一、樹立統(tǒng)一的成本管理理念

01

房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征

成本管理的基本內(nèi)容 ---- 合理確定成本與有效控制成本

房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：

施工企業(yè)的確定與控制—現(xiàn)場與花費，管理上的問題

設(shè)計單位的確定與控制—設(shè)計周期與深度，技術(shù)上的問題

造價咨詢公司的確定與控制—圖紙與定額，技術(shù)上的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制—產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題；就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強調(diào)成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)， 做出更好的產(chǎn)品。

不同利益原則下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異

02

房地產(chǎn)成本管理理念―5W1H分析

①成本管理的目的（WHY)—提升價值

a房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標(biāo)

b成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益—消除無效成本，提升投資價值

c成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵；避免價值不平衡造成的浪費（怎么花錢）

d成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊的目標(biāo)

②房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成（WHAT)—全成本

a成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價、投資、費用

b成本構(gòu)成

建造成本=前期費用+建安工程費+室外及配套費

開發(fā)成本=土地費用+建造成本+開發(fā)間接費

全成本=開發(fā)成本+期間費（營銷和管理等）

c時間與空間上的分布

時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生

空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用

工程成本與完全成本

③房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點（WHERE)—確定與控制

1)合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場定價原則，沒有準(zhǔn)確只有合理（計算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。

成本的決定因素：外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品定位。

成本的影響因素: 諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面;（如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)）

（例定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶質(zhì)量要求，經(jīng)營門鎖）

成本確定的方法: 決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場；

2)有效控制—動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)

控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)。

控制的要素：制定目標(biāo)、偏差測定、修正。

有效控制的前提：目標(biāo)要合理實在，實際結(jié)果要及時反饋。

能動的控制：不等同于限制，時刻掌握實際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中

④成本管理的階段（WHEN)—全過程

1)階段

立項\策劃\設(shè)計

發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)

2)對應(yīng)成本實現(xiàn)過程---由虛到實

虛擬：估、概、預(yù)算

現(xiàn)實：合同價、付款、結(jié)算價

---- 從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包

3)各階段成本管理重點內(nèi)容

立項階段—成本測算，項目經(jīng)濟(jì)性評價，盈利目標(biāo)

策劃階段—選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計劃

設(shè)計階段—產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定

---方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征

---初步：材料設(shè)備的合理選型

--- 施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證

發(fā)包階段—通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）

施工階段—變更和簽證的管理，付款審核，動態(tài)監(jiān)控銷售階段－營銷費用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān)

竣工階段—結(jié)算、索賠辦理，項目后評估

維護(hù)運營階段—保修金、維護(hù)費用的管理⑤成本管理的責(zé)任人（WHO) —全員

要點：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識。

成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識

控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”

⑤成本管理的方法(HOW）—目標(biāo)管理

目標(biāo)確定的依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握。

目標(biāo)管理的過程—PDCA循環(huán)

實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段—信息化

03

房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程

1）房地產(chǎn)成本管理的三個階段

造價計算（概、預(yù)、結(jié)）--定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價正確；【審算型】

成本控制—強調(diào)不能突破目標(biāo)值【控制型】

提升價值—強調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值【能動型】

2）當(dāng)前指導(dǎo)思想

結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作。

二、成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解

01

房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理原則

①目標(biāo)的內(nèi)涵：

不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。

②目標(biāo)的作用：

目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。

③目標(biāo)的范圍：

成本目標(biāo)是整個項目團(tuán)隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。

02

房地產(chǎn)成本目標(biāo)制定的過程

①制定的時間

目標(biāo)的雛形從立項時開始形成，成本水平是考慮是否立項的要素之一；

策劃、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；

實施方案確定后，形成正式項目發(fā)展成本目標(biāo)。

施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)；

②目標(biāo)制定的時間：幾個階段

③目標(biāo)制定的方法：正向與反向

正向測算：測算依據(jù)－－成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；

測算方式－－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，不一定是固定方式；（如爛尾樓改造、中學(xué)等）

團(tuán)隊工作－－前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）

反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平。

－－目標(biāo)需經(jīng)過各方的討論、審批和正式發(fā)布 （也可能經(jīng)集團(tuán)審批）。

④目標(biāo)制定的要求：成本＋產(chǎn)品

水平恰當(dāng)：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險；

依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；

內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項；

量化計算：盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；

推行標(biāo)準(zhǔn)化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；強調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用成本目標(biāo)對控制結(jié)果進(jìn)行考核。

⑤目標(biāo)制定案例

a某中學(xué)成本控制綱要：注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調(diào)整

b某中學(xué)成本測算：注意全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確

c某改建項目成本測算

d成本目標(biāo)評審要點

03

房地產(chǎn)成本目標(biāo)分解的方法

方式之一:按合同計劃分解

目的：及時掌握實際發(fā)生成本，實施動態(tài)監(jiān)控

方式之二:按項目實體分解

目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定

方式之三:按考核責(zé)任分解

目的：落實成本責(zé)任考核

三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)

04

房地產(chǎn)成本目標(biāo)實現(xiàn)的方式

控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實到設(shè)計、選型與合約中：在設(shè)計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本；

技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場，保證經(jīng)濟(jì)適用性；

加強過程控制：既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團(tuán)隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化：重視動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報表）；偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本目標(biāo)、實施方案和利潤預(yù)期；

調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證；

過程與結(jié)果的全面考核：明確考核的對象、要求、指標(biāo)。

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