線住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域其他地段，其價格也略高于同等水準(zhǔn)物業(yè)。當(dāng)然，從住宅類型分析，并非所有的地鐵樓盤在后續(xù)市場上的表現(xiàn)都一樣，如對于別墅等高端產(chǎn)品的影響則較小。”
