二手交易應(yīng)注意：
1、要選擇合法的、信譽(yù)度高的房屋中介公司2、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字3、核實(shí)買賣雙方身份4、看清合同條款5、將各項(xiàng)“口頭”承諾寫進(jìn)合同6、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀(jì)私下交易
選購有房產(chǎn)證的二手房購買步驟如下：
步驟一：買賣雙方協(xié)議成交價(jià)格并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》步驟二：曬圖步驟三：買賣雙方同到銀行申請(qǐng)銀行按揭（如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步）
步驟四：買賣雙方同到房管局產(chǎn)易所申請(qǐng)買賣步驟五：買賣雙方同到交易所辦理過戶手續(xù)步驟六：買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證
?。ㄎ澹┫瘯?huì)特別提醒：二手房交易要提防中介“現(xiàn)金收房”的陷阱
隨著房產(chǎn)市場的火熱，二手房市場也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢設(shè)計(jì)各種陷阱，其中，針對(duì)多數(shù)賣房者缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、急于將手中房屋套現(xiàn)的心理，通過“現(xiàn)金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價(jià)買進(jìn)，將房源壟斷在本公司中，然后加價(jià)出售，從中牟取非法差價(jià)。那么，消費(fèi)者應(yīng)該如何防范“現(xiàn)金收房”的陷阱呢？
賣房子一定要房產(chǎn)過戶
專業(yè)人士提醒消費(fèi)者，防范“現(xiàn)金收房”的陷阱要注意三個(gè)要點(diǎn)：一是記住房產(chǎn)過戶才是出售房屋的最關(guān)鍵。千萬不要一手交錢一手交房快速交易，切記不要圖省事只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢了事，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣；二是買賣雙方一定要見面，坐下來當(dāng)面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買賣合同》，切不要通過中間人最終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失；三是不讓黑心中介有機(jī)可乘。對(duì)于心急用錢和圖省事的業(yè)主，不要聽信黑心中介的蠱惑來選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式。不管是公司收購還是個(gè)人收購，都是利用不透明交易來吃差價(jià)，牟取暴利。
“現(xiàn)金收房”有何陷阱？
首先，由于有些不法中介知道，經(jīng)過眾多媒體的報(bào)道，消費(fèi)者對(duì)“現(xiàn)金收購”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個(gè)人購房者，先與業(yè)主談好房價(jià)后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購房“個(gè)人”手中，至此便以為房屋買賣交易完成了；另外，許多不法中介為了達(dá)到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險(xiǎn)直接與業(yè)主討價(jià)還價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金收房，而當(dāng)不法中介低價(jià)拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后，進(jìn)而又轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，吃取差價(jià)。一旦不法中介公司無法快速將壓在手里的房屋變現(xiàn)，事情敗露后，就會(huì)采取不正當(dāng)手段或抵押或出租，使之快速變成現(xiàn)金，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易，反而無形中替不法中介公司擔(dān)負(fù)著許多責(zé)任，而業(yè)主也無法得到真正的利益優(yōu)惠
購買二手房須知
近年來，隨著武漢市城市建設(shè)步伐的加快，商品房價(jià)格不斷攀升，帶動(dòng)了二手房市場的活躍，對(duì)一些收入不是很高，家庭不是很富裕的市民來說，暫時(shí)買一套相對(duì)廉價(jià)二手房作為居住或用于投資，也不失一個(gè)好辦法，但出于對(duì)房地產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)的了解不夠，再加上一些誠信欠佳的房屋中介機(jī)構(gòu)為促成交易賺取中介費(fèi)充當(dāng)紅娘式的介紹，使得二手房市場買賣糾紛不斷呈現(xiàn)上升趨勢，因此對(duì)于購買人來說，在購買二手房之前，學(xué)習(xí)了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)知識(shí)，避免交易風(fēng)險(xiǎn)，是十分必要的。一般來說，二手房交易須注意一下幾點(diǎn)：
一、了解房產(chǎn)性質(zhì)
二手房系非商品房（針對(duì)商品房而言，商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋，商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后也屬非商品房），非商品房一般包括以下幾種：
（一）村民住宅：農(nóng)村村民宅基地是集體所有土地，國家對(duì)農(nóng)村村民實(shí)行“一戶一宅” 農(nóng)村村民住宅用地一般只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民才能申請(qǐng)，其他單位、個(gè)人申請(qǐng)農(nóng)村宅基地要經(jīng)過特殊的程序，村民住宅只能 針對(duì)本村村民出賣，國家目前不允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民住宅，因此，盡管農(nóng)村住房價(jià)格相對(duì)便宜，但城鎮(zhèn)居民最好不要貪圖便宜購買農(nóng)村住房，以免不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記而引發(fā)糾紛。
（二）城市私有房屋：城市私有房屋是指個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或者出租的住宅或非住宅房屋，城市私房所有權(quán)人一般對(duì)私房享有完全的產(chǎn)權(quán)，除《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十三條 ：機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。對(duì)城市私有房屋買受人資格做限制外，國家并不限制城市私有房屋自由買賣。
（三）公房：公房是國家斥資建設(shè)的房屋，城鎮(zhèn)職工是房屋的租賃者，經(jīng)國家分配的公房，職工只享有終身的使用權(quán)（租賃權(quán)），不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)完全屬于國家，職工個(gè)人在未取得產(chǎn)權(quán)時(shí)無權(quán)出賣和擅自轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)（已購公房并取得產(chǎn)權(quán)證的即為私房，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人要求將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)并獲批準(zhǔn)），公房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，目前，此類房屋數(shù)量逐漸減少。
（四）集資房：集資建房是指建房單位與職工依照一定比例共同投人，從而使職工因投資而享有相應(yīng)權(quán)利的一種建房模式，集資房有的是單位享有完全產(chǎn)權(quán)，職工只獲得優(yōu)先居住權(quán)；有的是單位與職工各享有部分產(chǎn)權(quán)；有的是職工享有產(chǎn)權(quán)，但單位限制職工出賣房產(chǎn)時(shí)，本單位職工有優(yōu)先購買權(quán)，或只能針對(duì)本單位職工出賣，因此，購買此類房屋應(yīng)首先征求職工所在單位意見。
（五）經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房，是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。他是針對(duì)城市中低收人家庭購買的房屋，用地實(shí)行無償劃撥?，F(xiàn)階段國家鼓勵(lì)城鎮(zhèn)職工為改善居住條件將已購經(jīng)濟(jì)適用住房在居住一定年限后上市出售，武漢市規(guī)定是5年。因此購買已購經(jīng)濟(jì)適用住房要注意年限的限制。
二、確定產(chǎn)權(quán)狀況
購買人在簽定房屋買賣合同前不僅應(yīng)當(dāng)審查出賣人是否具有兩證：即土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，同時(shí)應(yīng)審查：
（一）該房產(chǎn)是否已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（二）房地產(chǎn)權(quán)利證書所記載的權(quán)利人是否與出賣人一致，如出賣他人房屋，出賣人是否取得書面授權(quán)，其授權(quán)范圍和事項(xiàng)是否明確且與行為人處分房屋行為相一致。
（三）該房屋上是否設(shè)置有抵押或其他權(quán)利限制。
（四）該房產(chǎn)是否涉及有其他共有人（如夫妻共同所有，家庭共同所有等等），是否經(jīng)其他共有人書面同意的，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。
（五）權(quán)屬是否存在爭議
（六）該房屋如已出租，出賣人在出賣前的合理期限內(nèi)是否通知了承租人，承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。
（七）房產(chǎn)證書記載事項(xiàng)是否與實(shí)際轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的房屋一致，有無私搭亂建的違章建筑成分，如果購買人忽視了對(duì)上述事項(xiàng)的審查，一旦簽定了房屋買賣協(xié)議，交付了首期付款或全部房款，到后來才知道房屋不能轉(zhuǎn)讓，不能辦理過戶登記，或者相關(guān)權(quán)利人舉張權(quán)利，就會(huì)造成很大的損失和麻煩，如果合同最終被確認(rèn)為無效，即便買賣合同中約定了違約金或定金，也會(huì)因合同無效而無法適用違約金或定金條款，購買人獲得的僅僅是因合同無效締約過失責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的買受人信賴?yán)娴膿p失。
實(shí)踐中也存在“出賣人”將其購買的未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的房屋再轉(zhuǎn)讓的情況，購買人應(yīng)避免與出賣人簽定直接的房屋買賣合同，經(jīng)房產(chǎn)所有人同意，購買人可與“出賣人”簽定合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將“出賣人”與產(chǎn)權(quán)人之間的房屋買賣合同“出賣人”的合同權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給購買人，“出賣人”實(shí)際退出前一合同關(guān)系，購買人取代“出賣人”地位成為前一房屋買賣合同關(guān)系的主體。也可要求與產(chǎn)權(quán)人、“出賣人”三方協(xié)議變更前一合同相應(yīng)條款，約定由產(chǎn)權(quán)人直接向購買人交付房屋，直接將房屋過戶給購買人。此兩種方式可減少交易過程，節(jié)省交易成本費(fèi)用.。
三、區(qū)分房屋用途
房屋有居住用房和商業(yè)用房等，正確的區(qū)分兩者不是看房屋現(xiàn)實(shí)的用途是否可作商用，而應(yīng)依房產(chǎn)證記載用途為準(zhǔn)，而房產(chǎn)證的記載又取決于房屋所占用的土地使用用途，依照我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。二手房轉(zhuǎn)讓雖不涉及土地使用權(quán)出讓，但土地使用權(quán)受讓方在受讓的土地上建成房屋后，無論房屋幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，其后的房屋受讓人都要受到原土地使用權(quán)出讓合同的約束，承接原土地使用權(quán)出讓合同的權(quán)利和義務(wù)，改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)履行法定的手續(xù)，購買人購買此類房屋，應(yīng)在合同中著名購買房屋的用途（出賣人負(fù)有房屋品質(zhì)擔(dān)保義務(wù)）及辦理有關(guān)土地用途變更的責(zé)任和費(fèi)用分擔(dān)。以免發(fā)生隱患，出現(xiàn)付出商業(yè)用房的價(jià)格得到普通住房的后果。難以長期實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目的。
四、注意合同形式
房屋買賣金額大，風(fēng)險(xiǎn)多，法律對(duì)房屋買賣合同的形式要件有特殊要求，規(guī)定應(yīng)采取書面形式，缺乏書面形式的口頭房屋買賣合同不能有效成立，且無法在房地產(chǎn)登記管理部門辦理過戶登記，一旦因合同條款發(fā)生爭議，購買人除了持有出賣人出具的受款收條外，往往無其他證據(jù)證實(shí)。因此，無論親朋好有上下級(jí)之間買賣，最好“立字為憑”。
五、及時(shí)辦理過戶登記
房屋買賣合同成立有效，不等于產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移是以辦理過戶登記為準(zhǔn)，過戶登記之日起購買人才能享受真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，才能對(duì)抗第三人，實(shí)踐中那種認(rèn)為出賣人交付了產(chǎn)權(quán)證和房屋，購買人入住并實(shí)際“控制”房屋就萬事大吉的看法是不可取的。
六、完善合同條款
房屋買賣合同應(yīng)盡量具備以下條款（1）當(dāng)事人：姓名、工作單位、現(xiàn)住址、戶籍所在地、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼都應(yīng)明確（以免發(fā)生糾紛無法聯(lián)系）（2）房屋的基本情況：房屋坐落、樓層、朝向、質(zhì)量、戶型空間、面積、建筑設(shè)備、電力通訊、供暖燃?xì)狻⒀b修情況等（3）價(jià)款、付款方式（4）房屋交付：交付時(shí)間、延遲交付責(zé)任（5）所有權(quán)的取得：取得時(shí)間、辦證費(fèi)用、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。延期辦證違約責(zé)任（6）合同的變更、終止、解除（7）違約責(zé)任：延遲付款、延期交房、延遲辦證、質(zhì)量瑕疵（8）爭議解決條款。（9）其他條款。完善的條款有利于對(duì)合同的解釋、履行、糾紛的解決。
聯(lián)系客服
