文：未央
有人說：“在21世紀(jì)，我國(guó)最不缺的是房子，缺的也是房子！”從字面上看，這句話似乎是矛盾的，但是如果我們結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，這句話是非常合適的。我國(guó)不缺房子，這是公認(rèn)的事實(shí)。研究報(bào)告長(zhǎng)期顯示，中國(guó)的住房空置率高于大多數(shù)國(guó)家，甚至在高度城市化、老齡化和低生育率的日本，住房空置率已達(dá)到13.5%，而中國(guó)的住房空置率是日本的1.66倍。
在過去，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化現(xiàn)象的形成。從供給方面來看，中國(guó)的住房資源已經(jīng)足夠，甚至很多地區(qū)和城市的住房已經(jīng)達(dá)到了過剩的程度。但是從需求方面來看，到目前為止，仍然有大量的人買不起房，何以見得？這可以從人們每天都迫切希望房?jī)r(jià)早日下跌的愿望中看出。如果每個(gè)人都能買得起房子，誰還會(huì)在乎房?jī)r(jià)是漲還是跌。換句話說，如果每個(gè)人都有房子，高房?jī)r(jià)的樓市就會(huì)崩潰。
以我國(guó)的房?jī)r(jià)問題為例，很明顯現(xiàn)在越來越偏離“民生產(chǎn)業(yè)”的定義。因?yàn)榻?jīng)過20多年的市場(chǎng)化發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得了巨大和快速發(fā)展，但弊端越來越突出：房?jī)r(jià)收入比過高，人們?cè)絹碓诫y買到房子。投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，持有環(huán)節(jié)成本過低，甚至在過去的三年里出現(xiàn)全民炒房，這意味著資金開始脫實(shí)向虛；地方政府過于依賴土地財(cái)政，雖然調(diào)控在高壓下推進(jìn)，但往往難以取得重大突破；房子被太多的東西束縛著，價(jià)值被不斷地妖魔化。買房安居早成擺設(shè)，投資賺錢才是根本目的，為了買房升值人性變得極度扭曲。
據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒體數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市商品房空置率超過22%。這個(gè)是什么概念？算換成具體數(shù)量大約有1億套左右。但請(qǐng)各位網(wǎng)友仔細(xì)理解，我們這里討論的只是空置商品房的數(shù)量。我們都知道，除了商品房，中國(guó)還有很多其他的產(chǎn)權(quán)房，比如小產(chǎn)權(quán)房、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房等等。近幾十年來，由于城市房地產(chǎn)建設(shè)、拆遷、改造的特點(diǎn)，大量的小產(chǎn)房也相繼建成。所有這些不同產(chǎn)權(quán)的空置房屋一起估算，大約是空置商品房數(shù)量的三倍。按每戶平均四人計(jì)算，這足以容納12億人口。
但小編堅(jiān)信我們有能力解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種問題。特別是經(jīng)過三年的馬拉松式的房住不炒調(diào)控監(jiān)管，市場(chǎng)逐漸改變一個(gè)穩(wěn)定的路徑，房?jī)r(jià)的漲幅、房地產(chǎn)的投資增速都控制在合理范圍內(nèi)了，特別是打擊房地產(chǎn)投機(jī)取得了前所未有的成功，我們有越來越多的對(duì)房地產(chǎn)的未來的信心。
除了數(shù)據(jù)，我們還可以通過自己的觀察來判斷房屋空置的普遍性。例如，近年來，許多城市都在開發(fā)和建設(shè)新的樓盤，在這些新地區(qū)有許多新房，雖然房子已經(jīng)賣掉了，但入住率很低。許多社區(qū)的業(yè)主中只有不到三分之一的人住在里面，大多數(shù)都是空置的。相信做過二手房中介的人都知道這種情況。很多持有3 - 5年證書的二手房在出售時(shí)仍然還是毛坯，這是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。
面對(duì)我國(guó)住房的高空置率，有理由說房?jī)r(jià)供大于求，它能下跌多少？許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都提出了自己的觀點(diǎn)。潘石屹在一個(gè)論壇上說，20年前，中國(guó)城市人均住房面積只有5.7平方米，舒適度很低，所以當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的需求量很大。但是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，今天中國(guó)的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到37平方米，與發(fā)達(dá)國(guó)家基本持平。所以潘石屹認(rèn)為，現(xiàn)如今不管是住房地產(chǎn)還是養(yǎng)老地產(chǎn)，都不再是剛需，我國(guó)房?jī)r(jià)到底是高了還是低了，是不是有泡沫呢，自己去判斷。
買了房子不裝修也不住。除了某些情況下，毫無疑問，其余的空房買了是為了投資炒作，因?yàn)槌捶靠唾I房本身就不是為了自己住，而是等待房?jī)r(jià)上升，然后以高價(jià)出售。根據(jù)熱門城市的估計(jì)，在過去幾年投資一套房子后獲得利潤(rùn)，相當(dāng)于同等價(jià)位的一套或兩套房，簡(jiǎn)言之，就是價(jià)格翻倍。炒房客享受著通過投機(jī)房地產(chǎn)所獲得的財(cái)富，而那些買不起房子的人成為了這種情況的受害者。
炒房客的財(cái)富值究竟有多高？這里有一組數(shù)據(jù)。幾個(gè)月前，瑞士信貸集團(tuán)研究所發(fā)布了最新的《全球財(cái)富報(bào)告》。該報(bào)告顯示，在今年，全球百萬美元級(jí)別的富豪有110萬人， 美國(guó)最多，我國(guó)新增15.8萬人，中國(guó)財(cái)富超過5000萬美元的超高凈值人數(shù)為18132人，這一數(shù)據(jù)位列全球第二，僅次于美國(guó)。
報(bào)告還指出，中國(guó)財(cái)富的快速增長(zhǎng)是通過房?jī)r(jià)的快速上漲，因?yàn)?000年以后房地產(chǎn)財(cái)富平均飆升了17倍，早些時(shí)候進(jìn)入樓市的人們的財(cái)富價(jià)值更是呈現(xiàn)飆升數(shù)百倍，數(shù)千倍。其中受益群體占10%，也就是1億人。他們分為個(gè)體炒房戶和企業(yè)炒房群體。具體來說，這1億人擁有最寶貴的住房資源，這使得更多的人買不起房。
全國(guó)有600多個(gè)城市，每個(gè)城市的具體情況都不一樣，因?yàn)榫退惴績(jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，但也不是每一個(gè)城市的房?jī)r(jià)都會(huì)下跌，在一些人口不斷凈流入的城市房?jī)r(jià)就有可能出現(xiàn)上漲，因?yàn)檫@種城市將會(huì)迎來源源不斷的購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題一直很明顯。即使專家不說，普通人也能分析出一些東西?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)是如何讓這些人“吐出”大量的住房資源。
近兩年來，許多權(quán)威專家指出明路，首先要征稅，但并不是房產(chǎn)稅，而是住房空置稅。因?yàn)榭罩枚惒煌诜康禺a(chǎn)的特點(diǎn)是，它是專門針對(duì)炒房客的，不會(huì)對(duì)普通人產(chǎn)生影響和負(fù)擔(dān)。所以只要此稅一出，就能有效治療我國(guó)樓市發(fā)展多年以來存在的頑疾。
面對(duì)當(dāng)前的高控制率，仇保興提出了一個(gè)五個(gè)字的解決方案：征收空置稅。仇保興認(rèn)為，房產(chǎn)空置稅可以有效地減少房地產(chǎn)泡沫，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到精準(zhǔn)的調(diào)控作用。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度應(yīng)該分類。首先，應(yīng)該引入消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅和空置稅來抑制投機(jī)，然后再深入到房產(chǎn)稅。仇保興認(rèn)為，國(guó)際上普遍認(rèn)可的房?jī)r(jià)收入比合理狀態(tài)為7:1，但是就我國(guó)目前的房地產(chǎn)行情而言，早已超過這個(gè)水平。既然住房空置率如此之高，空置稅從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，出臺(tái)不可避免。
住房空置稅能否有效解決控制問題？小編認(rèn)為，仇保興的五字建議或許真的有效。根據(jù)一些實(shí)行空置稅的國(guó)家來看，空置稅可以有效地降低房屋空置率，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，真正實(shí)現(xiàn)房子是用來住的，不是用來炒的的目的。根據(jù)仇保興的說法，住房空置稅在短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)，因?yàn)榭罩脮r(shí)間的界定、住房空置稅率的設(shè)定等一系列問題需要解決，所以急不得，不過終究會(huì)到來的。
