上海樓市成交量萎縮一半 央行報告預警兩大隱患
2006年02月20日14:20 中國房地產(chǎn)報
本報記者 陳賢鋒 田園 上海報道
上海樓市，向左還是向右？對此，不少學者頗感困惑。
2月8日，上海市統(tǒng)計局局長潘建新披露，2005年全市商品住宅銷售均價為6698元/平方米，比上年增長9.2%，全年商品住宅銷售面積2845.7萬平方米，比上年下降12%。
令人擔憂的是，這種整體價升量跌的態(tài)勢從去年一直延續(xù)至今，甚至演繹成近日商品房市場價量齊跌的深度低迷。
2月16日，國家發(fā)改委發(fā)布最新消息，2006年1月，上海市新建商品房銷售價格同比下降3.1%。而另有數(shù)據(jù)顯示，2月3日～9日，上海全市商品房共成交10.8萬平方米，比前一周環(huán)比下降61.5%。
同時，央行上?？偛咳涨鞍l(fā)布報告稱，目前的上海樓市存在兩大隱患：銀行放貸風險劇增和引發(fā)商品房交易糾紛。
成交量極度萎縮
盡管去年在上海率先掀起降價旋風的樓盤——萬里雅筑在春節(jié)后突然發(fā)布漲價公告，同時，亦有部分業(yè)內(nèi)專家認為上海樓市已經(jīng)走穩(wěn)，并開始有回暖跡象，但春節(jié)后的成交數(shù)據(jù)并沒有支撐回暖的說法。
“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，2月1日，春節(jié)后上海房地產(chǎn)交易恢復首日的交易量僅為24套；春節(jié)7天長假，顯示的成交量僅146套，與去年同期成交的397套相比，只相當于去年同期數(shù)量的37%。
來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)同樣不容樂觀。根據(jù)中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，今年1月29日～2月11日，上海住宅成交套數(shù)2337套，成交面積25.08萬平方米；其中普通住宅成交972套。而據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，去年2月1日～15日，全市商品住宅銷售面積56萬平方米。
兩者相比，同為春節(jié)前后期間兩周的成交量，今年比去年萎縮了將近二分之一。
二手房市場出現(xiàn)了同樣的情況。1月下旬至2月上旬，上海二手房市場總體表現(xiàn)較為平淡，看房客戶人數(shù)以及掛牌量均有小幅下降。中原、美聯(lián)、易居臣信等中介反饋的消息顯示，春節(jié)前后，二手房市場進入傳統(tǒng)交易淡季，買賣非常平淡。國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計數(shù)字也表明，上海二手房價格1月同比在下缺。
易居臣信上海達安店店長葛屹表示，他們店的成交基本以租賃業(yè)務為主。
后市預測分歧大
對于上海樓市后市走勢的預測，業(yè)界各方的差異比較大。
前不久，中信嘉華銀行發(fā)布研究報告。報告稱，中國房地產(chǎn)市場的軟著陸還將延續(xù)兩年時間。
中信嘉華銀行中國業(yè)務首席經(jīng)濟策略師廖群告訴記者，上海屬于重點調(diào)控區(qū)域，至少還要調(diào)整兩年時間。
廖群認為有兩個因素決定中國房地產(chǎn)未來走向，一是開發(fā)商及大眾購房者對政府調(diào)控決心的看法；二是政府的軟著陸目標，政府調(diào)控最終能否成功取決于其協(xié)調(diào)這兩方面的能力。目前看來，房地產(chǎn)市場著陸的速度較普遍預期為低，一方面因為政府以“漸進”手法調(diào)控，另一方面市場對政府控制房地產(chǎn)市場決心有所猶疑，但這無疑成功避免了中國房地產(chǎn)市場硬著陸所帶來的巨大沖擊。
而美聯(lián)物業(yè)中國上海區(qū)域董事劉志忠說：“目前上海樓市正開始步入買方積極入市的新周期，但市場還需一段時間才能恢復高峰期表現(xiàn)。”
他甚至預測：“上海樓市今年第一季度價格可上升10%。”
中原地產(chǎn)(上海)董事總經(jīng)理譚百強認為，2005年的宏觀調(diào)控政策，使得市場的各方參與者對后市信心明顯不足，住宅有效需求受到抑制，導致一二手房都出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，價格也一路下滑。2006年，購房者將陸續(xù)入市，對市場的消費信心可逐步得到恢復。
他認為，消費者和開發(fā)商正在調(diào)整心態(tài)，健康入市，為目前相對低迷的市場提供了走出困境的機會。
中原地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)顯示，2005年底上海交易量已恢復到宏觀調(diào)控前的60%左右，并逐漸趨于穩(wěn)定。
中房指數(shù)華東研究院副院長陳晟則認為：“今年上海房價可能會在一個箱體里振蕩。”他表示，三個因素將影響今年走勢：稅收、央行預售制度和上海市政府對未來房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。
對于稅收，陳晟認為今年可能要出臺住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅政策，一旦個人所得稅政策出臺，對房地產(chǎn)市場的影響將會很大。“一直有規(guī)定所得稅率是20%，明年可能會出來，但還不敢保證。”他說。
上海市長寧區(qū)房地局高級經(jīng)濟師顧海波認為，上海房地產(chǎn)泡沫尚未擠破，應該也必須再下一個臺階盤整。他認為，目前宏觀調(diào)控在上海的作用剛開始顯現(xiàn)，但并沒有到位，還需要繼續(xù)調(diào)控。
央行預警：滬樓市暗藏兩大隱患
交易的低迷將引發(fā)一連串后果。
日前，中國人民銀行上?？偛拷舆B發(fā)布《2005年上海市金融運行報告》和《2006年1月上海市貨幣信貸運行情況報告》。兩份報告顯示，上海市房地產(chǎn)交易量持續(xù)低迷，導致上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款猛增，而個人住房貸款卻呈現(xiàn)下跌走勢。
報告指出，如果繼續(xù)保持這一狀況，將進一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張程度，并影響金融機構(gòu)全年貸款總量的投放和銀行利潤的增長。這是自2005年8月央行發(fā)布的中國房地產(chǎn)金融報告指出房地產(chǎn)貸款具有潛在風險之后，央行第二次對房地產(chǎn)信貸發(fā)出預警。
在肯定2005年上海市金融運行“整體呈現(xiàn)平穩(wěn)、健康態(tài)勢”的同時，央行金融運行報告提醒人們關(guān)注并客觀認識上海金融運行中出現(xiàn)的四大新情況和新問題，其中包括房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)信貸問題。這在央行歷年金融運行報告中尚屬首次。
數(shù)據(jù)顯示，截至2005年末，上海市中資金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額4088.8億元,比年初增加587.3億元。其中，個人住房貸款增加199.4億元，同比少增529億元；個人住房貸款連續(xù)6個月負增長，7~12月累計減少117億元。
而另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額比年初增加387.8億元,同比多增86.5億元。這表明，2005年中資金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款中，有三分之二是貸給了房地產(chǎn)開發(fā)商。
這一現(xiàn)象與2004年已經(jīng)完全不同。2004年中資金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款有70%是貸給了購房者。
對于出現(xiàn)上述狀況的原因，央行報告稱，上海房地產(chǎn)市場調(diào)控效應明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，商品房成交量持續(xù)維持在較低水平，商品房銷售價格月環(huán)比已連續(xù)7個月下降。金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比多增，個人住房貸款少增較多，直接導致個人消費貸款在全部貸款中的占比回落。
進入2006年，這種狀況并未發(fā)生改變。
央行上海總部2月14日發(fā)布的2006年1月上海市貨幣信貸運行情況報告顯示，1月份，上海中資金融機構(gòu)人民幣儲蓄存款大幅攀升，個人消費貸款則持續(xù)下滑，貨幣信貸運行開局總體平穩(wěn)。從信貸結(jié)構(gòu)看，基本建設(shè)貸款、商業(yè)貸款、建筑業(yè)貸款增加較多，當月分別增加97.98億元、10.75億元和7.34億元。
與此同時，上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2005年上海完成全社會固定資產(chǎn)投資總額3542.55億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資1246.86億元，同比增長6.1%。相比2004年30.4%的增幅，2005年上海市房地產(chǎn)投資增幅回落明顯。受國家宏觀調(diào)控因素影響，上海市固定資產(chǎn)投資增幅趨于平穩(wěn)，尤其是房地產(chǎn)投資規(guī)模得到抑制。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，導致這一狀況的根本原因在于，宏觀調(diào)控之后，消費者采取觀望態(tài)度，推遲購房計劃，導致市場成交低迷，個人住房貸款明顯減少；開發(fā)商新盤銷售進度緩慢，在建樓盤遲遲不敢開盤，資金回籠速度放慢，很多開發(fā)商依靠銀行貸款支撐，預計這一狀況還將維持一段時間。
對于上述現(xiàn)象，央行上?？偛刻貏e提醒，近期要重點關(guān)注以下兩個方面的問題：一是如果房地產(chǎn)交易量繼續(xù)較長時期保持在較低水平，將進一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張程度，不但會影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)貸款的質(zhì)量，還會影響商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)放，從而影響全年貸款總量的投放和銀行利潤的增長；二是2004年末和2005年初房價較高時成交的商品房將陸續(xù)交房，有可能出現(xiàn)退房等方面的糾紛，需要各方重視并妥善處理。
