1概念
對(duì)于非業(yè)內(nèi)人士一看到“勾地”，不明覺(jué)厲，腦海中首先浮現(xiàn)的一定是“勾搭”、“勾引”之類的聯(lián)想。
不過(guò)這么想還真有點(diǎn)挨邊了，“勾地”還真可以粗俗地理解為勾搭土地，甚至勾引土地。看似是粗俗了一些，但本質(zhì)上就是這么個(gè)意思。
所謂的勾地，業(yè)內(nèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)提前與政府溝通，鎖定好地價(jià)、規(guī)劃指標(biāo)、供地計(jì)劃、優(yōu)惠政策等條件，推動(dòng)政府按開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求進(jìn)行掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛途徑獲取土地。
勾地這種特殊的一級(jí)市場(chǎng)拿地模式，看似是與招拍掛制度相悖，有違公平之嫌，為什么還應(yīng)用如此之廣，ZF也愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而樂(lè)此不疲呢？
2解讀
我想大概有以下三個(gè)方面原因吧。
01
希望引入產(chǎn)業(yè)
昨天在飛機(jī)上遇到一位同行，感嘆現(xiàn)在做投資的同行真多，飛機(jī)還沒(méi)起飛就聽(tīng)見(jiàn)這位兄弟一直在打電話，張口就是幾個(gè)億，我便意會(huì)到這特么一定是搞投資的！
飛機(jī)起飛后，我倆便聊了起來(lái)，才得知這位仁兄是紅星地產(chǎn)的，紅星地產(chǎn)大家可能聽(tīng)說(shuō)不多，但紅星美凱龍一定都知道，紅星地產(chǎn)就是紅星美凱龍旗下地產(chǎn)集團(tuán)，類似于美的空調(diào)與美的地產(chǎn)之間的關(guān)系。
他和我談到，他們拿地向來(lái)是不走公開(kāi)渠道的，他們只做勾地，而且是只做三四線城市勾地。
道理很簡(jiǎn)單，三四線ZF對(duì)于紅星美凱龍的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)頗感興趣，而他們的條件便是引進(jìn)紅星美凱龍可以，但ZF需要配套一定體量的住宅開(kāi)發(fā)用地，地價(jià)極其便宜甚至為零。
雖然我知道紅星美凱龍?jiān)谌木€很多情況下都只是品牌輸出而已，但沒(méi)辦法人家ZF就認(rèn)這塊牌子，類似模式的還有萬(wàn)達(dá)，在此不表。
02
希望整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)
政府規(guī)劃城市新區(qū)，有一片區(qū)位較好的土地需要拿出來(lái)開(kāi)發(fā)，這一片土地屬于當(dāng)?shù)氐恼浦腥?，?dāng)?shù)貙?duì)規(guī)劃、建設(shè)期望較高，不允許有丁點(diǎn)的差錯(cuò)。
此時(shí)就希望定點(diǎn)引進(jìn)一家有資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)打造。
這種情況下，ZF往往對(duì)規(guī)劃方案要求非常之高，一見(jiàn)面就讓你先做一個(gè)方案過(guò)來(lái)，然后給你提一大堆意見(jiàn)，繼續(xù)修改，反反復(fù)復(fù)，耗費(fèi)極大的時(shí)間和資金成本。
做簡(jiǎn)單了別人看不上，做復(fù)雜一點(diǎn)的吧，一版城市規(guī)劃方案隨隨便便數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。
你說(shuō)花錢了有個(gè)明確的反饋還好，但往往是ZF在同時(shí)與多家企業(yè)在談，在做規(guī)劃方案的比選，你的方案他也不明顯給你說(shuō)行還是不行，就是讓你不停的改，改到最后還是沒(méi)有選用你的方案，浪費(fèi)巨大的時(shí)間和資金成本！
很多情況下，真特么感覺(jué)ZF就是騙方案的！
03
希望招拍掛地價(jià)有人托底
很多時(shí)候這塊地明明就在ZF的招拍掛供地計(jì)劃上，他仍然愿意和你談一談勾地，此時(shí)他的目的非常明確，就是希望有一家企業(yè)能夠來(lái)托住招拍掛的底價(jià)，以避免出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。
曾經(jīng)有一次去談勾地就深深地受傷了，前期后后折騰了數(shù)月之久，一直就地價(jià)和某些優(yōu)惠條件沒(méi)有達(dá)成一致，好在和城投集團(tuán)還比較熟悉他們也愿意和我們談。
這塊地位于城市南面，不屬于城市的重點(diǎn)發(fā)展方向，區(qū)位一般，最終談定樓面價(jià)3000元/㎡，也就在將其它條款談定之日，地塊3km外招拍掛新成交一宗土地樓面價(jià)舉到了5000元/㎡（板塊地王）。
見(jiàn)此情形，城投集團(tuán)單方面終止了和我們的勾地協(xié)議，第二天便立即推動(dòng)了掛牌，起拍樓面價(jià)5000元/㎡......
就在那天，我受到了一萬(wàn)點(diǎn)暴擊......據(jù)朋友了解，城投這一波直接憑空多增加收入幾十億！
3設(shè)置
談勾地，一定避不開(kāi)招拍掛條件設(shè)置。
任何的勾地項(xiàng)目最終要實(shí)現(xiàn)摘牌都必須要走招拍掛程序，擺在任何企業(yè)面前的難題便是如何委婉含蓄，不顯山不露水地設(shè)置招拍掛條件。
條件太弱了又沒(méi)辦法排除競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，條件太強(qiáng)了又過(guò)于明顯有被舉報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。
在這里我提供一些常見(jiàn)的招拍掛條件設(shè)置的成功案例：
01
提供資金證明
提供一定數(shù)額的當(dāng)?shù)劂y行存款資金證明，可進(jìn)一步要求資金證明開(kāi)具日期，設(shè)置金額越大，排除競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力越強(qiáng)，比如提供20億元資金證明，能夠在短期騰挪這么大體量的企業(yè)少之又少。
02
帶方案掛牌
比如競(jìng)買人報(bào)名時(shí)需遞交某某住建局出具的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)，此條操作難度較大，適用于ZF希望引進(jìn)實(shí)力房企進(jìn)行整體規(guī)劃的情況。
03
開(kāi)發(fā)資質(zhì)
要求競(jìng)拍企業(yè)需具備一級(jí)或二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，排除不具備資質(zhì)的對(duì)手。
04
限制公司
要求競(jìng)拍企業(yè)必須為當(dāng)?shù)刈?cè)公司，提前注冊(cè)好公司打?qū)κ忠粋€(gè)措手不及。
05
捆綁出售
住宅用地和研發(fā)或工業(yè)用地捆綁出售，適用于產(chǎn)業(yè)勾地的方式，比如紅星美凱龍模式。
當(dāng)然，還有更牛逼的，比如：
本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)“牧詩(shī)地產(chǎn)圈”
聯(lián)系客服
