最近，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱的“六個(gè)錢包論”很火。所謂“六個(gè)錢包”，就是年輕人向家里人借錢湊首付買房。男女兩方都向各自的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺借錢，一共就是六戶人家，六個(gè)錢包。
樊綱前幾年還勸年輕人不要拿父母的錢買房，現(xiàn)在改變觀點(diǎn)，很多人恥笑。我倒是覺(jué)得，只要出于真誠(chéng)，觀點(diǎn)轉(zhuǎn)變并不可恥，知錯(cuò)不改總比誤人子弟強(qiáng)。樊綱是央行貨幣政策委員會(huì)的委員，他也覺(jué)得該抓緊貸款買房，可見(jiàn)他也長(zhǎng)期看漲吧。
我贊成樊綱的觀點(diǎn)，“六個(gè)錢包”理論聽(tīng)起來(lái)殘酷，卻是很合理的財(cái)務(wù)安排。年輕人不應(yīng)該被情緒捆綁，要思考這里面的道理。
為什么著急買房呢？因?yàn)榕袛喾績(jī)r(jià)大概率會(huì)漲。這樣的判斷在過(guò)去二十年，基本就沒(méi)有錯(cuò)過(guò)。當(dāng)下中國(guó)房?jī)r(jià)走向分化，不過(guò)，大城市房?jī)r(jià)上漲，仍然是大概率事件。
這里面的道理并沒(méi)有變：通脹還在繼續(xù)，城市化在進(jìn)行。
過(guò)去十幾年，中國(guó)貨幣供應(yīng)量的M2增長(zhǎng)都是十幾個(gè)點(diǎn)。2017年去杠桿，M1總量增加，M2增速大大放緩，也達(dá)到8個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)目標(biāo)。這個(gè)貨幣供應(yīng)量背景下，一兩年也許不明顯，時(shí)間拉長(zhǎng)八年十年，就是水漲船高的過(guò)程。
房?jī)r(jià)上漲的最重要的因素是人口。這里面的情形稍微復(fù)雜一點(diǎn)。
很多人可能沒(méi)有意識(shí)到，中國(guó)90后人口比80后人口少了44%，00后人口則比90年人口少了33.7%。這個(gè)驚心動(dòng)魄的人口斷崖，是中國(guó)百年以來(lái)未有之大變局。這也是未來(lái)幾十年內(nèi)，中國(guó)房?jī)r(jià)分化最主要的原因。
小城市就不用多說(shuō)了，它的衰退正隨著人口流失而顯露苗頭。大城市會(huì)怎么樣呢，它的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？我個(gè)人是比較樂(lè)觀的。
中國(guó)目前只有50%左右人口生活在城市，一部分還不是常住，而是農(nóng)民工這樣的遷徙人口。相比發(fā)達(dá)國(guó)家80% 以上城市化率，中國(guó)的城市化水平還比較低。大城市的發(fā)展還很粗放，一二線城市還有深耕做大的前景。未來(lái)中國(guó)將誕生世界級(jí)的城市群，這是確定無(wú)疑的事情。
從這兩個(gè)角度看，中國(guó)大城市房?jī)r(jià)還有上漲的前景，尤其地段位置好、帶福利屬性的“學(xué)區(qū)房”，更是房產(chǎn)中的硬通貨。
為什么借錢買房？房?jī)r(jià)總比工資漲得快，只憑年輕人自己，幾乎不可能湊夠首付。房貸是很優(yōu)質(zhì)的杠桿，年化不足5%的利率，簡(jiǎn)直是銀行在送錢，不用白不用。房?jī)r(jià)一上漲，財(cái)富增值就是翻番。這時(shí)候，借錢買房就是明智之舉。
過(guò)去二十多年，許多人正是借助家庭幫助，及時(shí)“上車”，實(shí)現(xiàn)財(cái)富體量升級(jí)。買房實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍遷，如果只是一兩人做到，他們也許只是幸運(yùn)。當(dāng)這種幸運(yùn)成為普遍，背后一定有規(guī)律。你只需要做的，就是順從規(guī)律。
中國(guó)人的家庭是很復(fù)雜的利益聯(lián)合體。父母生養(yǎng)孩子隱含投資的意思，老來(lái)孝順撫養(yǎng)則類似于回報(bào)。家庭往往是中國(guó)人最早的銀行，你從它那里借錢投資，將來(lái)再慢慢還。你可以不喜歡這種文化，然而它真實(shí)存在，并在關(guān)鍵時(shí)刻起作用。
當(dāng)你看準(zhǔn)一套房會(huì)漲，想和女朋友結(jié)婚，手頭連首付的錢都不夠，怎么辦？銀行不會(huì)把錢借給你的。市面各種貸款，你算一算利率，高到令人窒息。這時(shí)候，家人有能力拿出一筆錢，給你幫忙，你該怎么面對(duì)呢？我建議拿到手里，滿懷感恩。同時(shí)做好以下幾點(diǎn)：
第一，不要忘記和家人約定，這筆錢是借來(lái)的，而不是無(wú)償支援。這兩者有本質(zhì)的區(qū)別。前者是財(cái)務(wù)安排，后者是不折不扣的啃老。要和家人約定，給他們計(jì)利息。這個(gè)計(jì)息至少和他們存款理財(cái)?shù)氖找嫦喈?dāng)。不要嫌高，這樣的資金成本，你在市面幾乎拿不到。很多家長(zhǎng)不會(huì)要利息，你還是得講明白，還錢時(shí)把利息計(jì)入，或以其他形式補(bǔ)償。
第二，定時(shí)定期還款。也許房貸負(fù)擔(dān)很重，還是要每月每季擠出一小部分錢，還給家人。家人關(guān)系再怎樣親密信任，你也要給他們安心丸。實(shí)際行動(dòng)比白紙黑字更有說(shuō)服力。
過(guò)程實(shí)際也許艱辛，不妨把還款期限拉長(zhǎng)些。年輕人賺的是新錢，往往幾年收入抵得上老人家?guī)资甏婵?。三年還不清，那就五年還清。事實(shí)上，當(dāng)動(dòng)用六個(gè)錢包才能湊齊首付，長(zhǎng)輩的經(jīng)濟(jì)能力通常也一般，支援的錢不會(huì)太多。把時(shí)間一拖長(zhǎng)，還款的壓力并不大。
第三，永遠(yuǎn)要還清借款。雖說(shuō)借款來(lái)自家庭親人，這些錢終究是他們的錢。人性有弱點(diǎn)，一項(xiàng)東西在手里拿久了，就生出虛妄的占有情感。倘若沒(méi)有還錢的決心和規(guī)劃，就不要借錢買房。純粹啃老是一種寄生，我抱以鄙夷和譴責(zé)。
最后還有一種情形：無(wú)論如何解釋借錢買房的必要性，你還款付息的可靠性，家人都無(wú)動(dòng)于衷。他們寧愿把錢存定期，也不愿把錢借給你買房——這時(shí)候，就是考驗(yàn)人品的時(shí)候。有人會(huì)怨恨父母無(wú)知無(wú)情，不施予援手。我的建議是：擺好心態(tài)，坦誠(chéng)接受。
長(zhǎng)輩有處置財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，他們對(duì)子女的愛(ài)并非無(wú)限，他們的不信任也情有可原。成年父母和子女的財(cái)務(wù)獨(dú)立，是很正常的事情。借錢是情，不借是理，不應(yīng)該為此撕破臉皮。至親之間的互愛(ài)、理解和尊重，遠(yuǎn)比一套房子珍貴。
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