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首先我們要弄清楚物業(yè)費(fèi)包括什么，還得根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》里的具體約定，才能理性地分析和解決這個(gè)問題。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)包括以下九個(gè)方面的內(nèi)容：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。6、辦公費(fèi)用。7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

由此可以看出物業(yè)費(fèi)是不包括因房屋建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題，比如漏水、滲水、裂縫等這些問題的。還不包括業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備(電梯、二次加壓泵、發(fā)電機(jī)組)的大中修和更新改造費(fèi)用。

要弄清楚這些責(zé)任歸誰，費(fèi)用又該由誰負(fù)責(zé)。

其實(shí)《物業(yè)服務(wù)合同》里一般都有約定寫明:多少額度的維修費(fèi)用是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)(有的小區(qū)約定在500元、1000元、2000元、3000元以內(nèi))，超過的部分則由業(yè)主分?jǐn)偂Ｈ粜^(qū)有儲(chǔ)備金(如廣告費(fèi)、公共車位費(fèi)等收入)的中修時(shí)可使用這筆費(fèi)用，這樣就不用每戶去收了，能快速去解決問，但好多小區(qū)都沒有這筆儲(chǔ)備金呢。

那么小區(qū)的大修費(fèi)用就只能申請(qǐng)動(dòng)用《住宅專項(xiàng)維修基金》了，但過程繁瑣，手續(xù)復(fù)雜，非不得已都不會(huì)去動(dòng)用這筆基金的，但除此之外，似乎也沒什么辦法了。