在銷售房屋時，定價應(yīng)該是業(yè)主最關(guān)心的一件事情，銷售價格的高低，直接決定了看房客戶的數(shù)量、銷售周期。而如果價格定低了，賣房的人吃虧，如果價格定高了呢，又沒有人看？所以，咱房子賣多少錢，還真得仔細(xì)琢磨一下。
什么是小區(qū)價格？
其實，房子的價格可以說是由兩部分價格影響的，一部分價格我們可以稱其為小區(qū)價格，即你房子所在小區(qū)帶來的附加值，比如說近地鐵、臨公園、有學(xué)區(qū)等，這個只要是這個小區(qū)的房源，基本上都會有享受到這個價值。
而小區(qū)的價格，是一個基準(zhǔn)線，在這個基礎(chǔ)上，再去關(guān)注房屋的價格。房屋價格呢，與本房的基本屬性相關(guān)，類似樓層、朝向、居室、價位、面積、裝修等。
小區(qū)價格決定了房源價格的大的范圍，比如說你所在的小區(qū)是個高檔小區(qū)，均價在5-8萬，你非得賣12萬，那就難了，而小區(qū)價格，是一個更為復(fù)雜的事情，且我們作為單個購房人來說，無法控制。而房屋的價格，是在小區(qū)價格基礎(chǔ)上的細(xì)節(jié)調(diào)整。
比如說你的房子是一個好的樓層、好的裝修、主打戶型，那有可能價格就是會高一些。
哪些因素會影響到房屋價格呢？
先說一個整體的思路，在各個因素中，如果我們做為業(yè)主的心態(tài)，肯定是盡量找自己房子的優(yōu)勢，先聊聊哪些會是你房子的優(yōu)勢：
樓層：板樓最好的樓層是在中間層，比如說6層的板樓，比較明確的是金三銀四，即3層是最好的，其次是4層，而一層和頂層，是公認(rèn)的價格會略微低一些的（有自建或者露臺的另說，那個價格的增加，不是因為樓層的原因，而是增加了配套）；而如果是高樓層的話，以開發(fā)商定價的原則來說，從次頂層向下，逐層的價格降低。
朝向：對于大多數(shù)的購房用戶來說，對朝向還是比較重視的，最好的肯定是南北通透的（有的戶型不是南北通透，但是朝南朝北都有窗戶，這個朝向也是很吸引人的）。而其次的話，大家更喜歡朝向多的，比如說房子能有東、南、西三個朝向都有，那么你的采光時間要長，也會有吸引力。而從中國人的傳統(tǒng)來說，會更喜歡東朝向一些。
得房率：房子買來是要用的，而同樣是買了80平，一個使用面積70平米，和一個使用面積65平，肯定第一個更有競爭力；而得房率這個指標(biāo)，對客戶來說，沒有太直觀的感覺，只能感覺到這個房子空間大不大，而如果你能用準(zhǔn)確的數(shù)字說明一下的話，會更有說服力。
一般來說，塔樓的公攤面積要大，得房率低，板樓的公攤面積小，得房率高一些。在塔樓里，有的塔樓是有很長的走廊的那種，得房率會更低一些。而有些房屋，因為歷史原因，會出現(xiàn)實際使用面積大于房本面積的情況，因為很多人會按照房屋面積比較單價的高低，所以這類房源在銷售的時候，最好進(jìn)行一下說明。
戶型方正、無浪費面積：針對戶型，中國人講究方正，如果方正的房子，會比不方正的要好賣很多。而有的戶型，在進(jìn)門有一個很長的通道，而這部分是無法利用的，就會造成有面積但是不實用的情況。
裝修：對于很多房子來說，是一個四舍五入的概念，就是說如果你的房子裝修一般，那么跟沒有裝修是一樣的，因為客戶在購買完之后需要重新裝修，所以對很多簡裝的房子，相當(dāng)于沒有裝修；而如果你的裝修保持的不錯，還可以繼續(xù)沿用，那么你的裝修，才會產(chǎn)生溢價；而如果是近一兩年的裝修，那么對于客戶來說，既節(jié)省了裝修的費用和精力，也節(jié)省了裝修后空置的時間，客戶可以提前入住，而且因為居住了一段時間，裝修材料的環(huán)保性上，會更加放心，這些，都會對房價產(chǎn)生正向的貢獻(xiàn)。
樓前后的景觀：很多小區(qū)里，有樓王位置、樓王戶型的說法，而這其中，樓王位置一般都是在小區(qū)的中心位置，前后有花園的。這個位置有什么好的呢？第一不臨街、不喧鬧；第二距離外部的距離比較適中，即享受了小區(qū)的安全和環(huán)境，又可以很短距離的到達(dá)小區(qū)外部；第三就是小區(qū)的景觀，基本上都可以享受到了。
臨街臨地鐵：而如果你的房子臨街，那么這個可能是你房源的一個減分項，因為會有噪音的污染。而距離地鐵，走路在5-10分鐘內(nèi)的路程，是最好的距離，因為這個距離既不算遠(yuǎn)，又不會受到地鐵運行的影響（距離地鐵過近的房子，在地鐵通行時，低樓層會感覺到略微的震動）。而樓下就是公交站，也不是一個好的條件，因為你可能一開窗，就能聽到公交站那喧鬧的聲音。
額外的附屬：比如說一層帶花園、頂層帶露臺等，這部分很多時候不是寫在房本上的，但是因為是你個人可以享受的，所以，也會對房屋產(chǎn)生溢價。
還有什么定價技巧？
關(guān)注小區(qū)同類型的房子的價格情況。出售房源時，小區(qū)內(nèi)房源會分成兩種情況：
我這個戶型是獨一份的，沒有其他人銷售，那么恭喜你，你定價的自由度可以更高一些了，因為沒有房源會跟你形成直接的對比。而只要你的房源價格不是太離譜，你就有可能成交；
這個戶型的房源，或者是類似戶型（反戶型，相似戶型）還有其他在售房源，那么你就需要關(guān)注相似房源的掛牌情況。一般情況下，你房源的如果一個小區(qū)內(nèi)，同樣戶型的兩套房源，如果其他因素完全一樣（不考慮樓層朝向等因素）一套掛500，一套掛450萬，那么你會選擇哪套房源呢？我想，任何人都會優(yōu)先選擇450萬的房源吧。所以，如果你的房源是價格高的那套，那么要想銷售掉，那么肯定先銷售掉的是同戶型那套低價的房源。
定價低就好賣么？
雖然賣的是到手價，但是你定價時，要考慮客戶的到手價：如果跟你說一個房子售價500萬，只憑這個信息你是不知道價格高低的。而如果我告訴他同小區(qū)的跟他戶型的房子，成交價才450萬，你馬上會覺得這個房子可能貴了；而如果我告訴你成交的那套房子，雖然成交價格是450萬，可是有100萬的稅費，而這套房子，基本沒有稅費，（現(xiàn)在稅費比較高一些，比如說一個滿五年唯一的房子，和一個滿五年不唯一的商品房，稅費會差出一個差額20%的個稅）那你可能馬上又會覺得這個房子的價格是低的。
所以，當(dāng)你要銷售房屋的時候，一定要找一個經(jīng)紀(jì)人來給你算一下詳細(xì)的稅費，因為交易是一個雙方的事情，作為交易的另外一方“客戶”來說，他們的選擇肯定是自己花錢最少的那套。
銷售價格還與什么有關(guān)？
影響銷售價格的，是你期望的銷售周期。如果你的報價是高于市場價值的，那么你需要等市場上低價的房源消化完畢后，才會到銷售到你的房源；如果你的報價是跟市場價值相當(dāng)?shù)?，那么你會成為很多人選擇的備選方案之一；而如果你的報價是低于市場價格的，那么你的成交周期，會非?？欤驗槟愕姆孔訒蔀楹芏嗫蛻舻氖走x。
如果有一筐蘋果，每個人都選擇自己認(rèn)為最好的那個，十個人的選擇可能都會有十個答案。對一個好房子的判斷也是類似，所有的定價方案，都是一個統(tǒng)計學(xué)上的方案，每個人對各個因素的要求不同，對價格的敏感度也不相同，所以，所有的定價規(guī)則，都是給大家的一個參考策略：你的房價，你做主！
