今年初以來，廣州樓市低迷致使發(fā)展商加大促銷力度，而商用公寓也隨著住宅價格的下降而有所下降。價格合理，加上有不限購、不限貸的利好，近期商用公寓再度成為市場熱點。剛過去的3月，天河北豪宅盤瑞安創(chuàng)逸“T-one”公寓組團以2.1萬元/平方米均價“裸賣”，成為了“日光盤”；琶洲的保利天悅[最新消息 價格 戶型 點評]星匯公寓18888元/平方米起售，開盤也大受追捧。來自房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年1-3月廣州寫字樓性質的物業(yè)成交排行十強榜中，有8個就是商用公寓產(chǎn)品。樓市低迷期，不限購商用公寓誘惑來了。
新貨供應增加，投資熱度回升
近日，在荔灣做服裝生意的唐先生因擔心通脹壓力，打算抽出手頭的部分流動資金用來買房投資。因他在外地多次貸款買房，受限貸政策影響不能再貸款買樓；加上他戶口不在廣州，做服裝生意又沒能辦納稅證明，就算想一次性付款買樓也受限。最后，他選擇了入市商用公寓?！百I公寓既能當住宅居住，又能做工商登記，自用出租都很好?，F(xiàn)在樓市低迷，住宅價格降了，公寓也降價了，反而顯得租金回報高了，所以投資商用公寓應該還算是個比較穩(wěn)妥的做法”。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，自前年廣州出臺限購令后，大多數(shù)投資者都被迫退出住宅投資市場，轉投商用物業(yè)市場。去年，廣州商用公寓市場火爆；今年初，商用公寓市場曾因為新供應少而變冷，但隨著新項目在3月的陸續(xù)入市，加上發(fā)展商因應市場變化加大促銷力度，價格一降到位，吸引大批投資者入市。近期，商用公寓市場的熱度整體上比住宅和商鋪的都要高，大多數(shù)商用公寓都成投資客的熱門選擇。
租金漲兩成多，回報上升了
據(jù)悉，作為一個投資品種，商用公寓租金回報比商鋪要低，但卻很穩(wěn)定；比住宅的租金回報高，投入的成本則只是比住宅高一些。黃韜表示，近幾年，廣州商用公寓價格不斷上升，租金升幅卻比不上價格升幅，因此商用公寓租金回報率在去年下降至3%-4%。但今年隨著商用公寓價格回歸合理水平，其租金回報開始上升，普遍達到5%-8%，比普通住宅項目3%左右的租金回報要高得多，這是吸引更多投資客入市的原因。
據(jù)記者粗略統(tǒng)計，目前廣州在售的商用公寓多達數(shù)十個，近期比較熱門的有瑞安創(chuàng)逸“T-one”、保利[簡介 最新動態(tài)]天悅星匯公寓、合景睿峰、天鑾、越秀[簡介 最新動態(tài)]財富世紀廣場、越秀財富公館[最新消息 價格 戶型 點評]、合生[簡介 最新動態(tài)]廣場等等。這些商用公寓產(chǎn)品的價格比同區(qū)的高端住宅、寫字樓價格還要低，租金回報比住宅更為誘人。如瑞安創(chuàng)逸“T-one”公寓裸賣后，按目前市場租金水平，其公寓租金回報可以達到5.5%。而去年天河北一帶的商用公寓和住宅的租金回報都在4%以下。
去年開始，廣州商用公寓租金持續(xù)上漲，而今年第一季度廣州商用公寓租金比去年同期漲了20%以上，目前廣州商用公寓的租金已攀上歷史高位，而且未來走勢依然看漲。商用公寓租金最貴的天河北一帶，四五十平方米的小公寓，目前月租金已漲到4000元以上，而定位高端的小公寓，月租更高達6000-15000元。珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]一帶的小公寓，月租也漲到近170元/平方米，比同區(qū)不少寫字樓價位還高。商用公寓價格下降，但租金卻仍繼續(xù)上升，租金回報隨之上升，不限購公寓誘惑力繼續(xù)加大。
市場展望
后市還看政策走勢
中立地產(chǎn)總經(jīng)理助理高德輝表示，從整體上看，商用公寓的未來發(fā)展還是要看政策及經(jīng)濟形勢。特別是小面積公寓，一般都是小公司租來注冊的，如果經(jīng)濟不好，注冊的小公司就會減少，市場需求也受影響。從投資選擇上看，市中心地段、交通便利、價格合適的項目才最適合辦公，最受小公司喜歡，投資也最有保障。
黃韜也指出，目前廣州商用公寓市場在售貨量不少，預計第二、第三季度新項目增加后，市場會更熱。但整體后市走勢還是要跟著政策走，如果住宅限購、限貸繼續(xù)，商用公寓市場還是會火，但如果住宅限購放松了，投資熱點轉移，商用公寓市場估計就會有變化。
催熱廣州公寓市場四大原因
1
不限購、不限貸誘惑仍很大
去年，廣州商用公寓市場因有不限購、不限貸利好吸引大批買家入市引發(fā)投資熱潮。今年以來，隨著住宅限購政策的從嚴執(zhí)行，商用公寓產(chǎn)品不限購、不限貸優(yōu)勢仍在。對大中型投資客和外地人來說，不僅能一次買入多套單位，而且還能申請到銀行貸款，而且租金回報不低，其誘惑力很大。
2
公寓“裸賣”，入市門檻低
今年二三月，廣州商用公寓市場也跟隨住宅的步伐，價格相對有所下調，發(fā)展商的定價更親民，連高端公寓也推出毛坯價，大大降低了投資的門檻。如瑞安創(chuàng)逸“T-one”公寓直接減掉6000元/平方米的豪華裝修，將均價從2.7萬元/平方米降至2.1萬元/平方米；保利天悅[最新消息 價格 戶型 點評]星匯公寓開盤時也打出18888元/平方米起的售價，還送豪華裝修，大大低過市場預期，終于兩盤都出現(xiàn)熱賣場面。還有奧園中環(huán)廣場[最新消息 價格 戶型 點評]、敏捷·上城國際等郊區(qū)公寓項目，一直都毛坯上市，近期優(yōu)惠促銷多，40多萬元就有得投資。正是發(fā)展商主動調低商用公寓的入市門檻，令公寓投資熱潮更盛。
3
城市價值井噴，公寓前景誘人
亞運會后，政府之前高達2200億元的各項市政配套投入給廣州帶來了翻天覆地的變化。廣州城市變美了，配套完善了，國際化大都市形象大大提升，城市價值更進入井噴期，令廣州成為繼北京、上海后，中國樓市的又一片投資熱土，吸引大批投資客關注。參照北京、上海和香港、紐約、倫敦、東京等國際大都市的發(fā)展情況，隨著城市價值的躍升，城市CBD區(qū)的公寓特別是高端公寓項目將成為最大的受益者，其升值空間遠快于普通住宅。因此，對投資客來說，廣州商用公寓未來升值前景誘人。
4
外駐機構、500強企業(yè)涌入帶來強勁需求
小心！交易稅費比住宅高
房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，在目前住宅限購的情況下，商用公寓優(yōu)勢多，但也有不能忽視的一些硬傷。市民投資商用公寓，主要有五大風險需要提防：
1土地使用年限縮短
商用公寓的土地使用性質上大多屬于“商場”或寫字樓、酒店性質。相比住宅性質用地使用年限有70年，這類商用公寓因其類別不同土地使用年限為40至50年不等。而商用公寓年限到期后需補高額地價才能繼續(xù)使用。
2高稅費轉手交易難
根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的稅費。此外，還需按物業(yè)交易總價征收5.5%的營業(yè)稅。各項稅費加起來，通常達到物業(yè)交易總價的10%-14%。也就是說，賣出100萬元的商用公寓，交易時各種稅費就要10萬-14萬元。高額稅費將增加商用公寓轉手交易的難度。
3房貸利率高、年限短
雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質物業(yè)，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款（住宅可獲最長30年、最多七成的貸款），而且不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用項目貸款利率被提高到基準利率的1.1倍-1.3倍，而住宅貸款利率多是提高1.1倍。
4管理費水電費更貴
目前廣州商業(yè)物業(yè)用水收費標準為4.11元/立方米，用電收費標準為0.9885元/度，但住宅物業(yè)的用水加污水處理費收費標準為2.22元/立方米，用電收費標準僅為0.61元/度。另外，商用公寓的管理費一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月價格要高得多。
5不能入戶、無學位
投資抄底四大秘訣
商用公寓除了可以自住外，更大的作用是它的投資功能。而絕大部分商用公寓買家入市的目的都是為了出租投資，因此市民在選擇商用公寓產(chǎn)品時，不能全部以選購住宅的條件來選擇商用公寓。目前，廣州整體樓價開始下降，商用公寓價格也隨著住宅價格的下降而有所下調，甚至降價幅度更大，在這個時候，市民不妨參考以下的投資秘訣來選購商用公寓，實現(xiàn)樓市低迷期的抄底。
1趁低吸納，提高租金回報
據(jù)了解，去年廣州樓價仍處于歷史最高位，樓價經(jīng)過幾年的急升，其升幅遠高于租金升幅。因此，去年市民投資的商用公寓，算下來租金回報有3%-4%已經(jīng)算是不錯的了。但到了今年，在商用公寓價格調[最新消息 價格 戶型 點評]低后，其租金回報明顯上升。
如上月開盤即“日光”的瑞安創(chuàng)逸“T-ONE”，它打出“裸賣”旗號，一下子減去6000元/平方米裝修，以毛坯均價2.1萬元/平方米發(fā)售，有部分單位單價才2萬元左右。一套45平方米的公寓總價90萬元左右。如果自己進行裝修，增加2000元/平方米即9萬元費用，已經(jīng)可以做好裝修并配好家私電器了。這樣總投資成本才99萬元。而天河北40多平方米的單身公寓月租金4000-6000元，以4500元月租計算，瑞安創(chuàng)逸“T-ONE”“裸賣”后租金回報5.5%；而如果非“裸賣”，這套單位總價要121.5萬元，租金回報僅為4.4%。而去年天河北公寓單價超過3萬元，算下來租金回報會低于4%。業(yè)內人士指出，商用公寓租金回報可以達到5%-6%的，已經(jīng)算是不錯的回報，一般情況下可以入市。
值得一提的是，由于限購政策仍然存在，現(xiàn)在不少開發(fā)商往往會先拋售不受限購政策影響的商用公寓，以求盡快回籠資金。而事實上，近期不少樓盤里面，商用公寓組團的價格遠比住宅的要便宜。如瑞安創(chuàng)逸商用公寓降價“裸賣”，但住宅部分則還是維持原來的價格。又如剛開盤不久的保利天悅[最新消息 價格 戶型 點評]星匯公寓售價18888元/平方米起，但住宅部分均價高達3.5萬元/平方米。相比之下，即使在同一樓盤里面，商用公寓性價比還是比住宅的要高。
2位置、交通、配套、服務，一項不能少
商用公寓的投資是否理想主要看租金，而商用公寓要有高租金，必須具備地段好、交通方便、配套齊全、物業(yè)服務好等條件。
首先，商用公寓所在的位置是決定租金最關鍵的要素。商用公寓有好的地段才會有付得起高租金的租客。如珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]、天河北、環(huán)市中等商務圈聚集了大量的企業(yè)高管和有高住房補貼的外籍員工，他們更愿意付出高租金在工作地附近租住好的商用公寓。另外，因為商用公寓是可以注冊公司辦公的，所以也不要忽視一些專業(yè)市場密集的地區(qū)，專業(yè)市場老板往往愿意以高租金租住附近的商用公寓，既居住又辦公。如中大紡織商圈，其商用公寓物業(yè)就頗受歡迎。
其次，商用公寓也要有便捷的交通和完善的配套。租住商用公寓的客戶更注重交通和配套，如公寓附近最好有地鐵站或公交站，有食肆、超市等配套。
第三，商用公寓的物業(yè)管理也很重要。尤其是高端商用公寓，租客多是企業(yè)派駐廣州的高管和外籍員工，他們更注重酒店式的管理服務，如要有洗衣、送餐、日常清潔等服務，也要有商務配套。所以，在珠江新城、天河北等高端租客多的地方，投資商用公寓就得選有酒店式服務的項目。
3初哥入市首選小戶型
一般情況下，小戶型商用公寓租金單價會相對高一些，租金回報也會更高，而且更容易租出去，所以建議市民盡量選小面積的單位。尤其是投資初哥，更應該選擇總價低、投資風險小的小戶型單位來“試水”。值得一提的是，同一路段中，兩房單位比一房的租金高，一房單位租金又比單間貴。如果戶型相同又間隔合理的話，租客一般不會太看重面積區(qū)別。如同樣是一房單位，45平方米的比52平方米的購買時價格相差大，以2萬元的單價計算，前者就省了14萬元，但通常租金相同，以4000元/月計算，45平方米的物業(yè)租金回報為5.3%，而52平方米的物業(yè)租金回報僅4.6%，所以投資者一定要先算好這筆賬。
4了解周邊行情很重要
廣州在售商用公寓一覽表
樓盤名稱 區(qū)域 均價（元/㎡） 戶型
卡布奇諾 白云 / 90-100㎡兩房至三房
穗和城 白云 7800 89-120㎡兩房至三房
欣榮宏國際商貿城 從化 3800 30-90㎡單間
敏捷·上城國際 番禺 12800 50-94㎡小復式公寓
奧園廣場 番禺 13000 84㎡復式公寓
海印星玥 番禺 20000 87-95㎡小復式公寓
合生[簡介 最新動態(tài)]廣場 海珠 25000 43-103㎡單間至兩房
和豐大廈 海珠 23500 68-119㎡單間至三房
達鏢國際中心[最新消息 價格 戶型 點評] 海珠 23000 42-66㎡單間
保利[簡介 最新動態(tài)]世貿公寓 海珠 30000 50-100㎡單間
越秀[簡介 最新動態(tài)]財富公館 荔灣 20000 53-93㎡單間至兩房
龍津E 座 荔灣 24500 31-73㎡單間
富邦名寓 荔灣 23000 53-133㎡
飛晟文匯·星寓 蘿崗 12000 70-140㎡一房至五房
科匯金谷 蘿崗 15600 37-82㎡單間至兩房
奧園中環(huán)廣場 南沙 8000 53-180㎡單間至五房
敏捷君御國際 南沙 5800 40-140㎡一房至三房
越秀財富世紀廣場 天河 30000 68-127㎡一房至兩房
合景睿峰 天河 33000 108-158㎡三房
天鑾 天河 50000 210㎡以上四房至五房
馬賽國際商務中心 天河 25000 48-163㎡
正佳萬豪金殿[最新消息 價格 戶型 點評] 天河 48000 58-150㎡一房至三房
富力國際公館[最新消息 價格 戶型 點評] 天河 25000 86-157㎡一房至三房
富力公園 28 天河 29000 154-185㎡三房
正佳東方國際公寓 越秀 28000 60-222㎡一房至四房
金潤鉑宮 越秀 33000 60-103㎡一房至三房
