財稅[2016]140號（以下簡稱“140號文”）中規(guī)定了“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
但是，140號文對征地和拆遷補償費用，土地前期開發(fā)費用都包含哪些內容沒有明確。企業(yè)所得稅和土地增值稅中規(guī)定的土地征用費及拆遷補償費、土地前期開發(fā)費等包含的內容是否都可以作為增值稅中對征地和拆遷補償費用的依據(jù)，在計算銷項稅額時抵減銷項稅額？如果不是都可以，哪些能扣，哪些不能扣呢？不能扣的原因是什么？土地價款扣除的合法憑據(jù)有哪些？
為此，智慧源（中國房地產財稅咨詢網(wǎng)），作為15年來從事房地產財稅研究的地產財稅專家，為您分析解答上述問題，希望對您有所幫助。
一、企業(yè)所得稅和土地增值稅對土地征用費及拆遷補償費、土地前期開發(fā)費的內容是否都適用于增值稅的規(guī)定？如果不是都可以，哪些能扣，哪些不能扣呢？不能扣的原因是什么？
1、企業(yè)所得稅和土地增值稅對土地征用費及拆遷補償費、土地前期開發(fā)費的內容是不都適用于增值稅的規(guī)定。
2、可以在增值稅銷售額中扣除文件精神解讀
政府出讓土地應該是凈地，要達到凈地的標準，則拆遷補償費用和前期開發(fā)費都應該包含其中。但是：
前期開發(fā)費必須是支付給政府的，實際上也就構成了凈地的出讓支出，可以參與扣減合情合理。
如果是自行開發(fā)，則不行，不過，自行開發(fā)，會取得增值稅專用發(fā)票。
拆遷補償，按現(xiàn)行拆遷補償法規(guī)，應該是政府去拆遷補償，這樣補償金就全部進入地價了。但實際上，由開發(fā)商直接補償?shù)那闆r還不少，所以，支付給個人或其它單位的也算，這樣的規(guī)定是務實的。
3、企業(yè)所得稅和土地增值稅規(guī)定的相關內容中，哪些能扣？哪些不能扣？原因是什么？
為取得土地使用權而發(fā)生的向土地所有者支付的費用。
如果通過公開招拍掛方式受讓的凈地，僅指土地出讓金。
如果是毛地，企業(yè)繳納的出讓金通常小于凈地的出讓金，這種情況下，政府會要求企業(yè)承擔本應由政府承擔的一級土地開發(fā)的成本，包括拆遷補償費和前期開發(fā)費，其中的前期開發(fā)費是指一級土地整理的成本。
房地產企業(yè)繳納的契稅不屬于向土地所有者支付的價款，不得用于抵扣銷售額。
二、土地價款扣除的合法憑證有哪些？
1、支付土地出讓金
取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。土地出讓金票據(jù)屬于政府非稅收入票據(jù)。
2、支付拆遷補償費
本著實質重于形式原則，能證明真實性資料。一般就是協(xié)議、名單、簽收單等，關鍵看內容。
作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司高級咨詢師
