2018年07月23日 08:52
來源：長江商報
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一直標(biāo)榜“極具社會責(zé)任感”的
美好置業(yè)(000667.SZ)，近期高歌猛進，通過幾次“大手筆”的百億涉農(nóng)投資項目，在130多家上市房企中刷足了“存在感”。
7月中，股價一直徘徊在2元多的美好置業(yè)發(fā)布公告稱，在江漢平原某縣級市簽下了3年流轉(zhuǎn)100萬畝稻田的協(xié)議，總投資額高達80億。而一月前，美好置業(yè)剛在該市毗鄰的一個縣簽下了——投資20億，打造100萬畝生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的項目。
短短兩月內(nèi)，美好置業(yè)接連簽署兩個涉農(nóng)投資協(xié)議，用3年時間圈下合計200萬畝土地，計劃共投資100個億。這幾乎是當(dāng)前上市房企涉足農(nóng)業(yè)項目中，最具規(guī)模的大手筆。
然而，這種大手筆的投資相較美好置業(yè)自身“資金造血”能力的嚴(yán)重不足，讓市場難免有冒進和高負債的擔(dān)憂。
長江商報記者梳理美好置業(yè)年報發(fā)現(xiàn)，其業(yè)績近年持續(xù)下滑，2017年全年，其營收44.38億，同比下滑14.72%，凈利6.64億，同比下滑0.54%，產(chǎn)生經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量-10.3億，這是自2015年首次由正轉(zhuǎn)負。而剛在江漢平原兩地簽下的百億涉農(nóng)項目意味著，未來3年內(nèi)美好置業(yè)平均每年需投入約33億資金，而公司2017年的扣非凈利僅為6.82億，還不及投資額的六分之一。
市場不禁追問，在業(yè)績下滑現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負的情況下，美好置業(yè)高達百億的項目投資資金如何解決？高額投資是否建立在實際運營能力之上呢？
對此，美好置業(yè)方面回復(fù)長江商報稱，公司將按計劃逐年以自有資金分步實施，項目所需資金的20%~30%將由公司自籌，其余部分將與相關(guān)政策性
銀行合作，由其提供資金支持，本次大力投資農(nóng)業(yè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園項目，符合公司的長遠發(fā)展規(guī)劃。
住建部咨詢專家、中國城市
房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對長江商報表示，美好置業(yè)近年業(yè)績不理想，百億涉農(nóng)投資的確有點冒險，按照目前運營能力很難在短期之內(nèi)獲得較好收益。同時還存在高融資率，低周轉(zhuǎn)率，高負債率等高風(fēng)險。
有業(yè)內(nèi)人士指出，在風(fēng)控趨緊的當(dāng)下，無論是農(nóng)發(fā)行還是其它政策性銀行，對類似美好置業(yè)這種高達數(shù)十億的“資金支持”都會慎之又慎。
3年圈地200萬畝投資達百億
7月中，長江支流燕窩鎮(zhèn)4000畝蝦稻共作田地已經(jīng)播種了蝦苗，這是美好置業(yè)100萬畝涉農(nóng)項目之一。
美好農(nóng)業(yè)相關(guān)負責(zé)人向記者介紹，公司今年計劃在當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)土地30萬畝，種植蝦稻8千畝，投資10.6個億。記者了解，這種蝦稻工作模式只是美好置業(yè)創(chuàng)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的一個縮影。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在近2個月內(nèi)，美好置業(yè)接連簽署兩個涉農(nóng)投資協(xié)議，計劃共投資100個億，擬用3年時間圈下合計200萬畝土地，這幾乎是當(dāng)前130多家上市房企涉農(nóng)項目中最大的手筆。
美好置業(yè)近期還公告稱，于2018年6月30日收到《中標(biāo)通知書》，確認公司為新灘美
好未來新城PPP項目(一期)的中標(biāo)單位。此次項目區(qū)域開發(fā)總投資為38.33億元。
此外，去年5月11日，美好置業(yè)集團計劃投資近100億元建設(shè)綠色建筑科技產(chǎn)業(yè)園暨新灘美好未來新城。
類似這種動輒數(shù)十上百億的投資項目，如何應(yīng)對項目資金來源和周轉(zhuǎn)的問題呢？謝逸楓指出，項目資金主要來源有四個方面，第一是公司自有資金，發(fā)行公司債；第二是銀行貸款，再就是第三方資金來源，比如一些信托基金，非標(biāo)
保險，證券資金。還有民間貸款，相關(guān)其他單位個人進行股權(quán)的形式來分配。
對此，美好農(nóng)業(yè)、美好未來新城兩個項目的相關(guān)負責(zé)人都對長江商報記者表示，項目資金由主要由自有資金和銀行貸款構(gòu)成。美好綠建項目負責(zé)人則表示，投資的50億資金全部來自公司的自有資金。
美好置業(yè)曾公開回應(yīng)長江商報記者稱，公司將按計劃逐年以自有資金分步實施，項目所需資金的20%—30%將由公司自籌，其余部分將與相關(guān)政策性銀行合作，由其提供資金支持。
長江商報記者注意到，在今年5月舉行的年度股東大會上，美好置業(yè)擬申請2018年非公開發(fā)行公司債券20億元、延長2016年公開發(fā)行公司債券20億元決議有效期的議案均獲通過。此外，今年3月份，公司宣布轉(zhuǎn)讓全資子公司名流置業(yè)武漢有限公司100%股權(quán)，對價為296306.25萬元。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對長江商報表示，對于美好置業(yè)來說，其行業(yè)中屬于相對溫和的企業(yè)性質(zhì)，即企業(yè)規(guī)模不大，和這幾年成長性偏弱有關(guān)。
謝逸楓則認為，土地如何運作來達到利潤最大化才是關(guān)鍵，目前來看，涉農(nóng)項目前景并不明朗。
融資項目頻被終止，資金缺口近300億
在當(dāng)下房企融資渠道收緊、融資難，普迎償債期的當(dāng)下，自身造血功能有限的美好置業(yè)，在自有及上述投資項目中存在巨大的資金缺口。
長江商報記者了解，美好置業(yè)一直試圖拓展融資渠道。但近兩年美好置業(yè)的融資情況并不順利。
2016年1月，美好置業(yè)發(fā)布
配股計劃，擬向全體股東配股募資額不超過30億元，用于武漢名流印象項目NK7地塊、K2地塊，但該計劃最終終止；2016年11月，美好置業(yè)啟動非公開發(fā)行股票事宜，擬募集資金19億元用于武漢名流印象項目(NK7地塊)、武漢名流公館項目NK6地塊和西安曲江項目一期項目。2017年9月，美好置業(yè)終止此次
增發(fā)方案；2018年7月，美好置業(yè)擬非公開發(fā)行的20億元規(guī)模公司債被深交所終止。
在融資渠道上，美好置業(yè)主要依賴銀行貸款、委托貸款和資產(chǎn)管理公司貸款。2016年和2017年，公司融資全部來源于這三項。2017年末，銀行貸款融資余額10.575億元，委托貸款融資余額18.8億元，資產(chǎn)管理公司貸款融資余額24.95億元。其中，一年內(nèi)到期的非流動負債30.925億元，長期借款23.4億元。
一方面是既有項目需要巨量資金，另一方面是未來項目需要投入。
記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，2017年末，美好置業(yè)擁有15個房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)計總投資369.7億元，實際投資214.55億元，為完成既有項目，還需要投入155億元資金。
據(jù)長江商報記者粗略統(tǒng)計，加上近期中標(biāo)的新灘美好未來新城PPP項目(一期)，和上述涉農(nóng)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目，美好置業(yè)當(dāng)前既有的項目資金缺口近300億。
美好置業(yè)2017年財報顯示，公司2018年全年計劃增加土地儲備約437萬平米(建筑面積)；計劃全年銷售86.25萬平米，年度簽約額100億；產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)總公司土地整理面積1000畝，建成農(nóng)業(yè)示范區(qū)面積10000畝，新區(qū)域拓展項目3個， 新灘獲批建設(shè)用地面積650畝。
2017年末，美好置業(yè)土地儲備累積待開發(fā)土地面積181.82萬平方米，全年銷售置業(yè)32.88萬平方米。如果要實現(xiàn)2018年的計劃，意味著美好置業(yè)還需要大量的資金。
此外，當(dāng)前美好置業(yè)股價低迷，維持在2元左右，鑒于近期股票市場出現(xiàn)較大波動，同時公司股價出現(xiàn)較大下跌，7月10日，美好置業(yè)發(fā)布公告稱，擬12個月內(nèi)以不超過2.4億元回購股份，回購價格不超過3元/股。
現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負，資金回籠壓力逐年攀升
一個不容回避的事實是，美好置業(yè)的業(yè)績壓力也已逐漸突顯。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年美好置業(yè)營收下滑，銷售減少。2017年，美好置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入44.4億元，同比減14.72%，實現(xiàn)歸屬于公司股東的凈利潤6.6億元，扣非凈利潤6.8億元，產(chǎn)生經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量-10.3億元，這是自2015年首次由正轉(zhuǎn)負。
2018年一季度，實現(xiàn)營業(yè)收入1.9億元，同比減少61.63%，實現(xiàn)歸屬于公司股東的凈利潤-1.4億元，同比減少268.49%，扣非凈利潤-1.2億元，同比減少253.87%，產(chǎn)生經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量2.1億元。
值得注意的是，2016年7月，劉道明及夫人王萍個人捐資2000萬元，在民政部門注冊成立了“美好社區(qū)志愿者公益基金會”。2018年2月8日，劉道明及夫人王萍、美好置業(yè)集團股份有限公司分別向美好公益基金會捐款8000萬元、1900萬元。
在營收和凈利雙雙下滑的現(xiàn)狀下，剛剛簽下的總投資額兩個百億涉農(nóng)項目則意味著，未來3年內(nèi)平均每年公司需投入約33億資金，而公司2017年扣非凈利潤為6.82億，不及投資額的六分之一。
目前，武漢市是美地置業(yè)重點布局的區(qū)域。2017年，武漢區(qū)域簽約金額占公司總簽約金額比例為54.44%；2017年，湖北區(qū)域營業(yè)收入2.58億元，占總營業(yè)收入的58.22%。2017年，美好置業(yè)在武漢區(qū)域的多個項目未如期取得預(yù)售許可證，對銷售影響較大。
此外，受政策影響，美好置業(yè)資金回籠風(fēng)險增大。美好置業(yè)2017年財報顯示，公司2017年產(chǎn)生經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額-10.3億元，較上年同期下降133.64%，主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回款較上年同期下降所致。
謝逸楓指出，如果美好置業(yè)有良好的盈利模式和充足的資金來源的話，這種大手筆的涉農(nóng)投資的風(fēng)險可能會小一些。
美好·綠建科技產(chǎn)業(yè)園的工地上，工人們正在烈日下搭建廠房。
