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　　1、公司須取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

　　2、與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)商定好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同1個(gè)月到物業(yè)主管部門備案

　　4、將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門備案并取得物價(jià)部門批復(fù)。

　　5、做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作并讓業(yè)主滿意。

　　6、根據(jù)合同約定收取業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)并出具正式票據(jù)。

　　物業(yè)個(gè)進(jìn)駐一般是在峻工時(shí)進(jìn)駐，招標(biāo)的現(xiàn)在不多，大多前期都是由開發(fā)商關(guān)系戶指定物業(yè)公司或是自己的物業(yè)公司，只有小區(qū)交房后業(yè)委會(huì)成立了才能重新?lián)Q物業(yè)公司。那么，更換物業(yè)公司流程是怎樣的呢？

　　一、成立接管小組

　　組長：A全面負(fù)責(zé)

　　組員：B負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)營

　　C負(fù)責(zé)客戶服務(wù)

　　D負(fù)責(zé)保安消防

　　E負(fù)責(zé)環(huán)境綠化

　　F負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)

　　二、交接內(nèi)容

　　物業(yè)項(xiàng)目交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項(xiàng)目名稱、交接主體、交接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。

　　原物業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其它有關(guān)資料移交給新物業(yè)。

　　資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。

　　資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。

　　開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

　　(一)資料的交接

　　資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容:

　　1、物業(yè)規(guī)劃圖;

　　2、竣工圖(包括總平面、單體竣工圖);

　　3、建筑施工圖;

　　4、工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明;

　　5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;

　　6、機(jī)電設(shè)備使用說明書;

　　7、消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;

　　8、公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明;

　　9、用水、用電、用氣指標(biāo)批文;

　　10、水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告;

　　11、有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。

　　12、“用戶手冊”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說明書。

　　(二)物業(yè)接管驗(yàn)收

　　物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收,它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。一般來說物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容:

　　1、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超過國標(biāo)規(guī)定的變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂

　　或毗鄰房屋的破壞;主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過國標(biāo)規(guī)定;外墻不得滲水。

　　2、屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國標(biāo)規(guī)定排水暢通,無積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固,不空鼓且整體平整,無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及陽臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。

　　3、裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈,油漆色澤不一,墻皮脫落等現(xiàn)象。

　　4、電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固,過墻有導(dǎo)管;照明器具必須安裝牢固,接觸良好;電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震動(dòng)不得超過規(guī)定;此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。

　　5、水衛(wèi)、消防、燃?xì)狻Ｉ?、下水管道?yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴,漏、跑、冒現(xiàn)象;消防設(shè)施應(yīng)符合國家規(guī)定,并有消防部門檢驗(yàn)合格證;采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全,沒有缺陷,并有專門的檢驗(yàn)合格證;燃?xì)夤艿缿?yīng)無泄漏。此外,各種儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、靈敏、安全、準(zhǔn)確。

　　6、附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定;相應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求。

　　7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財(cái)務(wù)各組使用的工具及使用說明。

　　8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設(shè)施設(shè)備及使用工具、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維保電話號(hào)碼。

　　交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。

　　原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代管的各種能源費(fèi)、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。

　　除了錢以外，原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司。

　　(三)核實(shí)原始資料

　　在現(xiàn)場驗(yàn)收檢查的同時(shí),應(yīng)核實(shí)原始資料,逐項(xiàng)查明,發(fā)現(xiàn)有與實(shí)際不相符之處,應(yīng)及時(shí)做出記錄,并經(jīng)雙方共同簽字存檔。

　　(四)用戶情況調(diào)查

　　用戶是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象,物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時(shí),應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地了解用戶的特征、家庭特點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問題,以便順利地開展物業(yè)管理,并有針對(duì)性地提供一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。

　　(五)建立檔案

　　物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項(xiàng)重要工作。管理過程中,應(yīng)將資料分類、裝訂成冊,或存入電腦隨時(shí)調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有:

　　1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報(bào)告;

　　2.物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、記錄等資料;

　　3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料;

　　4.歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告;

　　5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;

　　6.物業(yè)用戶的有關(guān)資料。

　　三、交接時(shí)間

　　按照前述各項(xiàng)移交工作制定時(shí)間計(jì)劃表，一般交接的時(shí)間比較短，但前期準(zhǔn)備時(shí)間較長。

　　四、交接注意事項(xiàng)

　　交接前的準(zhǔn)備工作：

　　物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)及水、電費(fèi)等其他費(fèi)用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費(fèi)用，如有，索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用，或者對(duì)此解決方案有三方簽字認(rèn)可的書面約定。

　　各類能源費(fèi)。前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促其交接前繳清。

　　各類遺留問題。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)或者其他形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接手之后，造成業(yè)主費(fèi)用已交，但承諾的問題還未解決。

　　業(yè)主家中有個(gè)別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個(gè)別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等情況。

　　工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

　　其他準(zhǔn)備工作：物業(yè)用房的確定，各工作崗位人員的準(zhǔn)備是否到位的情況，辦公用品、員工工服等各類物資準(zhǔn)備情況，工程、保潔的工具到位情況，正常辦公所需的各類表格等文件，垃圾清運(yùn)、電梯維保等外包服務(wù)的考慮。

　　保障交接當(dāng)日的物業(yè)服務(wù)正常的開展，其他準(zhǔn)備工作。

　　交接當(dāng)天工作注意事項(xiàng)：

　　一、物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：

　　1、確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

　　2、移交有關(guān)圖紙資料；

　　3、查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　4、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；

　　5、確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；

　　6、簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　　7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。

　　二、現(xiàn)場查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

　　4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　5、承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：

　　1、共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

　　2、共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

　　3、共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

　　四、水、電表進(jìn)行抄底記錄

　　將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。

　　物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)。兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開始計(jì)收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。

　　六、對(duì)自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。

　　七、外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同。

　　八、交接當(dāng)天工作可按照“部門對(duì)部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個(gè)崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對(duì)應(yīng)接替方的部門進(jìn)行交接，雙方對(duì)應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行監(jiān)督，交接完畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料。

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