近幾日，深圳市南山區(qū)金桃園小區(qū)被披露為“全國第一家土地使用權(quán)到期后將被政府無償收回的物業(yè)”引起關(guān)注。金桃園小區(qū)并不是個例，在位于青島市開發(fā)區(qū)的阿里山小區(qū)和附近的東小區(qū)，數(shù)以千計的20年、30年產(chǎn)權(quán)的房子，也遇到了同樣的“產(chǎn)權(quán)撞限”的問題，至今仍不知道要如何處理。阿里山小區(qū)和東小區(qū)的三十三座樓里，有一大部分二十年產(chǎn)權(quán)期限的土地年限早在兩三年前就已經(jīng)到期，而居民的房屋產(chǎn)權(quán)也已經(jīng)到期。這些房子的出路在哪里，這些居民的出路又在哪里？
A 為什么我的房子是20年的？
阿里山小區(qū)和東小區(qū)所在的土地是1989年出讓的，出讓期限是20年，商品房大多是1993年開始出售，那時候起價是1500元/平方米，而現(xiàn)在，這里商品房的現(xiàn)價每平米都1萬元了。按照有關(guān)規(guī)定，2009年，這里的土地使用年限就到期了，土地上的建筑物產(chǎn)權(quán)也自動到期。如果續(xù)費，是按照當(dāng)年的土地價格還是現(xiàn)在的土地價格？如果按目前的土地出讓價格收取，那會是個天文數(shù)字，恐怕這里的老百姓很難承受。是否因為牽扯的問題太多太敏感，三年前那張依法公布的續(xù)費通知，不知該如何實施，又悄悄地銷聲匿跡了呢？
阿里山小區(qū)業(yè)主面臨的另一個棘手的問題就是，房子的開發(fā)商早已不知去向?！奥犝f這里當(dāng)年是韓國人開發(fā)的，人家開發(fā)完賣完房子就走了，十幾年了，你讓我找誰去？這房子現(xiàn)在就是沒人管，管什么到期不到期，就這么住著了?！币晃恍仗K的居民告訴記者，就算土地期限出現(xiàn)問題，他們也無法找到開發(fā)商尋求幫助，在他們的眼里，如果房子出了問題，第一個反應(yīng)是找賣給他們房子的開發(fā)商，如果開發(fā)商找不到，那就找物業(yè)，如果物業(yè)說不知道，就只能找政府了，但連政府也沒有給出明確答復(fù)，他們只能認為自己的房子是徹底沒人管了。
為什么這些房子只有20年的土地使用期限呢？開發(fā)區(qū)作為1989年國務(wù)院最早批準成立的14個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，在土地出讓時設(shè)定了20年、30年的住宅土地使用期限，在當(dāng)時是改革先驅(qū)的典范。1年后，1990年5月19日，國務(wù)院第55號令發(fā)布，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。那時起，才有了70年產(chǎn)權(quán)的房屋。也就是說，1989年在開發(fā)區(qū)開發(fā)的商業(yè)住宅，大多都是20年和30年的產(chǎn)權(quán)期限。
B 物業(yè)只管收水電費，對產(chǎn)權(quán)一問三不知
李先生前幾天一直關(guān)注深圳市南山區(qū)金桃園小區(qū)“產(chǎn)權(quán)撞限”房的新聞報道，深圳市國土委最后給出的答復(fù)是：“住宅按照《物權(quán)法》規(guī)定自動續(xù)期”，他覺得自己得到了些許欣慰：“既然有了第一例的處理方式，那我們的房子應(yīng)該也會按照類似的規(guī)定來辦吧?！?br>
記者來到負責(zé)阿里山小區(qū)的物業(yè)公司，工作人員的回答是“不知道、不清楚。跟我們物業(yè)沒關(guān)系。”經(jīng)過幾番打聽，記者找到阿里山小區(qū)居委會，王書記說他們也不知道具體的情況。記者上網(wǎng)搜尋阿里山小區(qū)的房屋出售信息，發(fā)現(xiàn)9成的房子都是“出租“，出售的房源并不多見，根據(jù)網(wǎng)上公布的中介電話，記者以購房者的身份咨詢了安之居房產(chǎn)的工作人員，滿小姐說：“我們家有套這個小區(qū)的房子出售，89平方米，售價70萬，這個房子是1993年的，但是土地產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到期?！背龊跻饬系氖牵瑢τ诋a(chǎn)權(quán)問題，中介的工作人員似乎并沒有避諱的意思，未等記者開口就直接大方告知，這個房子產(chǎn)權(quán)只有20年，現(xiàn)在早已經(jīng)到期，而且只能支持全付款，因為銀行已經(jīng)不給辦理貸款了。
這個產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到期的房子還能住嗎？工作人員輕松地說，“放心吧，不妨礙，不能出售的話，房產(chǎn)交易中心就不會給辦理手續(xù)了，現(xiàn)在房產(chǎn)證、過戶、都沒問題?！睘榱俗層浾叻判?，滿小姐解釋說，這個小區(qū)90% 都是20年產(chǎn)權(quán)的房子，很多都到期了，之前續(xù)了一些，現(xiàn)在也沒有人提續(xù)期的事情。滿小姐壓低聲音說，“你要知道，房屋的產(chǎn)權(quán)永遠是你的，只是地權(quán)是有期的 ，雖說現(xiàn)在已經(jīng)到期，但老百姓幾代買個房子，誰也不敢說收回就收回吧？”
滿小姐說，續(xù)費花不了太多錢，兩三年前確實有一批辦理續(xù)期了，套二的才花了三千多，前年好像下了個政策，又不能續(xù)了，這些房子續(xù)期的事情就放了下來。
C 周邊開發(fā)商自稱30年產(chǎn)權(quán)房續(xù)期到50年
開發(fā)區(qū)短命產(chǎn)權(quán)的房子并不在少數(shù)，華通唐島七星項目就是其中一個，由華通集團旗下的青島新時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，華通唐島七星位于開發(fā)區(qū)著名的唐島灣畔，太行山路和濱海大道交會處，占地面積約70畝。小萬去年就買了這套房子，那時候每平米才7000元左右，要知道對面的海上嘉年華，價格已經(jīng)到了二萬多，而之所以有那么大的優(yōu)惠，就是因為土地的使用權(quán)只有25年。
為了讓使用期加長，開發(fā)商一直在努力，而最近續(xù)期的問題終于有了眉目，但是還沒到文件下來 ，為了不影響價格和銷量，樓盤銷售人員已經(jīng)早早統(tǒng)一口徑，對外表示已經(jīng)將30年的房子續(xù)成50年，記者以購房者身份咨詢售樓小姐時，被告知樓盤的均價每平米達到13000元左右，而且她一再向記者保證，樓盤的土地使用期已經(jīng)改了，簽合同的時候，房子50年的產(chǎn)權(quán)會在合同上體現(xiàn)出來。
對此，島城樓市專家張百忍說，在中國這種短命產(chǎn)權(quán)的樓盤還是有一部分的，當(dāng)時房子是在1989年建的，那時70年產(chǎn)權(quán)還沒確定，并沒有太多經(jīng)驗，就弄了個20年、30年之類，但是，現(xiàn)在的這種狀態(tài)就有點尷尬了，相關(guān)部門也不敢隨便下政策，因為如果改成自動續(xù)期，那之后的所有到期的房子都要按這種模式來 ，如果要收錢，收多少，怎么收都需要討論，弄不好，一石激起千層浪，所以很需要商榷。
土地出讓到期房子還是我的嗎？
記者來到青島市開發(fā)區(qū)，理發(fā)店的老板娘張女士把手隨便往身后一揮：“這片都是阿里山小區(qū)，一二十座樓呢，都快到期了，還有東小區(qū)，聽說早就到期了?！庇浾吡私獾?，阿里山小區(qū)始建于1989年，當(dāng)時對于土地使用年限尚無政策可依，因此不少小區(qū)都設(shè)為20年、30年不等。如今，這些房子都早已經(jīng)超過了期限或即將到期。
有些人已經(jīng)受不了這份刺激，想把房子趕緊賣出去，孫建國今年50歲出頭，他決定把阿里山小區(qū)的一套140多平方米的房子賣掉，在幾家中介掛的價格是每平方米8000元左右，而附近其他小區(qū)的二手房，每平米售價都已經(jīng)過萬。“住得不踏實，生怕以后出什么問題?！?br>
但當(dāng)?shù)弥孔赢a(chǎn)權(quán)已經(jīng)到期，又沒有相關(guān)規(guī)定說明咋處理，大多數(shù)人打了退堂鼓，不敢入手。
早在2009年，東小區(qū)10座樓的百余戶業(yè)主遇到了“產(chǎn)權(quán)撞限”的困境。而阿里山小區(qū)的22座樓里產(chǎn)權(quán)情況十分復(fù)雜，大部分是20年產(chǎn)權(quán)和30年產(chǎn)權(quán)，還有極少一部分是50年產(chǎn)權(quán)。如果現(xiàn)在這個問題不解決，在接下來的六七年中，更多的30年產(chǎn)權(quán)房也即將到期。面對“產(chǎn)權(quán)撞限”這個問題，小區(qū)居民又各持不同的觀點，行動意見并不是那么統(tǒng)一。
“什么房子到期？房產(chǎn)證哪有過期的？這房子肯定是我的?！弊≡诎⒗锷叫^(qū)175號的孫大媽認為，她手里的房產(chǎn)證是永久有效的，但卻不知道這里的土地使用年限只有20年，盡管她是1993年入住的商品房，但土地出讓卻早在1989年，因此這樣算來，她的房子產(chǎn)權(quán)也已經(jīng)過期。
阿里山小區(qū)和東小區(qū)土地使用年限到期的事情，相關(guān)部門并不是不知道，也并不是一直裝聾作啞沒有動作。據(jù)老住戶王仙林說，兩三年前 ，他們小區(qū)有些樓的單元門口曾經(jīng)貼過一張“通知”?！拔矣浀猛ㄖ险f，這個小區(qū)土地出讓到期了，產(chǎn)權(quán)也到期了，讓住戶們續(xù)費，還蓋著紅章。但貼在那里后就沒動靜了，也沒人來跟我說怎么辦理續(xù)費，要交多少錢，時間長了，通知也沒了，這事兒就這么稀里糊涂地過去了。”
律師說法
讓業(yè)主承擔(dān)續(xù)費不合適
20年前的開發(fā)商已經(jīng)不知所蹤，土地使用年限過短又是國家政策在特殊時期的歷史遺留問題，那么到期的土地到底是否應(yīng)該續(xù)費，又該由誰去續(xù)費呢？為此，記者咨詢了對此問題一直關(guān)注的德衡律師集團的杜祖樂律師?！鞍凑瘴覈摹锻恋毓芾矸ā?，到了使用年限的土地是應(yīng)該續(xù)費的，但是阿里山小區(qū)有它的特殊性，上世紀80年代改革初期，我國土地有關(guān)法規(guī)還沒有那么完善，而阿里山小區(qū)的土地是按照當(dāng)時完全合法的程序和手段獲得的。之后國家政策將土地使用年限調(diào)整為50年和70年，那么按理說這里的土地使用年限也應(yīng)該通過一定的程序和手段及時地調(diào)整，即使沒有調(diào)整，按照現(xiàn)在土地價格收取續(xù)費，顯然也是不合適的。”
同時，關(guān)于房產(chǎn)的歸屬問題，杜律師也說出了自己的意見：“雖然土地到期了，但根據(jù)我國《物權(quán)法》固定，房產(chǎn)證只要沒有撤銷，那么業(yè)主就是房子的合法擁有者，房子是業(yè)主的合法財產(chǎn)?！?br>
相關(guān)部門
至今還沒有好的對策
對于阿里山小區(qū)的產(chǎn)權(quán)問題，避諱的不僅是物業(yè)，下午一點半，記者去了開發(fā)區(qū)的國土資源部門，工作人員以領(lǐng)導(dǎo)有任務(wù)出去了，不方便接受采訪為名，拒絕了記者的詢問。知情人士向記者透露，對于開發(fā)區(qū)部分小區(qū)出現(xiàn)的短命產(chǎn)權(quán)房問題，國土資源部門也很無奈，“雖說產(chǎn)權(quán)長短是個歷史遺留問題，但開發(fā)區(qū)國土資源部門也在考慮。”
“從去年開始，就有全國大大小小的不少媒體找過我們，事情就是這么個事情，國土資源部門能做的也都做了，甚至還往上面打過申請，但并未收到什么回應(yīng)，區(qū)國土資源部門也有自己的考慮，發(fā)出太多的聲音，反而讓上面覺得不舒服，所以現(xiàn)在對于開發(fā)區(qū)的產(chǎn)權(quán)問題，就很敏感?！币晃恢檎哒f。
文/圖 記者 許瑤 丁輝
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