集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是土地制度改革的重大舉措之一，也是基層和社會一直關(guān)注的焦點。新《土地管理法》已于2020年1月1日實施。法律制度首次明確：允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)。到底哪些集體建設(shè)用地可入市？該如何入市？今天小編為大家分析新法體系下使用集體建設(shè)用地的路徑！
舊土地管理法
新土地管理法
很多人說起原《土地管理法》（1998年通過、2004年修正版）時，總會說該法嚴(yán)禁集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其實是不準(zhǔn)確的。原法并非完全禁止其他單位和個人使用集體建設(shè)用地，但確實范圍很小。
一是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織“興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)”；二是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)”；三是“農(nóng)村村民建住宅”。除以上三種情形之外，集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
新《土地管理法》擴大了集體建設(shè)用地使用范圍和方式，允許經(jīng)營性集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)。破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙。規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。
允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股聯(lián)營方式共同舉辦企業(yè)使用集體土地，包括工業(yè)、商業(yè)、租賃性住房、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、三產(chǎn)融合等類企業(yè)。允許規(guī)劃確定的工業(yè)、商業(yè)(包括倉儲物流、辦公、租賃性住房等)等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可由土地所有權(quán)人直接以出讓、出租等方式交由其他單位、個人使用。允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。退出的宅基地也可納入集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與使用范圍。
這意味著：村里可以享受到更多“賣地”的收益。作為民宿、鄉(xiāng)村旅游等投資者，你在項目開發(fā)過程中用到建地的時候，可以不再去政府調(diào)指標(biāo)，直接去村里，花更少的錢，更方便的拿到土地，這將大大的推動鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，也會把發(fā)展中的實惠更多的讓農(nóng)民所有。
戰(zhàn)旗村
集體建設(shè)用地入市案例
戰(zhàn)旗村是成都周邊一個普通的村子，全村1704口人，1930畝土地。2007年，村里開始了“資源換資本”的方式開始發(fā)展，現(xiàn)在戰(zhàn)旗村經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值近3億元，集體資產(chǎn)達(dá)到5700萬元。戰(zhàn)旗村究竟是如何做到的？
第一步：土地入股
有“成都小普羅旺斯”之稱的媽媽農(nóng)莊，11年前被招商引資到戰(zhàn)旗村。對于媽媽農(nóng)莊的運營，戰(zhàn)旗村以土地入股，年底保底分紅的方式合作。媽媽農(nóng)莊圍繞花卉的觀賞交易、旅游觀光等形成了一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，解決了戰(zhàn)旗村120多人的就業(yè)。
第二步：土地入市
早在2015年，戰(zhàn)旗村被確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點，原有的村辦復(fù)合肥廠、預(yù)制廠和村委會老辦公樓用地入市拍賣，以705.9675萬元的總價成交。這宗面積為13.447畝的土地，在全川敲響了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地掛牌拍賣的第一槌。
第三步：自主經(jīng)營
2018年，戰(zhàn)旗村邁出跨越式發(fā)展的第三步，也就是打造“鄉(xiāng)村十八坊”景點發(fā)展鄉(xiāng)村旅游——利用本土工匠技術(shù)資源，還原舊時作坊生產(chǎn)方式，打造傳統(tǒng)農(nóng)耕文化記憶。
把鄉(xiāng)村變景區(qū)，采取自主經(jīng)營，給老百姓新的財富密碼。迄今，戰(zhàn)旗村經(jīng)過近20年的發(fā)展和市場淘汰，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了很大調(diào)整。全村現(xiàn)有13家企業(yè)，其中7家集體企業(yè)，6家民營企業(yè)，主要扎根于鄉(xiāng)土資源，以農(nóng)副產(chǎn)品加工、郫縣豆瓣及調(diào)味品生產(chǎn)、食用菌生產(chǎn)和旅游業(yè)為主。從數(shù)據(jù)上看，戰(zhàn)旗村村域經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值近3億元，集體資產(chǎn)達(dá)5700萬元，集體經(jīng)濟(jì)收入達(dá)450萬元。
