人口遷徙，是中國房價漲跌的一本密碼本。
不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是社會學(xué)家或者房產(chǎn)自媒體，在分析房價走勢和區(qū)域經(jīng)濟(jì)時，最喜歡用的數(shù)據(jù)就是人口遷移數(shù)據(jù)，用人口凈流入來判斷一個城市的房價上漲動能。
一二線線城市尤其愛用這類數(shù)據(jù)，然而，最近京東數(shù)字科技研究院發(fā)布了《2019中國人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報告》，報告顯示，北上廣深這些超級聚熱的城市，在2018年均出現(xiàn)人口的凈遷出。
基于京東提供的此項數(shù)據(jù)，我翻閱了很多資料，和許多讀者有同樣的疑問，北上尚且能理解。但從深圳過往提供的數(shù)據(jù)來看，不管是常住人口還是戶籍人口，深圳一直都是呈增長的態(tài)勢，何來負(fù)增長這一說？
對于數(shù)據(jù)中100多萬的遷出和100萬的遷入數(shù)據(jù)，從何得來，估計是京東從自身的物流數(shù)據(jù)得知。
再認(rèn)真看一下，是這么形容的“與傳統(tǒng)的基于人口普查和各大城市和地區(qū)流動人口報告獲取數(shù)據(jù)相比，京東平臺大數(shù)據(jù)充分覆蓋流動人口、動態(tài)呈現(xiàn)人口變化，更具實時性和多樣性的數(shù)據(jù)系統(tǒng)為現(xiàn)有人口遷移與城鎮(zhèn)化研究提供了新的視角和有益補(bǔ)充。”
簡單解釋，就是這份數(shù)據(jù)極有可能是按照流動人口來計算的，而不是我們傳統(tǒng)意義上理解的常住人口或者戶籍人口，而流動人口有什么特點呢？旅個游、打個暑期工、工作半年以內(nèi)的，都算是流動人口，這類數(shù)據(jù)有沒有參考意義呢，我想了想，還是有的。
畢竟能從一個角度上反映深圳這座城市的受歡迎程度。
但流動性人口和房價上漲，關(guān)系真不大。
不管京東數(shù)據(jù)中流動性人口負(fù)增長是如何得知的，但是負(fù)增長、凈流出這樣的數(shù)據(jù)都不是個好看的數(shù)據(jù)，但往深層次想，這或許是一種有益的平衡。
這就像企業(yè)的人才流動和自然界的優(yōu)勝劣汰一樣，城市也需要用某些東西去平衡、去篩選，而深圳一向粗暴，直接用房價及生活成本。
《2019年秋季中國雇主需求與白領(lǐng)人才供給報告》深圳秋季平均招聘月薪為10276元，排在全國前三，深圳8000元以上的職位總數(shù)占比在51.8%。
極具吸引力的薪酬和寬松的落戶政策是吸力，吸引了一批批的應(yīng)屆畢業(yè)生。
但推力也很明顯。
一個是許多二線城市已經(jīng)開啟了搶人通道，薪資的差距在逐漸拉小，相比深圳的996，二線城市的工作壓力會更小。
加上這兩年大國博弈、經(jīng)濟(jì)不景氣，今年就業(yè)環(huán)境也更加嚴(yán)峻，企業(yè)縮編、裁員的消息不絕于耳。
生活成本高、工作壓力大，使得一批人來了又走，這是造成極高的人口流出的原因之一。
當(dāng)然，房價高企、租房成本逐年上漲等住房成本上漲也是助推力。
在深圳，吸力和推力同時存在，如果按照數(shù)據(jù)的理解，流動性人口負(fù)增長，那也只能說明深圳開始在以她自己的方式去選擇適合城市發(fā)展的人。
另外，京東數(shù)字科技研究院還給出人口遷出的方向，按照給出的圖顯示，深圳人最多的流向是東莞，其次還有北京、廣州、惠州、茂名、佛山、武漢、長沙等。
可別說，這一點其實和去年深圳的整體行情是匹配的，近兩年來深圳的制造業(yè)頻繁出走，尤其是部分傳統(tǒng)的小制造業(yè)，在用人成本和租金成本上漲下，不少制造業(yè)選擇就近遷出到東莞，東莞承接了大批的制造業(yè)外溢。
從深圳的遷出來看，還是以廣東省的城市為主，這恰好也說明都市圈已經(jīng)逐漸形成，目前全國有34個都市圈，深圳所處的珠三角都市圈算是最為成熟的都市圈，從遷出城市來看，都市圈中的其他城市已經(jīng)展現(xiàn)出一定的吸引力。
對于二、三線城市來說，一線城市人口遷徙，是好事，對深圳而言，一部分流動人口遷出，也是好事。
城市發(fā)展需要換血，需要更多年輕的血液，換血再正常不過，深圳用“來了就是深圳人”，吸引你，但也用“不買房留不下”來淘汰一批人，這是一個用金錢投票的城市，想留下，就應(yīng)該足夠優(yōu)秀。
當(dāng)我咬緊后槽牙寫下這句時，站在純理性的角度，我還是認(rèn)可的，城市發(fā)展，需要高端人才，也需要像城市清潔工、建筑工這樣的不同行業(yè)人才，只是，在“留下”的時候，用房價來決定，決絕但沒毛病。
京東出具的這項數(shù)據(jù)，沒有自媒體用于大肆宣傳，要知道人口可是房價持續(xù)上漲的最大動能之一，為什么沒有自媒體大肆利用，因為大部分人都知道，這個數(shù)據(jù)有點扯。
根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2018年深圳的常住人口是1302.66萬人，這個數(shù)據(jù)應(yīng)該是更具說服力，此外，流動性人口數(shù)據(jù)是非常難測算的，而這類人口，通常對房價影響不大。
深圳要的是，有能力、且留得下來的人，而不是流動人口，所以京東這項數(shù)據(jù)對房價真心半毛錢影響沒有，不需要過度渲染。
要說關(guān)系，充其量能說明，去年深圳流動性人口更多了，理由就是待不住，留不下，上述也已簡單分析過原因。但這對于其他城市和深圳而言，都是好事，自然界的物競天擇，適者生存，在城市生活中也一樣。
深圳今年豪宅遭秒光，恰恰也能說明，深圳的有錢人購買力依然強(qiáng)勁，在全國樓市行情一片冷，深圳依舊能逆勢上漲，橫盤三年的平衡已經(jīng)開始打破，新一輪緩漲已經(jīng)開啟，前段時間，中糧鳳凰里業(yè)主因為抱團(tuán)漲價被處罰、二手房漲幅超5%且惡意串通集體抬價可進(jìn)行投訴，可見深圳對房價上漲的壓制。
只有能上漲、且快速上漲的，才會想辦法壓制，如果放開調(diào)控，完全由市場決定，深圳的房價估計難見天花板。
所以這類數(shù)據(jù)可以基本忽略不計，本身數(shù)據(jù)就有點問題。
深圳流動人口到底是多了還是少了，這是一個很難回答的問題，實際上我坐1號線去上班的時候，我感覺深圳依舊那么多人，但當(dāng)我出去調(diào)研，去沙井或者外圍城中村，卻發(fā)現(xiàn)工廠倒閉、人流稀疏，龍崗很多城中村已經(jīng)出現(xiàn)大量的空房。
不同的立場、不同的角度、不同的環(huán)境，所見所得本就不一樣，我們只要重點關(guān)注官方統(tǒng)計局出具的數(shù)據(jù)即可。
