《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》
該地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：容積率不大于2.8，建筑密度不大于28%，綠地率不少于30%，建筑限高控制在50米以內(nèi)。
該項(xiàng)目容積率不大于3.2，建筑密度不大于30%，綠地率不少于25%，建筑限高控制在80米以內(nèi)。地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)竟然作了大幅度調(diào)整，而調(diào)整的方向是為開(kāi)發(fā)商點(diǎn)亮了一盞賺錢“綠燈”。
| 3．建筑限高 當(dāng)城市總體規(guī)劃有要求時(shí)，應(yīng)按規(guī)劃要求限制高度；保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)、風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)的建筑，市、區(qū)中心的臨街建筑物．航空港、電臺(tái)、電信、 當(dāng)城市總體規(guī)劃有要求時(shí)，應(yīng)按規(guī)劃要求限制高度；保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)、視線景觀走廊及風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)的建筑，市、區(qū)中心的臨街建筑物．航空港、電臺(tái)、電信、微波通信、氣象臺(tái)、衛(wèi)星地面站、軍事要塞千程等周圍的建筑物均應(yīng)考慮高度限制。 局部突出屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間、煙囪等，在城市——般地區(qū)可不計(jì)入控制高度；在保護(hù)區(qū)、控制區(qū)內(nèi)應(yīng)計(jì)入高度。 4．控制指標(biāo) 容積率＝總建筑面積（m2）／基地總用地面積（m2），這是一個(gè)無(wú)量綱的參數(shù)，與其他指標(biāo)配合使用，控制建筑形態(tài)往往與平均層數(shù)結(jié)合使用： 平均層數(shù)=容積率/建筑覆蓋率 建筑密度（％）＝建筑總基地面積（m2）／基地總用地面積（m2）X100％，表達(dá)了基地內(nèi)建筑直接占用土地面積的比例 綠化覆蓋率（％）＝綠化覆蓋面積（m2）／基地總用地面積（m2）X100％ 綠地率（％）＝各類綠地覆蓋面積之和（m2）／基地總用地面積（m2）X100％ 人口毛密度（人／hm2）＝總居住人口數(shù)（人）／居住用地總面積（hm2） 人口凈密度（人／hm2）＝總居住人口數(shù)（人）／住宅用地總面積（hm2） |
【一】容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又稱
建筑面積毛密度，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)陸上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目
總用地面積的比值。
容積率是衡量
建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以
地塊面積為1，地塊內(nèi)陸上
建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。
當(dāng)建筑物
層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
（
容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則）
一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營(yíng)性面積的，其經(jīng)營(yíng)面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。 二、當(dāng)
住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層
水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。
三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。
四、當(dāng)普通
商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。
五、計(jì)算含陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。
六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。
如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。
七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，
獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。
八、設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值。
九、本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù)。
十、對(duì)本規(guī)則執(zhí)行過(guò)程中遇到的其它情況，我委將及時(shí)予以補(bǔ)充和修正。
十一、本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行
容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。
房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
樓面地價(jià)=宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)／容積率
因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。
【san】、 綠地率：綠地率是項(xiàng)目綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分?jǐn)?shù)表示
房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家所言，是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。 綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，在計(jì)算時(shí)，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)入綠地率的綠化面積，如地下車庫(kù)、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入。 綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹(shù)的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。購(gòu)房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤(pán)時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。 所以，我們平常叫慣了的綠化率專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)稱作“綠地率”，它和開(kāi)發(fā)商一般許諾的“綠化率”有很大區(qū)別，開(kāi)發(fā)商常說(shuō)的其實(shí)是“綠化覆蓋率”。 而且，國(guó)家對(duì)綠地率的要求非常嚴(yán)格。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范、法規(guī)都可以知道，長(zhǎng)草的地方并不一定都能算作綠地，綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。 其中，公共綠地又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級(jí)別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少于8米，面積不小于400平方米。該用地范圍內(nèi)綠化面積不少于總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂(lè)設(shè)施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)，也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30%，且要保證居住區(qū)內(nèi)人均2平方米，居住小區(qū)人均1平方米的規(guī)模。 綠化覆蓋率則不然，相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計(jì)算綠化覆蓋率所指的綠地，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是只要有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。
綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，
建筑密度一般也就較低，
發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。
建筑面積密度
建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：
建筑面積密度=(總建筑面積÷ 建筑用地面積)（m2/hm2）
容積率
容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率以公式表示如下：
容積率= 總建筑面積÷ 建筑用地面積
建筑密度
建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：
建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積
道路紅線
規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機(jī)動(dòng)車或非機(jī)動(dòng)車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹(shù)所需的寬度。
任何建筑物、構(gòu)筑物不得越過(guò)道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。
人口凈密度
人口凈密度是居住區(qū)規(guī)劃的重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)之一，反映居住區(qū)住宅用地的使用強(qiáng)度，公式為：
人口凈密度= 居住總?cè)丝?#247;居住宅用地總面積（人/hm2）
建筑間距
建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜合考慮確定。我國(guó)大部分地區(qū)的住宅布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)：確定公共服務(wù)設(shè)施中的托兒所、幼兒園、醫(yī)院病房等建筑的正面間距，也適用這一原則。
日照標(biāo)準(zhǔn)
日照標(biāo)準(zhǔn)中的日照量包括日照時(shí)間和日照質(zhì)量?jī)蓚€(gè)標(biāo)準(zhǔn)。日照時(shí)間是以住宅向陽(yáng)房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日受到的日照時(shí)數(shù)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。日照質(zhì)量是指每小時(shí)室內(nèi)陸面和墻面陽(yáng)光照射積累計(jì)的大小以及陽(yáng)光中紫外線的效用高低。1993年7月，我國(guó)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180 93）對(duì)住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)已作了明確規(guī)定；其中，規(guī)定日照標(biāo)準(zhǔn)日采用冬至日和大寒日兩級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
城市道路面積率
城市道路面積率是反映城市建成區(qū)內(nèi)城市道路擁有量的重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。這里所說(shuō)的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住區(qū)內(nèi)的道路。建成區(qū)的城市道路面積率計(jì)算公式如下：
城市道路面積率=(建成區(qū)道路用地總面積÷ 城市建成區(qū)用地總面積)（%）
也可以計(jì)算建成區(qū)內(nèi)局部地區(qū)的城市道路面積率，公式為：
道路面積率=(道路用地總面積÷ 建設(shè)用地總面積)（%）
綠地率
城市的總綠地率是指城市建成區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占城市建成區(qū)總面積的比例，這里所說(shuō)的各類綠地必須符合國(guó)標(biāo)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137 90）的規(guī)定。也可計(jì)算建成區(qū)內(nèi)一定地區(qū)的綠地率。如居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比例（%）。綠地率是反映城市綠化水平的基本指標(biāo)之一。
