美國次貸危機，具體說就是美國房地產(chǎn)市場的次級按揭貸款危機。次級按揭貸款是相對于資信條件較好的按揭貸款而言的。所謂的次級抵押貸款是指向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識匱乏的家庭和個人發(fā)放的住房抵押貸款。由于按揭貸款人沒有（或缺乏足夠的）收入、還款能力證明或者其他負債較重，他們的資信條件較“次”，這類房地產(chǎn)的按揭貸款，就因此被稱為次級按揭貸款。
讓我們看看這個過程是怎么完成的吧。
第一步：按揭
并不是每個人都能買得起房，但是，在按揭貸款的幫助下，許多人就能實現(xiàn)住房夢了。
按揭是英文“mortgage”（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常是指提供貸款的銀行），按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。
通俗一點的敘述就是：購房者看中了房子，手中的錢不夠，就向銀行申請按揭貸款，銀行把錢付給開發(fā)商，開發(fā)商把房子交給購房者。購房者與銀行簽下抵押貸款合同，把房屋抵押給銀行，并支付首付款，這時，購房者雖然住進了住房，但在貸款還完以前，還不是這棟房子的真正意義上的主人，銀行才是。銀行為了避免自己上當受騙，一般會對購房者的信用等情況進行詳細的核實，以避免騙貸現(xiàn)象發(fā)生。
第二步：給貸款打包
購房者在從銀行取得按揭貸款以后，按期向銀行還款和支付利息，銀行自有資金有限，一般通過儲戶的存款借錢給購房者，但是，儲戶的存款以短期為主，而銀行向購房人提供的貸款以長期為主，如果銀行的房貸業(yè)務(wù)發(fā)展過快，流動性風(fēng)險就會加大。而且，美國人是一個不喜歡存款的國家，一方面是習(xí)慣使然，大手大腳花錢慣了；另一方面，也與美國資本市場發(fā)達、投資資本市場可以獲得比存款利息更多的收益有關(guān)。
對于銀行來說，只有發(fā)放更多的貸款，才能賺取更多的利潤，因此，銀行本身就有擴展業(yè)務(wù)的強烈沖動。
這是一對矛盾。
于是，銀行便把有關(guān)貸款資產(chǎn)未來的還本付息的所有收益，打包成按揭證券，向市場出售。對銀行而言，在售出了住房貸款證券以后，可以拿回現(xiàn)金重新補充貸款資金，再向市場發(fā)放住房貸款。以后該已出售的貸款池中，如因不供款而造成損失，也只會跟按揭證券持有者有關(guān)，而銀行不需要承擔任何損失。因此，商業(yè)銀行可以無限制地做住房按揭貸款，而不需要擔心自有資本和存款夠不夠。而對按揭證券持有者來說，由于證券的收益是靠按揭貸款的償還來支持，而且還有該物業(yè)作為抵押品，因此，視其為很安全和帶來穩(wěn)定收益的長期投資工具。
由此，住房抵押貸款證券化便水到渠成。所謂住房抵押貸款證券化，就是金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是債券），然后，通過在資本市場上出售這些證券給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散由眾多投資者承擔。從本質(zhì)上來講，發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機構(gòu)的一種債券轉(zhuǎn)讓行為，即貸款發(fā)放人把對住房貸款借款的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。住房抵押貸款證券是一種抵押擔保證券（mortgage-backed security，MBS），借款人每月的還款現(xiàn)金流，是該證券的收益來源。14
第三步：進一步衍生
早期的抵押擔保證券（MBS），按照投資者購買的份額，原封不動地將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流直接“轉(zhuǎn)手”給投資者，以支付債券的本金和利息。由于它對應(yīng)著抵押品，風(fēng)險被限定在一定范圍內(nèi)。
但是，隨后，在MBS的基礎(chǔ)上，又進一步衍生，根據(jù)投資者對期限、風(fēng)險和收益的不同偏好，對基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流加以剝離和重組，將債券設(shè)計成不同檔級，以體現(xiàn)本息支付和風(fēng)險承受能力上的區(qū)別，既可滿足發(fā)起人轉(zhuǎn)移風(fēng)險的需要，又能滿足投資者的不同偏好。于是，以MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)進一步發(fā)行“資產(chǎn)支持證券”（asset-backed security，ABS)，其中，又衍生出大量個性化的“擔保債務(wù)憑證”(collateral debt obligation, CDO)。這一過程還可繼續(xù)衍生，并產(chǎn)生“CDO平方”、“CDO立方”等產(chǎn)品。15
