原創(chuàng)：元素土地 作者：土地極客
美國土地是永久產(chǎn)權(quán)，很多投資者都買下美國的土地用于家族的傳承，或?qū)_人民幣資產(chǎn)，實現(xiàn)美元資產(chǎn)及人民幣資產(chǎn)的平衡。而投資美國土地的關(guān)鍵幾個因素：
A. 人口：在人口基數(shù)大，長期人口增長的大都市區(qū)
B. 經(jīng)濟：多元化的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，強勁的經(jīng)濟力
C. 居?。褐苓叺纳瞽h(huán)境、生活成本
人口：
美國的大城市是以大都市區(qū)為核心。大都市區(qū)（Metropolitan）會由核心城市商業(yè)區(qū)加上周邊的居住區(qū)組成。站在土地投資的角度上，我個人非?？粗厝丝诳倲?shù)及人口增長率兩個維度。人口總數(shù)展示了這個城市的經(jīng)濟體量、基礎(chǔ)，以及持久性。美國統(tǒng)計局定義的383個大都市里面，超過1000萬人口的大都市為2個，紐約及洛杉磯。500萬到1000萬人口的大都市有7個，而100萬人口以上的大都市44個。雖然美國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到70% ，已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但每個大都市區(qū)都有其獨特的魅力，對居民的吸引力各有不同，形成了差異化。
人口增長率披露了這個大都市的活力。一般來說，人口的增長代表了這個地區(qū)的經(jīng)濟增長、就業(yè)機會的增長、收入水平的上升。同時，人口的增長也會拉動當?shù)胤康禺a(chǎn)以及土地的增值。按2010年到2017年的人口增長率人口數(shù)前20的大都市我分了一下。
比較明顯的是德州等新興州府在崛起，而傳統(tǒng)地區(qū)如加州、紐約的增長在放緩。
經(jīng)濟：
經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展保證可房產(chǎn)和土地價格的穩(wěn)定性和持久性?？沙掷m(xù)發(fā)展的大都市擁有穩(wěn)固的多元經(jīng)濟，由多個產(chǎn)業(yè)組成，經(jīng)濟周期對這個地區(qū)經(jīng)濟影響有限。擁有多元化經(jīng)濟體的大都市包括達拉斯、休斯頓、丹佛，芝加哥，亞特蘭大，明尼阿波利斯、紐約等城市。投資在這些城市，如果某一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷動蕩還有其他產(chǎn)業(yè)的支撐。相對單一產(chǎn)業(yè)的大都市有包括底特律（汽車）、圣何塞（技術(shù)）和華盛頓特區(qū)（聯(lián)邦政府）等。在這些大都市，如果他們的主要產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷動蕩，整個市場都都會感受到壓力。
最近比較明顯的例子是底特律。當汽車行業(yè)遭受巨大打擊時就會有大量工人失業(yè)，人們逃離該城市，房地產(chǎn)價值暴跌。當然，單一產(chǎn)業(yè)大都市在價格暴跌的時候?qū)δ承┩顿Y者來說也是非常難得的投資機會。有些投資者在底特律經(jīng)濟不景氣的時候低價買入房產(chǎn)和土地，并在幾年經(jīng)濟改善后以巨額賣出。只是這樣的投機模式并不適合大部分人。需要很好的眼光、很好的耐性、很強的心理素質(zhì)。所以如果你正在尋找一個可持續(xù)投資的地方，考慮在多元產(chǎn)品的市場中更合適。
居住吸引力：
美好的居住環(huán)境是大部分家庭的追求。好的土地除了靠近大都市外，也有各自居住環(huán)境的吸引力。有的投資者會喜歡戶外、自然環(huán)境，逃離城市去空曠的郊野放空、度假。例如人們會去度假的地方。每個地區(qū)州都有各自獨特的土地投資機會。
- 溫暖的南部各州：德州、科羅拉多州、佛羅里達州、加州等
- 美麗的水域附近：西海岸，東海岸，大湖區(qū)，群島和半島
- 有山脈和地理美景的地區(qū)：落基山脈，大煙山，大峽谷，加利福尼亞海岸等
- 大國家公園附近的地區(qū)：加利福尼亞，華盛頓，德克薩斯，蒙大拿州，懷俄明州
- 戶外活動的地方：狩獵，釣魚，遠足，滑雪，雪地摩托，露營，騎馬，主題公園等
另外一個需要考慮的維度是生活成本。如果美國的平均水平為100，紐約為2.17倍，加州大約為1.3-1.6倍。而最近人口及經(jīng)濟增長很快的德州低于平均水平一點。丹佛市大致和平均水平一致。從人口遷移來看，很多加州的居民因為生活成本、稅收而搬到德州居住。
結(jié)論：
綜上所述，值得土地投資的大都市結(jié)合了人口基數(shù)、人口增長，多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)秀的生活環(huán)境及合理的生活成本。我的個人傾向于二線大都市更有增長潛力：達拉斯、西雅圖、休斯頓、邁亞密、鳳凰城、丹佛。
