01
地下車庫的真實(shí)面目
首先請大家認(rèn)清地下車庫的真實(shí)面目：
成本投入大：常規(guī)住宅類項(xiàng)目地庫造價占項(xiàng)目建安成本25%左右。
施工周期長：0.0以下的部分施工周期往往整個施工周期的30%。
銷售價格低：二三線城市銷售價格低于建造成本，賣一個虧一個。
銷售周期長：往往車位銷售持續(xù)時間兩三年，車位的長時間積壓，最后就把整個項(xiàng)目的利潤吃掉了。
因配套需要，又不得不建的地下室，如何有效地控制成本、降低損失，一直是開發(fā)商迫在眉睫的問題，但地下室設(shè)計(jì)牽扯因素紛繁龐雜，復(fù)雜多變，綜合技術(shù)性強(qiáng)。
那么有沒有一種簡單的設(shè)計(jì)公式？
讓地下室設(shè)計(jì)不再難。
下面介紹作者十年地下室設(shè)計(jì)優(yōu)化經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的地下室設(shè)計(jì)公式：“加法與減法”。并用實(shí)際案例來詳細(xì)解讀該公式的應(yīng)用。
02
案例項(xiàng)目背景
該項(xiàng)目位于中部省份，占地面積58105平米，地上總建筑面積110757平米，住宅面高程79348平米，洋房27543平米，商業(yè)面積1366平米，幼兒園面積2200平米，物業(yè)配套面積300平米，地下室車位配比按住宅、商業(yè)1個/100平米，規(guī)劃指標(biāo)最少1083個車位，地上可布置100個，地下室最低數(shù)量要求983個。銷售要求1號樓為首開區(qū)，不做地下室，幼兒園當(dāng)?shù)匾蟛荒茏龅叵率摇?/p>
一、確定總平面內(nèi)陸庫范圍的“加減法”
1. 地庫可建范圍的“減法”
設(shè)計(jì)指引：
1. 清楚地庫退讓線：根據(jù)當(dāng)?shù)毓芾硪?guī)范，先計(jì)算出地庫退讓線的距離。同時考慮到施工和管線的布置（一般為0.7倍基礎(chǔ)埋深且大于3m）。
再運(yùn)用“滿布法”，得出地庫范圍
-退讓紅線以內(nèi)的可建范圍.
圖1藍(lán)色區(qū)域即為“滿布法”得出的地庫范圍
圖1A地庫范圍內(nèi)滿鋪可以布置車位1715個
（為了清晰表達(dá)布置，實(shí)際設(shè)計(jì)可根據(jù)項(xiàng)目情況而定）
2.地下室層數(shù)的確定
當(dāng)單層地庫不能滿足規(guī)劃停車指標(biāo)要求，而需要設(shè)計(jì)為雙層車庫時，按成本控制原則，選擇如下次序
a：在能滿足規(guī)劃停車指標(biāo)的前提下，優(yōu)先選擇單層車庫；
b若單層地庫車位數(shù)滿足規(guī)劃要求有困難時，可考慮局部設(shè)計(jì)多層，但需與局部設(shè)計(jì)機(jī)械車位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，選擇經(jīng)濟(jì)性較好的方案
規(guī)劃指標(biāo)車位數(shù)量要求983個，通過上圖1A可以了解到滿鋪可以達(dá)到1715個車位，一層地下室足以滿足車位數(shù)量要求。
地庫層數(shù)確定原則=單層車庫＜兩層車庫＜多層車庫
3. 地庫形式的選擇:原則上在大的地塊布置地下車庫時，優(yōu)先選擇獨(dú)立地下室；在地形狹長或地上住宅樓均布的規(guī)劃項(xiàng)目中布置地下車庫時宜選擇整體地下室。（獨(dú)立>整體）
4.可建范圍的減法：
a. 幼兒園地下室可單獨(dú)建造
b.首開示范區(qū)是展現(xiàn)設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品品質(zhì)以及保證快速銷售的道具，追求快速開盤的項(xiàng)目首開部分不設(shè)置地下車庫.
c.對于總圖有商業(yè)影響地庫的，也可以不設(shè)地庫
得出減法公式，
地庫范圍 ＝ 滿足退界要求范圍－首開區(qū)范圍－幼兒園用地-效率較低的區(qū)域-施工不便區(qū)域-行車不流暢區(qū)域
圖2紅色區(qū)域?yàn)椤皽p法”后的地庫范圍
規(guī)劃總圖中各樓棟位置穩(wěn)定前的設(shè)計(jì)階段是地下車庫設(shè)計(jì)管理中最重要階段！是否在該階段進(jìn)行設(shè)計(jì)管控是區(qū)分專業(yè)與否的基礎(chǔ)門檻。
圖2A地下室除去幼兒園、首開區(qū)等特殊要求范圍，滿鋪可以布置車位1521個。
2. 車位配置標(biāo)準(zhǔn)的“減法”
設(shè)計(jì)指引：
1.弄清經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：結(jié)合地上各類產(chǎn)品所需配置的車位數(shù)量（如別墅戶型一般每戶設(shè)置兩個以上車位）、車位售價以及停車后入戶的便利性等，來確定車位的總數(shù)量。
2.地上停車位指標(biāo)：在滿足綠地率等要求的條件下盡量多做停車位，以減少地下車位的數(shù)量。
3.各地停車位的統(tǒng)計(jì)一般以小型車停車位為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算車位時應(yīng)注意各地相應(yīng)規(guī)定。
即得出減法公式：
地下停車位數(shù) = 規(guī)劃要求總車位數(shù) － 地上停車位數(shù)
圖3為 地上停車位的高效設(shè)計(jì)
3. 人防面積及位置的“加法”
設(shè)計(jì)指引：
例如，北京市人防工程有規(guī)定：
十層（不含十層）以下，基礎(chǔ)埋深超過 3 米（含 3 米）的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的3%修建人防工程。
十層（不含十層）以下，基礎(chǔ)埋深不超過 3 米的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的 2%修建人防工程。
1. 從多層的基礎(chǔ)埋深入手：盡量降低低多層建筑地下室的基礎(chǔ)埋深，控制在3米以下，可以使需要修建的人防面積降到最低（即為2%），最大限度的減少地庫的造價成本。
2. 人防及地下二層區(qū)域應(yīng)盡可能往項(xiàng)目后期設(shè)置，節(jié)約前期開發(fā)資金成本
3. 地下二層退界應(yīng)結(jié)合紅線退讓間距、首開樓棟放坡安全距離綜合考慮。
人防面積的設(shè)計(jì)公式為：
人防面積 = 高層標(biāo)準(zhǔn)層面積之和 多層標(biāo)準(zhǔn)層面積之和 × 2%
03
地庫設(shè)計(jì)前期須注意的一些規(guī)則
地庫排布符合常見基本規(guī)則
1）成本敏感型項(xiàng)目地庫采用小柱網(wǎng)節(jié)約成本，當(dāng)?shù)剀囄或?yàn)收劃線允許盡端車位方式，考慮項(xiàng)目虧損較多接受盡端排布車位；
2）商鋪下面避免排布地庫，以免增加人防面積；
3）人防區(qū)域布置在后期，節(jié)約資金成本；人防區(qū)域借用車庫坡道作為口部，節(jié)約成本（圖2陰影所示區(qū)域?yàn)槿朔绤^(qū)域）；
4）主樓地下作為非機(jī)動車停車區(qū)，多出部分作為儲藏室提升項(xiàng)目效益（劃分小隔間銷售提升溢價或者贈送提升去化速度）。
5）地庫塔樓下方空間的充分利用原則： 優(yōu)先考慮預(yù)留單個或多個車位的停放寬度，進(jìn)一步去優(yōu)化住宅的剪力墻肢在X向的長度，從而使地庫內(nèi)部停車數(shù)量和效益最大化。
6）最大化的車位排布原則：沿著長邊布置車道，垂直長邊布置車位；先排車位再布置設(shè)備用房！
案例詳述
1、圖4中A處，該范圍為扣除周邊主樓輪廓以后形成的長方形地庫區(qū)域，車位數(shù)量最大化的排布方式應(yīng)為：“沿著長邊布置車道，垂直長邊布置車位”，調(diào)整方式見圖5中標(biāo)號1處，僅此調(diào)整可以增加12輛車；
2、圖4中B處，應(yīng)該按照“先排車位再布置設(shè)備用房”的原則，調(diào)整方案見圖5中標(biāo)號2處，僅此調(diào)整可以增加16輛車，設(shè)備房可分散布置在不影響停車經(jīng)濟(jì)性的邊角位置。
通過圖5優(yōu)化后，可以比圖3增加28輛車，優(yōu)化量相當(dāng)可觀。
04
地庫精細(xì)化設(shè)計(jì)：
運(yùn)用各技術(shù)要點(diǎn)的“加減法”
從前面我們可以在可建范圍的基礎(chǔ)上得出符合經(jīng)濟(jì)效益的地庫合理范圍，在滿足項(xiàng)目規(guī)劃總車位數(shù)量的前提下，開始從地庫的各個技術(shù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)作為基本出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行有效車位的“加法”和低效面積的“減法”。
1. 優(yōu)先從多層塔樓部分去減
優(yōu)化后范圍 = 地庫可建范圍 - 多層塔樓地庫范圍
常見問題：
1.項(xiàng)目中存在多層住宅和高層住宅產(chǎn)品，全部都設(shè)計(jì)了相同層高的地下室.
設(shè)計(jì)指引:
1.多層住宅所要求的基礎(chǔ)埋深比較低，不需要與高層同樣的埋深。多層埋深的多余設(shè)計(jì)會造成地庫成本浪費(fèi)，同時浪費(fèi)基坑支護(hù)及后期維護(hù)的費(fèi)用。因此可以優(yōu)先減去多層塔樓部分的地下室.
如圖5中，地庫南側(cè)大多為多層住宅樓，可以從這部分住宅優(yōu)先入手.
圖6紅色區(qū)域?yàn)槿コ鄬雍蟮牡貛旆秶?/p>
2. 從地庫外形輪廓去減
優(yōu)化后范圍 = 地庫可建范圍 - 地庫邊角無效面積
常見問題：
1. 車庫的建筑平面異型不方正，銳角多，不利于停車的空間較多
2. 車庫外擋墻曲折，擋墻偏長，成本提高
設(shè)計(jì)指引：
1. 地庫外墻應(yīng)方正，避免出現(xiàn)銳角斜墻，造成停車布置困難，停車效率過低；
2. 地庫外墻應(yīng)簡短，避免地庫外墻長度過長，浪費(fèi)地庫的造價成本。
3. 地庫外墻應(yīng)緊湊，避免出現(xiàn)過多剩余空間，造成無效面積的浪費(fèi)。
如圖6中，地庫原外墻輪廓大多為斜墻設(shè)計(jì)，存在很多浪費(fèi)空間.
圖7紅色區(qū)域?yàn)閯h除無效面積后的地庫范圍
3. 柱網(wǎng)尺寸的形式及加法公式
常見問題：
1. 柱網(wǎng)偏大造成停車位尺寸偏大、通道偏大，從而增加車庫面積；
2. 較多處出現(xiàn)停放一輛車、二輛車的不經(jīng)濟(jì)的柱網(wǎng)開間
3. 確定柱網(wǎng)時，沒考慮建筑抹灰厚度、消火栓對停車位尺寸和通道寬度的影響
設(shè)計(jì)指引：
1. 常規(guī)項(xiàng)目地下車庫的經(jīng)濟(jì)性（凈高、管線預(yù)留高度相同）排序：
小柱網(wǎng)（每個柱跨開間停兩輛車）的經(jīng)濟(jì)性優(yōu)于中柱網(wǎng)（每個柱跨開間停三輛車，背靠背車位之間設(shè)三根柱子）優(yōu)于大柱網(wǎng)（每個柱網(wǎng)開間停三輛車，背靠背車位之間設(shè)兩根柱子），而視覺感官反之。一般中高端項(xiàng)目采用三車位柱網(wǎng)較多，低端項(xiàng)目（成本敏感型項(xiàng)目）采用小柱網(wǎng)居多。
2. 不同城市、不同區(qū)域車位驗(yàn)收規(guī)則不同，導(dǎo)致各地柱網(wǎng)尺寸各有差異，如杭州停車位尺寸為2.5*6米、車道凈寬6米，天津車位尺寸為2.5*5.5米，南京三車位柱網(wǎng)開間凈寬需7.8米，上海車位劃線的150mm寬線條不能碰到柱子、排水溝集水井等要求均會導(dǎo)致軸網(wǎng)尺寸不同；柱網(wǎng)開間每增大0.1米，地庫單車位面積指標(biāo)約增加0.27㎡/輛，按照2500元/㎡地庫造價，折合每輛車造價增加675元。
3. 柱網(wǎng)的加法公式：
柱網(wǎng)軸線尺寸 ＝ 停車位凈寬* 個數(shù) 抹灰厚度 柱子截面寬度 預(yù)留寬度
例如：我們常規(guī)的地庫項(xiàng)目普通停車位凈寬為2.4m，抹灰厚度為50mm，柱子截面寬度為500mm，預(yù)留誤差寬度為50mm。所以三車位柱網(wǎng)尺寸計(jì)算得出：2.4m*3 0.5 0.05 0.05=7.8m 兩車位柱網(wǎng)尺寸計(jì)算得出：2.4*2 0.5 0.1=5.4m
當(dāng)實(shí)際項(xiàng)目柱網(wǎng)偏大時，從成本考慮應(yīng)相應(yīng)減小設(shè)計(jì)尺寸.
4. 從設(shè)備用房去減
常見問題：
1. 設(shè)備用房如配電房、水泵房的預(yù)留安裝尺寸設(shè)計(jì)偏大，浪費(fèi)較多的設(shè)備房間面積。
2. 設(shè)備用房布置位置不合理，同時占用公共停車空間。
3. 沒有從設(shè)備用房自身的功能要求出發(fā)。
設(shè)計(jì)指引：
1. 對于設(shè)備用房如配電房、水泵房的預(yù)留安裝尺寸，可以參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)了解設(shè)備機(jī)組的尺寸、間距、要求，盡量按經(jīng)濟(jì)型的尺寸布置；也可以咨詢相關(guān)設(shè)備專業(yè)的建議.
2. 嚴(yán)格從設(shè)備自身的功能要求出發(fā)，如：水泵房存在噪聲震動干擾，不適合布置在塔樓下方。而消防水池則可以借用塔樓的無用空間去布置，最大限度的節(jié)約對地庫內(nèi)部的占用。
3. 設(shè)備房可分散布置在不影響停車經(jīng)濟(jì)性的邊角位置。
得出優(yōu)化公式：
優(yōu)化后范圍 = 地庫可建范圍 - 設(shè)備用房的換算面積
圖8設(shè)備用房優(yōu)化前的地庫
圖9設(shè)備用房優(yōu)化后的地庫
5. 從車行道組織去加車位
常見問題：
1. 出現(xiàn)盡端車道過長的盡端式停車
2. 出現(xiàn)單邊停車
3. 車道寬度預(yù)留過長
設(shè)計(jì)指引：
1. 車庫中盡量避免盡端式停車位，提高車位的合理性。
2. 停車位盡量在行車道雙向布置，提高車庫的停車效率
3. 車道寬度嚴(yán)格按照國家規(guī)范《車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，至少滿足經(jīng)濟(jì)最小的停車寬度要求。
得出優(yōu)化公式：
優(yōu)化后總車位 = 經(jīng)濟(jì)型的停車組織形式 經(jīng)濟(jì)型的車道布置
5. 從地庫層高去減
1. 車庫層高過高，增加不必要的建設(shè)成本
2. 車庫層高不足，不滿足規(guī)范且影響停車使用
設(shè)計(jì)指引：
1. 在非人防區(qū)采用梁板體系時， 底層層高一般為3.6米。 （梁高按800mm，風(fēng)道按350mm、 噴淋按200mm、預(yù)留50mm） 即層高= 2200 800 350 200 50=3600mm
2. 其他情形： 人防區(qū)梁板體系、非人防區(qū)無梁樓蓋、有人防區(qū)無梁樓蓋地庫，具體層高參數(shù)詳見 圖10.
3.地庫層高的加法公式為：
地庫層高 = 結(jié)構(gòu)梁高 暖通風(fēng)管高度 消防噴淋管高度 車庫最小凈高 墊層
圖11 地庫層高設(shè)計(jì)（經(jīng)濟(jì)型）
05
結(jié)論
在開始熟悉設(shè)計(jì)條件之后，分析項(xiàng)目地上建筑的功能布置、出入口位置、車行流線與市政路之間的關(guān)系，通過原有規(guī)劃條件的歸集：
1. 首先用“滿布法”得出整體的地庫范圍，優(yōu)先摒棄首開區(qū)、幼兒園用地，從規(guī)劃條件的因素出發(fā)，確定好總圖上的一個可建范圍。同時結(jié)合地庫結(jié)構(gòu)，選擇地庫的形式。
2. 在地庫設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，提前了解地庫排布的一些常見基本規(guī)則，保證地庫車位數(shù)量最大化、經(jīng)濟(jì)性，充分利用主樓地下空間來提升更為可觀的項(xiàng)目效益，為地庫范圍的減少和車位數(shù)量的控制創(chuàng)造先行條件。
圖12 紫色區(qū)域?yàn)楦鶕?jù)公式設(shè)計(jì)出且滿足車位指標(biāo)要求的地庫方案。
通過靈活運(yùn)用地庫各個技術(shù)要點(diǎn)的優(yōu)化方法：
在滿足規(guī)劃指標(biāo)983個車位加部分預(yù)留，優(yōu)先減去停車效率低的、多層塔樓部分的地下室范圍，地庫外墻銳角和斜墻的處理，設(shè)備用房的位置選擇，還有柱網(wǎng)形式及尺寸的經(jīng)濟(jì)性。
過以上地下室設(shè)計(jì)公式結(jié)合實(shí)際案例，可以輕松實(shí)現(xiàn):
綜合成本的減法= 降低單車位指標(biāo) 降低施工難度 節(jié)約用鋼總量
總體利潤的加法= 增加車庫總貨值 增加車位售價 提升整體品質(zhì)
