商業(yè)綜合體里的小商鋪，能投資嗎？
因?yàn)樯虡I(yè)開發(fā)、經(jīng)營的復(fù)雜狀況，你很難單憑一個指標(biāo)就確定它的價值。
MONEY＋記者｜何丹丹
郭芬有點(diǎn)想買商鋪。蘇州一個大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的銷售人員最近經(jīng)常跟她聯(lián)系，推薦這個項(xiàng)目里的小商鋪。
據(jù)銷售人員介紹，這個商業(yè)綜合體是主題樂園的概念，里面吃、喝、玩及購物都有，政府規(guī)劃、招商情況聽起來都像模像樣，租金回報計(jì)劃也很詳細(xì)，抵扣掉前3年的投資回報，商鋪總價只有24萬元。但是面對一份一知半解的投資回報計(jì)劃和位于異地的商鋪，且所有信息都來自銷售人員的介紹，她不知道這商鋪將來會給她帶來的，是源源不斷的收益和升值，還是一次匆忙投資的失敗。
商業(yè)綜合體ABC
小商鋪對個人投資的吸引力非常大，因?yàn)榭們r低，總體收益率比出租住宅高，而且“一鋪養(yǎng)三代”的誘惑讓人很難不動心。
但相比起住宅投資，商鋪投資要復(fù)雜得多。因?yàn)樽≌饨饚缀跏怯筛浇≌氖袌?a target="_blank">行情決定的，具體某套房子的價格會因?yàn)檠b修、樓層的因素而上下浮動，而商鋪的租金前景卻在很大程度上取決于培育，一街之隔的兩個商業(yè)綜合體的商鋪，就可能這個搶手，那個沒人租。好鋪確實(shí)能“一鋪養(yǎng)三代”，但是在那之前，你要先小心地判斷它的潛力，然后再養(yǎng)它一些年。
商業(yè)地產(chǎn)≠蓋樓＋開店
從開發(fā)的角度看，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律及盈利模式和住宅地產(chǎn)完全不同。住宅地產(chǎn)最簡單，拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、蓋樓，最后全部賣掉。至此，資金全部回籠，項(xiàng)目結(jié)束。
商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商業(yè)綜合體就復(fù)雜得多：拿地的時候就要有清晰的規(guī)劃，拿到地以后招商就要開始了，這時候主要任務(wù)是確定主力店—能吸引大量人流的家樂福、沃爾瑪等大賣場或購物中心。因?yàn)椴煌臉I(yè)態(tài)會在建筑要求上千差萬別，購物中心在經(jīng)營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，甚至家樂福和沃爾瑪?shù)囊笠膊灰粯?，所以必須在開工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進(jìn)建筑設(shè)計(jì)。
通常在建筑完工之前，大約50%的招商就應(yīng)該完成，而主力店盡早確定也有利于后續(xù)招商。大型主力店進(jìn)駐能讓中小商戶對這里的經(jīng)營前景更有信心。
別是爛尾樓改造的
商業(yè)綜合體爛尾樓主要分兩種。一是還沒建好，開發(fā)商就沒有錢繼續(xù)了，只能把未完工的建筑丟在那里。還有一種是已經(jīng)開業(yè)了但是經(jīng)營管理不善，冷清的商業(yè)氛圍一直沒有好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致商戶紛紛離開，沒有收益只能轉(zhuǎn)讓。
從這個角度評判，收購來的爛尾樓是給已經(jīng)建好了的建筑再次招商。后面接盤的開發(fā)商能做的就只有在不改變建筑結(jié)構(gòu)的前提下做外立面和內(nèi)部改造。而且招商要從頭開始做，培育難度比較大。南京問策商業(yè)顧問公司總經(jīng)理蘇曉晴提醒，最難翻身的是開業(yè)了以后沒運(yùn)作起來的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，最后一座空樓尋求轉(zhuǎn)讓。雖然轉(zhuǎn)讓價都會很便宜，但是因?yàn)橄忍斓姆N種限制，很少有公司愿意接手重新招商和運(yùn)營。
最關(guān)鍵的，后期運(yùn)營能力！
對一個商業(yè)綜合體來說，最重要的是招商能力和運(yùn)營管理水平。而僅憑招商質(zhì)量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運(yùn)營能力甚至比招商質(zhì)量更關(guān)鍵，它直接關(guān)系到優(yōu)質(zhì)商戶會不會長久地留下來。
在開業(yè)初期，經(jīng)營管理公司對商戶品牌的要求可能會稍低一些，但是在經(jīng)營的過程中，它會慢慢把經(jīng)營狀況不好的、和整體經(jīng)營方向不合的商戶調(diào)整出去，引進(jìn)更適合的商戶。這個過程中，商鋪的實(shí)際回報率不會高，而業(yè)態(tài)和商戶還要被不斷規(guī)劃和調(diào)整，以期改善消費(fèi)者體驗(yàn)，形成持久的消費(fèi)吸引力，這就是俗稱的“養(yǎng)鋪”。
綜合體商鋪，你要知道的4件事
你很可能無權(quán)經(jīng)營它
為了更有利于整體業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)綜合體里商鋪的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)通常是分開的。因?yàn)閭€人投資者的招商資源、經(jīng)營能力、管理水平低，如果讓他們自主經(jīng)營，很可能一個樓層里服裝、餐館、化妝品、鞋類、首飾、電玩等個體商戶混雜在一起，經(jīng)營時間不統(tǒng)一，這樣混亂的局面會讓消費(fèi)體驗(yàn)很差，不能持續(xù)吸引顧客。時間一久，你的租金收益就不樂觀了。
產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開以后，經(jīng)營管理權(quán)全部收歸專門的經(jīng)營管理公司。它不但要負(fù)責(zé)和招商團(tuán)隊(duì)溝通，確定整體的管理方案，規(guī)劃不同樓層分別進(jìn)駐哪類商戶，而且對商戶也有品牌要求。
通常開發(fā)商至少會留下餐飲、電影院、大賣場等位置的產(chǎn)權(quán)，由管理公司管理，其他的商鋪劃分成小面積出售給業(yè)主。劃分只停留在產(chǎn)權(quán)上，在建筑實(shí)體上并沒有任何劃分。
在做招商運(yùn)營時，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開的另一個好處就很明顯了：有一個品牌商戶有意進(jìn)駐，它需要至少60平方米的店面，但是它能進(jìn)駐的樓層只剩下那些產(chǎn)權(quán)為20平方米的商鋪，此時經(jīng)營方就可以把3個這樣的商鋪合并出租，整體經(jīng)營的靈活性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個人自主經(jīng)營。所以，你必須向銷售人員了解經(jīng)營管理公司的資質(zhì)和它曾經(jīng)管理過什么項(xiàng)目。
新鋪？初期實(shí)際回報率不高
商業(yè)綜合體的開發(fā)商出售商鋪多半是因?yàn)槌钟腥可啼伒馁Y金壓力太大，售出一部分商鋪的產(chǎn)權(quán)能快速回籠一部分資金，平穩(wěn)度過培育期，成熟以后就可以靠穩(wěn)定的租金長期盈利。而新的商業(yè)綜合體前幾年的租金不可能高。因?yàn)橄M(fèi)人群對它的認(rèn)同和依賴度的養(yǎng)成、業(yè)態(tài)的觀察和調(diào)整都需要時間。
一個前期招商和運(yùn)作都比較順利的商業(yè)綜合體，開業(yè)的時候租金回報率都不高。上海立超商業(yè)地產(chǎn)的董事長朱謙的觀點(diǎn)是，一線城市商業(yè)綜合體商鋪前3年的年租金回報率在5%以內(nèi)，而蘇曉晴參與過的二線城市項(xiàng)目，開業(yè)時回報率通常在2%至4%。
盡管5年培育期內(nèi)實(shí)際回報率不高，但你仍然能看到不少項(xiàng)目在銷售的時候會承諾7%、8%甚至更高的年回報率。它們都是騙人的嗎？
回報率超過8%，危險！
開發(fā)商出于資金周轉(zhuǎn)的目的出售部分商鋪的產(chǎn)權(quán)，住建部多次發(fā)文，禁止以售后包租形式銷售未竣工商品房。但是如果都由小業(yè)主自主招租經(jīng)營，商業(yè)綜合體永遠(yuǎn)也不會培育成熟。
因此形成了這樣的怪圈：在開售時如果不承諾較高的回報率，商鋪就很難賣，可承諾的高回報率又實(shí)現(xiàn)不了。如果看到7%以上的投資回報率，你要警惕的就是，商鋪會不會買貴了？
比較有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商會把培育期自營物業(yè)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營管理方，用自營物業(yè)的收益補(bǔ)貼承諾回報率和實(shí)際回報率之間的差額，還有的開發(fā)商會用部分銷售款補(bǔ)這個差額—常見的做法是，先給商鋪定價，然后按照8%的年回報率，加上3年一共24%的投資回報，以最后算出的這個124%的總價賣給你，然后在銷售的時候把3年的租金回報“一次性抵扣”在應(yīng)付房款里。
但是，超過8%的回報率絕對是危險的，雖然不排除個別開發(fā)商通過貼補(bǔ)的辦法兌現(xiàn)，但是只要超過了實(shí)際回報率，多承諾1%的回報率，就意味著在培育期貼補(bǔ)的租金越多，即使有能力在5年、10年后把實(shí)際回報率提升到8%以上，前幾年也會很吃力，如果這期間資金鏈再出現(xiàn)問題，再高的回報率都只能落空。
《好運(yùn)·MONEY＋》提醒，合同里該有這些：
● 毫無疑問，典型的經(jīng)營管理型物業(yè)不能少了經(jīng)營管理公司。所以你在簽商鋪銷售合同的時候，還要和經(jīng)營管理公司簽委托經(jīng)營合同。
● 委托經(jīng)營合同里要規(guī)定委托經(jīng)營期限、租金計(jì)算方式、租金支付方式、租金支付時間、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。如果沒有委托經(jīng)營合同，或者需要自己和商戶簽租賃合同，你的租金前景就比較危險。
● 你有權(quán)利在合同里被告知該商業(yè)綜合體的定位是什么，有哪些業(yè)態(tài)形式。
● 銷售人員告訴你的已經(jīng)入駐或確定入駐的賣場名稱，也應(yīng)該在合同上寫明，這是你投資前景的一個重要保證。
最推薦社區(qū)商業(yè)綜合體
總價不高，適合個人投資
在適合個人投資者的商業(yè)項(xiàng)目中，朱謙和蘇曉晴都對小型的社區(qū)商業(yè)綜合體表現(xiàn)出了推崇。
市中心的商業(yè)綜合體商鋪，占盡地段優(yōu)勢和每天大量的人流，但價格非常高，不適合普通家庭投資。社區(qū)商業(yè)綜合體的價格比較便宜，而且隨著城市的居住郊區(qū)化，商業(yè)也從市中心往非市中心的人口密集區(qū)發(fā)展，地區(qū)中心和社區(qū)中心的商鋪投資機(jī)會更好。
居住社區(qū)周邊2公里的范圍，社區(qū)商業(yè)地段就有發(fā)展的機(jī)會，各區(qū)域中心會在人流量集中的位置周邊形成新的黃金地段。
至少有5條公交線經(jīng)過
朱謙認(rèn)為投資總面積4萬平方米的小型商業(yè)綜合體最適宜。其中賣場面積2萬平方米、購物中心2萬平方米，但前提是3公里范圍內(nèi)有10萬居住人口。蘇曉晴建議，在投資之前到類似地段和規(guī)模的商業(yè)綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過它們也能了解到已經(jīng)開業(yè)的商鋪的租金狀況。
了解了租金行情以后，再去政府網(wǎng)站了解你想投資的商業(yè)綜合體附近的規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)周邊的路網(wǎng)規(guī)劃非常重要，它是決定周邊顧客到達(dá)便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經(jīng)過這里或是附近有地鐵站。
跟著主力店，更安全！
家樂福、沃爾瑪、歐尚、大潤發(fā)等大型連鎖賣場品牌如果已經(jīng)確定進(jìn)駐，投資失敗的幾率會降低很多。因?yàn)榈谝贿@說明招商團(tuán)隊(duì)的能力，第二這些大型賣場能吸引周邊2公里至3公里范圍內(nèi)的居民來采購生活用品，把消費(fèi)人流日?；?/p>
有了持續(xù)不斷又可觀的人流量，經(jīng)營管理公司再逐漸把不適合附近消費(fèi)人群偏好的商戶換成吸引力強(qiáng)、租金支付能力強(qiáng)的，讓這些人愿意留下來消費(fèi)餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪?zhàn)饨鹁陀凶V了。
樓層和位置都不重要
產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的商業(yè)綜合體，由于所有商鋪的經(jīng)營由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，小業(yè)主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個商業(yè)綜合體所有經(jīng)營部分的租金的平均值。所以，盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪?zhàn)饨鸶?，但你的租金水平和商鋪的樓層、位置都沒有太大關(guān)系。
一個公式，算你是不是買貴了
商鋪的售價有沒有偏高，可以用商鋪售價和租金的比值來衡量—每平方米售價比每平方米月租金。國際公認(rèn)的合理租售比值是200以內(nèi)，高于200就表明投資價值降低，但必須用真實(shí)售價來計(jì)算。
比如售價1萬元／平方米的商鋪，承諾前5年每年8%的回報率—當(dāng)然你知道是以拉高售價來貼補(bǔ)租金的—按照這個比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理費(fèi)支出、通貨膨脹因素，純租金大概是3000元。把這3000元在1萬元的售價里抵扣掉，真實(shí)的售價應(yīng)該是7000元左右。
而按5年3000元租金計(jì)算，每平方米的月租金是50元，這樣算出來的結(jié)果是140，低于200，基本可以確定售價合理。
