近年來，在有關(guān)抵押權(quán)的糾紛案件中，最高額抵押的相關(guān)案件占據(jù)了一定的比例，為避免和減少這類糾紛案件的發(fā)生，當(dāng)然也為了減少我們辦理多次抵押的麻煩，我們需要對最高額抵押有一個(gè)全面的了解。
什么是最高額抵押權(quán)
根據(jù)《物權(quán)法》第二百零三條的規(guī)定，最高額抵押權(quán)是指土地抵押權(quán)人就債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)所提供的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)優(yōu)先受償的權(quán)利。
比如債務(wù)人以自己的土地作抵押，與銀行簽訂期限為一年的最高限額為1億元的最高額抵押合同并辦理登記后，債務(wù)人可以第一個(gè)月向銀行借款一千萬元，第二次借款五千萬元，將來還可能發(fā)生第三次、第四次，甚至更多次借款。在一年之內(nèi)，無論發(fā)生多少次債權(quán)，只要債權(quán)總額不超過1億元，銀行都可以就該土地優(yōu)先受償。
最高額抵押的特點(diǎn)
（1）最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生的債權(quán)額是不確定的。
（2）最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。
（3）最高額抵押只適用于貸款合同以及債權(quán)人與債務(wù)人就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同。
（4）最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。不過根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十條規(guī)定，當(dāng)債權(quán)特定化以后，最高額抵押的主合同債權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。
最高額抵押權(quán)的確定
最高額抵押的確定，指的是因某些事實(shí)產(chǎn)生而確認(rèn)的最高額抵押擔(dān)保債權(quán)，在明確以后，債權(quán)人和債務(wù)人約定債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臄?shù)額也將生效。
須注意的是，最高限額并非是指約定期間內(nèi)貸款的累計(jì)發(fā)生額，而是指決算期（確定最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)實(shí)際數(shù)額的時(shí)間）實(shí)際存在的貸款余額，超過限額的部分則不能就抵押物優(yōu)先受償。
普通抵押權(quán)，只要所擔(dān)保的債權(quán)已屆定清償期，即可行使。而最高額抵押擔(dān)保實(shí)現(xiàn)的條件，除具備債權(quán)已屆定清償期外，還必須具備所擔(dān)保的債權(quán)確定條件。根據(jù)《物權(quán)法》第206條規(guī)定，最高額抵押債權(quán)因下列情形而確定：
（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；
（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；
（四）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；
（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；
（六）法律規(guī)定債權(quán)的其他情形。
最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)的區(qū)別
一是擔(dān)保的債權(quán)數(shù)量不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個(gè)債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的數(shù)量是不確定的，可能是一個(gè)債權(quán)，也可能是多個(gè)債權(quán)，但一般是多個(gè)債權(quán)。
二所擔(dān)保債權(quán)發(fā)生時(shí)間不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生的債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的為一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。
三是在設(shè)立時(shí)，確定的擔(dān)保內(nèi)容不同。一般抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)發(fā)生，因此擔(dān)保的金額等都已經(jīng)確定，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的是將來發(fā)生的債權(quán)，其設(shè)立時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，因此其所擔(dān)保的債權(quán)的實(shí)際金額、債權(quán)發(fā)生的次數(shù)等都尚未確定，確定的只是所擔(dān)保債權(quán)的最高限額。應(yīng)注意的是，根據(jù)《物權(quán)法》第203條第2款規(guī)定，最高額抵押權(quán)設(shè)定前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保范圍。但如果僅僅針對已經(jīng)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，就不適用最高額抵押。
四是在轉(zhuǎn)移上，一般抵押權(quán)要求債權(quán)轉(zhuǎn)移的，抵押權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移；但在最高額抵押權(quán)中，根據(jù)《物權(quán)法》第二百零四條的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
五是在消滅上，一般抵押權(quán)要求主債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅；但在最高額抵押權(quán)中，只要產(chǎn)生最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系還存在，部分債權(quán)的消滅不影響最高額抵押權(quán)的存在。
六是最高額抵押與一般抵押相比更適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。例如，甲向銀行連續(xù)多次借款，如果采用一般抵押的辦法，那么每次借款都要設(shè)定一個(gè)抵押擔(dān)保，簽訂一次抵押合同，進(jìn)行一次抵押登記，手續(xù)十分繁瑣，而在借款之前設(shè)定一個(gè)最高額抵押，無論將來債權(quán)發(fā)生幾次，只要簽訂一個(gè)抵押合同、作一次抵押登記就可以了，這樣做既省時(shí)、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
最高額抵押登記需注意的點(diǎn)
（1）申請時(shí)，當(dāng)事人有可能無法提供主債權(quán)債務(wù)合同，因?yàn)樗枰獡?dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，但是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供最高額抵押合同。
（2）審查時(shí)，注意審查當(dāng)事人提交的最高額抵押合同是否對所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押的期間等作出約定，所擔(dān)保的最高債權(quán)額是否超過所抵押的土地價(jià)值，最高額抵押的期間是否超過所抵押土地的剩余使用年限等。
（3）注冊登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利證書（包括當(dāng)事人提交的土地使用證以及將要發(fā)放給當(dāng)事人的他項(xiàng)權(quán)利證明書）和土地登記簿上應(yīng)當(dāng)記載權(quán)利類型為最高額抵押權(quán)，并記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押期間。
（4）注冊登記后，最高額抵押的期間屆滿并不表明抵押權(quán)期限屆滿，更不表明抵押權(quán)消滅，登記機(jī)構(gòu)不得自行注銷最高額抵押登記。
（5）注冊登記后，當(dāng)事人就所抵押的土地價(jià)值高于所擔(dān)保最高債權(quán)額的余額部分再次抵押申請登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理，只不過應(yīng)當(dāng)在“權(quán)利順序”欄注明所設(shè)立抵押權(quán)的順序。
雖然，與一般抵押權(quán)相比，最高額抵押在某些方面具有一定的優(yōu)勢，但是因其特殊性的存在，所以難免會(huì)產(chǎn)生一些難以抉擇的或者籠統(tǒng)的消極因素，而我國對于最高額抵押一些方面并沒有非常明確的相關(guān)法律規(guī)定，這也是我們國家需要完善的地方。
