中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院
中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告
（2019年09月）
主筆：鄒琳華 等
為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組在2019年8月緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤研究，完成了2019年9月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。作為研究范式的創(chuàng)新，報(bào)告涉及的所有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均源于大數(shù)據(jù)挖掘分析。
一、住房市場(chǎng)運(yùn)行最新動(dòng)態(tài)
1.核心城市房?jī)r(jià)停止上漲，二手房成交量較快下滑
在內(nèi)外部條件的綜合作用下，2019年8月核心城市房?jī)r(jià)基本停止上漲。反映全國(guó)24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)綜合變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年8月，緯房核心指數(shù)微升至106.26點(diǎn)。與7月的106.21點(diǎn)相比，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了0.05%。核心城市住房?jī)r(jià)格上漲雖已經(jīng)持續(xù)了7個(gè)月，但自4月份以來(lái)房?jī)r(jià)漲速總體趨緩，近1個(gè)月核心城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)接近于零。
從近1年的房?jī)r(jià)總體走勢(shì)看，剔除季節(jié)性波動(dòng)，核心城市房?jī)r(jià)總體呈下降態(tài)勢(shì)。與2019年1月的102.52點(diǎn)相比，2019年8月核心城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了3.65%。與上年同月108.84點(diǎn)相比，2019年8月核心城市房?jī)r(jià)累計(jì)下降了2.4%。
緯房核心指數(shù)綜合了全國(guó)24個(gè)核心城市住房?jī)r(jià)格的變化，可作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要晴雨表。24個(gè)核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、廈門、濟(jì)南、西安、沈陽(yáng)、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的城市群體。其中包含一線城市4個(gè)，準(zhǔn)一線城市4個(gè)，二線城市16個(gè)。緯房核心指數(shù)以2018年1月為房?jī)r(jià)基期，以各城市2017年商品住房銷售額為指數(shù)權(quán)重進(jìn)行綜合計(jì)算。
從二手房成交量指數(shù)看，在房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)的同時(shí)，核心城市二手住房成交量仍快速下滑。2019年8月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為157.7，比7月下降了12.4%，但仍高于2018年同期成交量。成交量的快速下滑，表明短期上漲動(dòng)能減弱，房?jī)r(jià)難以有力反彈。
十大城市二手住房成交量指數(shù)（2017年1月成交量=100）
制圖：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組
注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。
2.一線城市房?jī)r(jià)以下跌為主，北京上海跌幅略有擴(kuò)大
一線城市房?jī)r(jià)總體微跌，但深圳仍略有上漲。一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年8月，一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.125%。其中北京環(huán)比下跌0.69%，跌幅比上月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)；上海、廣州房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中微降的態(tài)勢(shì)，上海環(huán)比下跌0.41%，廣州環(huán)比微跌0.04%；深圳房?jī)r(jià)環(huán)比雖上漲0.64%，但漲速比上月下降了0.34個(gè)百分點(diǎn)。
從一線城市近1年的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，廣州、北京、上海房?jī)r(jià)相對(duì)低迷，其中近1年廣州累計(jì)下跌5.98%，北京累計(jì)下跌3.74%，上海累計(jì)下跌2.76%。深圳在一線城市中房?jī)r(jià)相對(duì)抗跌，近1年房?jī)r(jià)仍上漲1.22%。
3.準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)基本停止上漲，熱點(diǎn)城市蘇州熱度減退
準(zhǔn)一線城市的房?jī)r(jià)總體漲速進(jìn)一步下降。準(zhǔn)一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年8月，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.013%，漲速比上月收窄0.412個(gè)百分點(diǎn)。其中天津環(huán)比上漲0.06%，杭州環(huán)比上漲0.06%，重慶環(huán)比下跌0.41%，房?jī)r(jià)均相對(duì)平穩(wěn)。熱點(diǎn)城市蘇州環(huán)比上漲0.34%，漲速比上月下降1.19個(gè)百分點(diǎn)，住房市場(chǎng)顯著退熱。
4.二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)分化，補(bǔ)漲與回調(diào)同時(shí)并存
二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年8月二線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.201%，漲速比上月收窄0.156個(gè)百分點(diǎn)。二線城市中，南通房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.5%居首位，濟(jì)南房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.1%居末位。二線城市中，房?jī)r(jià)基數(shù)低、前期房?jī)r(jià)漲幅不大的城市仍在“補(bǔ)漲”，其它近3-5年曾有較大漲幅的二線城市如濟(jì)南、青島等房?jī)r(jià)以回調(diào)為主。
從近一年房?jī)r(jià)走勢(shì)看，青島、濟(jì)南、西安等由于“削峰”效應(yīng)，房?jī)r(jià)有一定程度的下跌。與2018年8月相比，青島房?jī)r(jià)下跌15.82%、濟(jì)南下跌11.01%，西安下跌8.13%。哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等東北中心城市則由于“填谷”行情，房?jī)r(jià)仍以上漲為主，其中近1年哈爾濱上漲7.26%，長(zhǎng)春上漲7.43%。
5.三四線城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，少部分城市近一年漲幅較大
三四線城市短期房?jī)r(jià)總體由漲轉(zhuǎn)跌。三四線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年8月，三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.663%，漲速比上月收窄1.878個(gè)百分點(diǎn)。受北京市場(chǎng)下調(diào)等的影響，2019年8月，作為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)環(huán)比仍下降2%，降幅比上月擴(kuò)大0.72個(gè)百分點(diǎn)。
從近1年的情況看，在總體平穩(wěn)的背景下，少部分房?jī)r(jià)基數(shù)較低三四線城市如南陽(yáng)、唐山、太倉(cāng)、洛陽(yáng)、呼和浩特等，在“填谷”效應(yīng)的推動(dòng)下近1年仍然累積了不小的漲幅。與上年同月相比，南陽(yáng)累計(jì)上漲19.35%、太倉(cāng)累計(jì)上漲14.05%、洛陽(yáng)累計(jì)上漲13.55%。
6.核心城市住房租金略有下跌，市場(chǎng)表現(xiàn)較上年相對(duì)平穩(wěn)
反映全國(guó)22個(gè)核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金在5月-7月上漲之后，8月開始由漲轉(zhuǎn)跌。2019年8月，核心城市住房租金指數(shù)為104.78，環(huán)比下跌0.13%，同比下跌0.44%。核心城市住房租金下降主要是由于租房市場(chǎng)即將進(jìn)入季節(jié)性淡季，因此仍屬于正常的季節(jié)性波動(dòng)。與2018年相比，2019年的住房租金季節(jié)性波動(dòng)有所減弱，市場(chǎng)表現(xiàn)更為平穩(wěn)，這與長(zhǎng)租公寓熱退潮有一定關(guān)聯(lián)。
緯房租金核心指數(shù)綜合了全國(guó)22個(gè)核心城市住房租金的變化，可作為分析中國(guó)住房市場(chǎng)變化的重要參照系。22個(gè)核心城市分別為北京、成都、大連、東莞、廣州、杭州、濟(jì)南、南京、青島、廈門、上海、深圳、沈陽(yáng)、蘇州、天津、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、福州、南通、寧波、無(wú)錫，基本覆蓋了中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的城市群體。其中包含一線城市4個(gè)，準(zhǔn)一線城市4個(gè)，二線城市14個(gè)。緯房核心租金指數(shù)以2018年1月為租金基期，以各城市2016年在崗職工工資總額為指數(shù)權(quán)重進(jìn)行綜合計(jì)算。
二、形勢(shì)分析
1．央行發(fā)布個(gè)人房貸利率新規(guī)，房地產(chǎn)融資條件逐步見底
2019年8月25日，央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整公告》，要求商業(yè)銀行自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。由于房貸利率長(zhǎng)期以基準(zhǔn)利率為錨，而基準(zhǔn)利率又自2014年11月22日再未做出調(diào)整，這次相當(dāng)于重啟了房貸利率的調(diào)整機(jī)制?？紤]到信貸利率有走低的趨勢(shì)，在房貸利率形成新規(guī)下，既使存在加成機(jī)制，房貸利率長(zhǎng)期也將趨于下降。但在短期內(nèi)，房貸利率不會(huì)有顯著變化。
3．符合條件的集體土地可合法直接入市，短期不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊因素
2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》的決定，并將于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次開辟了集體建設(shè)用地直接入市的合法途徑。其中，以法律形式明確了“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用”，“通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押”。修改后的《土地管理法》改變了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的舊二元體制，對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)格局將產(chǎn)生一定影響。但由于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)模較為有限，城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)并軌的嘗試尚不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成直接沖擊。
3．住房限購(gòu)政策面臨邊際性調(diào)整，但短期不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響
自2010年北京首次推出住房限購(gòu)政策以來(lái)，住房限購(gòu)政策實(shí)施的最長(zhǎng)時(shí)間已經(jīng)接近10年。作為一項(xiàng)被動(dòng)成為長(zhǎng)期制度的短期行政手段，雖然住房限購(gòu)政策對(duì)于抑制住房投資投機(jī)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起了積極的作用，但是也在一定程度上降低了市場(chǎng)效率。隨著土地等重大制度改革的推進(jìn)、長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立和全國(guó)房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，部分城市住房限購(gòu)政策有一定的邊際性調(diào)整需要。盡管如此，房地產(chǎn)政策仍將總體保持延續(xù)性與穩(wěn)定性，短期不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。
三、短期市場(chǎng)預(yù)測(cè)
1．一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降，金九銀十也難有起色
自2019年4月以來(lái)，一二線城市二手住房成交量顯著下降，市場(chǎng)短期內(nèi)缺乏上漲動(dòng)力。政策層面也對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)提出了嚴(yán)控要求，各種信貸優(yōu)惠政策均要求不得應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。各地出臺(tái)的各類調(diào)控政策總體上將維持現(xiàn)狀，短期內(nèi)也難有大的調(diào)整。在政策和市場(chǎng)均無(wú)特別利好的條件下，一二線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中趨降。
2.三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將分化，上漲、回調(diào)及停滯并存
三四線城市的市場(chǎng)差別較大，短期難以出現(xiàn)一致走勢(shì)。具體來(lái)說(shuō)，受房?jī)r(jià)水平相對(duì)較高、一線城市市場(chǎng)不景氣等因素的影響，一線城市周邊的三四線城市房?jī)r(jià)以回調(diào)為主；部分相對(duì)偏遠(yuǎn)的三四線城市，房?jī)r(jià)在上一輪的全國(guó)房?jī)r(jià)上漲周期中變動(dòng)較小，或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)“填谷”行情；其它一般三四線城市受大環(huán)境影響房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減退，但房?jī)r(jià)下跌的空間也有限，市場(chǎng)表現(xiàn)以成交量下降、房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)為主。
緯房指數(shù)（原大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)BHPI的升級(jí)版本）為首個(gè)基于住房大數(shù)據(jù)和重復(fù)交易法的新型房?jī)r(jià)指數(shù)。通過(guò)新技術(shù)的應(yīng)用，緯房指數(shù)有效規(guī)避了陰陽(yáng)合同價(jià)、非理性報(bào)價(jià)、網(wǎng)簽時(shí)間滯后、加總失真等技術(shù)難題，從而更為貼近居民家庭對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的真實(shí)感受。緯房指數(shù)為公益性月度房?jī)r(jià)指數(shù)，目前包含緯房核心指數(shù)和緯房租金核心指數(shù)2個(gè)全國(guó)性綜合指數(shù)，142個(gè)主要城市房?jī)r(jià)指數(shù)、約30個(gè)重點(diǎn)城市的住房租金指數(shù)及數(shù)十個(gè)重點(diǎn)城市的區(qū)縣房?jī)r(jià)指數(shù)，每月中下旬完成上月指數(shù)。緯房指數(shù)現(xiàn)有定基、環(huán)比、同比3個(gè)維度，同時(shí)提供大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)中位數(shù)作為參考。緯房指數(shù)主要監(jiān)測(cè)存量住房?jī)r(jià)格變動(dòng)，新建商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)暫不計(jì)入緯房指數(shù)。作為基于大數(shù)據(jù)的開放式房?jī)r(jià)指數(shù)，緯房指數(shù)的監(jiān)測(cè)深度與廣度將不斷遞進(jìn)。緯房指數(shù)為大數(shù)據(jù)挖掘研究前沿成果，數(shù)據(jù)僅作為市場(chǎng)研究參考，住房市場(chǎng)評(píng)價(jià)以政府統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
報(bào)告撰寫人：
鄒琳華 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，中國(guó)社科院競(jìng)爭(zhēng)力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任，《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》主編
王業(yè)強(qiáng) 中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》主編
呂風(fēng)勇 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》主編
葉冰陽(yáng) 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組 研究助理
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