| 【背景和示例】： 土地因其不可再生性，價(jià)格不斷攀升。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)到國土部門屬下的土地交易中心辦理交易，再在其土地所在土地部門辦理土地權(quán)屬變更登記。中間涉及土地轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓金大約每平方米土地30多元；契稅，成交價(jià)的3%，以及其余零星費(fèi)用。土地成交價(jià)往往金額巨大，隨之交易稅費(fèi)一般亦為數(shù)不低。為省稅費(fèi)，有的土地交易雙方不愿進(jìn)入土地交易中心進(jìn)行交易，而是采取轉(zhuǎn)讓原土地權(quán)利人（公司）股權(quán)的方式，到工商局辦理股東及法人代表變更登記，通過取得公司100%股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)。 比如，甲將他于3年前以2000萬元價(jià)格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以1.9億元的市場(chǎng)公允價(jià)格將這47500平方米商住用途的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費(fèi)）為150多萬元，契稅為570萬元。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán)90%，另一人占股權(quán)10%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊(cè)成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)證實(shí)如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實(shí)際獲得土地。 以上這種情況，在法律上，不能視為發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。貿(mào)易公司作為獨(dú)立法人，有民事活動(dòng)主體資格，對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，享有民事權(quán)利，在它內(nèi)部，無論股東、住所、法人代表、注冊(cè)資本、經(jīng)營范圍、名稱、章程等登記事項(xiàng)發(fā)生什么變化，都不影響它在法律上享有的獨(dú)立人格地位。因此，如土地權(quán)利人內(nèi)部發(fā)生變化，只需要到工商局部門辦變更登記即可；如名稱、住所、法人代表變化，按《土地登記規(guī)則》，應(yīng)到國土部門辦理變更登記，但這不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無需繳交轉(zhuǎn)讓金、契稅等稅費(fèi)。 【法律精細(xì)分析】： 那么，采用以上做法轉(zhuǎn)讓土地豈非很“著數(shù)”？事實(shí)并非如此！！ 首先：（一） 受讓土地后，乙雖然實(shí)際擁有了可供開發(fā)的土地，但是當(dāng)乙進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，卻只能將2000萬元作為土地成本計(jì)入產(chǎn)品，與實(shí)際取得土地的成本1.9億元相比，不能計(jì)入成本的差額達(dá)1.7億元。若又按土地增值稅最低30%計(jì)算，乙將至少繳納土地增值稅：1.7億元×30%=5100萬元，還將增加企業(yè)所得應(yīng)納稅收入（1.7億元-5100萬元）=1.190億元，如按25%所得稅率計(jì)，為2975萬元。加起來，須至少納稅高達(dá)8075萬元！ 其次，（二）那么，可否以貿(mào)易公司名義申請(qǐng)土地評(píng)估，增加土地價(jià)值為1.9億元，然后請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)此為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本？這是做不到的。因?yàn)椋Q(mào)易公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，公司名下土地價(jià)值在帳面凈值上為2000萬元，而乙收購甲對(duì)貿(mào)易公司所持100%股權(quán)時(shí)，不論將股權(quán)交易價(jià)寫成多少，土地資產(chǎn)隱含的評(píng)估增值1.7億元在稅收上沒有確認(rèn)實(shí)現(xiàn)，因此不能按1.9億元作為計(jì)稅成本。 再次，（三）那又能否在乙完成了對(duì)貿(mào)易公司全部股權(quán)的收購后，由貿(mào)易公司將整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙控股的另一間開發(fā)公司，以換取對(duì)開發(fā)公司的股權(quán)？當(dāng)貿(mào)易公司的唯一資產(chǎn)為這塊土地，評(píng)估價(jià)值為1.9億元，開發(fā)公司與貿(mào)易公司簽訂協(xié)議，將作價(jià)1.9億元的土地資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給開發(fā)公司，貿(mào)易公司只要不收取非股權(quán)支付價(jià)，就可以不必計(jì)算資產(chǎn)視同銷售所得1.7億元的所得稅，開發(fā)公司也可以按1.9億元作為計(jì)稅成本。這樣做是合法的，也不是不可以操作。但是，開發(fā)公司接受貿(mào)易公司整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，土地權(quán)利要從貿(mào)易公司過戶到開發(fā)公司名下，仍要支付契稅（1.9億元×3%）=570萬元和轉(zhuǎn)讓金150多萬元。貿(mào)易公司在收回投資時(shí)，將作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得體現(xiàn)評(píng)估增值額，仍應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，如按25%稅率計(jì)，亦是為數(shù)不低！只不過延遲一點(diǎn)交納而已，意義不大。 因此，以買賣公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實(shí)際上并不能節(jié)省稅費(fèi)。 【目前現(xiàn)狀】 不過，實(shí)際上，商業(yè)用地或者住宅用地開發(fā)時(shí)，很多開發(fā)公司實(shí)際所應(yīng)繳納的土地增值稅成本風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者購買的房價(jià)上；而工業(yè)用地開發(fā)時(shí)，自己的土地增值稅雖然自己來承受，但是工業(yè)用地的開發(fā)，在土地稅費(fèi)上當(dāng)?shù)毓I(yè)區(qū)管委會(huì)或者其他部門出臺(tái)相應(yīng)緩、免政策，同時(shí)依靠企業(yè)的財(cái)務(wù)處理來消化該部稅費(fèi)。 上述措施都逃避不了未來潛伏和未來將要發(fā)生的土地增值稅等重大繳稅科目，只是各有套路而已；而實(shí)際上目前暫時(shí)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，來規(guī)避以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式現(xiàn)實(shí)存在的土地稅費(fèi)?？傊ㄋ滓痪湓?，現(xiàn)在規(guī)避掉重額稅費(fèi)，以后會(huì)怎么樣，視具體情況而定，總比當(dāng)前付出現(xiàn)實(shí)巨大成本好！這也是很多企業(yè)的考量因素，也是目前全國范圍內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下進(jìn)土地買賣大行其道的原因。 【國家現(xiàn)有的規(guī)定】 第一， 純土地資產(chǎn)的公司，全部股權(quán)一次性全部轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅； 第二， 不能作為投資形式規(guī)避增值稅。改變?cè)苑康禺a(chǎn)進(jìn)行投資或者聯(lián)營方式的出資不用繳納土地增值稅的規(guī)定，也需要繳納稅費(fèi)。這也是與本文乙方進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款不能計(jì)入資產(chǎn)成本相對(duì)應(yīng)的。 【博主最后的對(duì)策和結(jié)論】 一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓仍是目前規(guī)避土地增值稅的不二手段，雖然未來不管土地屬性如何，稅費(fèi)成本未來也會(huì)得到相應(yīng)解決，總比現(xiàn)在繳稅強(qiáng)； 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的公司如果只存在土地資產(chǎn)而無其他具體實(shí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)部分轉(zhuǎn)讓、逐次轉(zhuǎn)讓，分期轉(zhuǎn)讓，避免一次性轉(zhuǎn)讓引起政府監(jiān)管部門的重大關(guān)注。（而目前稅務(wù)部門出臺(tái)的批復(fù)也只針對(duì)一次性股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個(gè)案，并未出臺(tái)系統(tǒng)文件） 三、受讓方企業(yè)家要有心理準(zhǔn)備，不應(yīng)簡單理解股權(quán)轉(zhuǎn)讓了，以后這類稅費(fèi)就沒有了。土地開發(fā)時(shí)最終成本始終需要靠帳面體現(xiàn)出來，帳面體現(xiàn)不了，節(jié)稅目的就達(dá)不到。應(yīng)當(dāng)作長遠(yuǎn)和綜合性的稅務(wù)籌劃。 附件1 【有關(guān)股權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓，須繳納稅費(fèi)】： 附：國家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號(hào)） 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： Hxd云南納稅人網(wǎng) 你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示》 （桂地稅報(bào)〔2000〕32 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅 國家稅務(wù)總局
二〇〇〇年九月五日 附件2【以土地作為投資方式的，2006年之后仍需繳納土地增值稅】 1、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定： 一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 2、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定： 五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題 對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定 六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。 3、根據(jù)上述文件的規(guī)定，你們以土地使用權(quán)投資是否交納土地增值稅，關(guān)鍵是投資的企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開發(fā)，如果是從事房地產(chǎn)開發(fā)，且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規(guī)定計(jì)算交納土地增值稅，不能適用財(cái)稅[1995]48號(hào)的優(yōu)惠規(guī)定。 | 
