| | 時間：2010年05月17日 10:41:27 中財網(wǎng) | |
本期做客嘉賓：中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容
2010年房地產(chǎn)調(diào)控的重要文件--《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱"國十條"）頒布至今已有一個月，其影響及效力正在日益呈現(xiàn)。日前，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容博士接受《理論前沿》周刊專訪，就此輪調(diào)控"組合拳"的特點進行深入分析。他認為：房地產(chǎn)政策取向的改變，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊。國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)泡沫擠出已經(jīng)大勢所趨，房地產(chǎn)價格下降也是必然。下一階段需要關注的是如何讓房地產(chǎn)泡沫擠出所導致的負面影響降低到最小程度。
房地產(chǎn)政策取向發(fā)生重大改變
記者：近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺過諸多政策，但對房地產(chǎn)市場遏制高房價的作用十分有限，有人曾形容這些調(diào)控是"空調(diào)"。在您看來，為什么出現(xiàn)這種現(xiàn)象？您對今年4月以來的本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有信心嗎？
易憲容：每一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都無法達其效果，房價則越調(diào)越高，何也？就在于過去許多房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策沒有把握到房地產(chǎn)過熱或房地產(chǎn)泡沫吹大的根源所在，房地產(chǎn)政策取向存在缺陷。
可以說，近年來關于調(diào)控房地產(chǎn)文件出臺得十分頻繁，但是這些文件對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策取向一直放在房地產(chǎn)促進經(jīng)濟增長的取向上，放在對經(jīng)濟增長的工具利用上。但是，這次出臺的"國十條"不同，它從根本上糾正了2003年18號文件以來只強調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性，即是把房地產(chǎn)市場看做為完全的經(jīng)濟及宏觀調(diào)控之工具。
"國十條"是建立在對住房市場的新認識上，即住房問題既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。因此，房價上漲過快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數(shù)居民的基本居住條件改善，而且增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。也就是說，住房的民生問題比住房的支柱產(chǎn)業(yè)問題更為重要，前者是首位，后者同則是由前者衍生出來的。因此，遏制過快的房價上漲是政府的基本職責，也是保證中國金融安全、保證中國經(jīng)濟得以持續(xù)發(fā)展、保證中國社會和諧的根本所在。在該文件中，把國內(nèi)房價過快上漲危害性提到前所未有的高度，整個政策取向都是以民生角度來遏制高房價?？梢哉f，房地產(chǎn)政策取向的改變，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場需要"去杠桿化"
記者：通過降低銀行信貸杠桿化來收縮流入房地產(chǎn)的資金是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段，您如何看待"國十條"及其相關后續(xù)政策在這方面的影響？
易憲容：銀行信貸無限擴張就是"過度杠桿化"（over-leverage），即個人或企業(yè)用較少的錢"撬動"銀行較多的錢。如果這種杠桿合理或在一定的界限內(nèi)，那么，它可以化解實體經(jīng)濟的金融約束問題，促進實體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展；如果這種杠桿化過度，讓銀行信貸過度發(fā)放、流動性泛濫，一定會導致資產(chǎn)價格全面飆升及房地產(chǎn)泡沫吹大，最后泡沫破滅導致金融危機（此次美國金融危機就是"影子銀行"無限信貸擴張的結(jié)果）。而"去杠桿化"（de-leverage）就是個人或企業(yè)可以通過拋售資產(chǎn)等方式降低負債，把過多銀行借的錢慢慢"還"回去。同時，降低個人與企業(yè)杠桿化的程度，讓銀行信貸擴張回到合理邊界上。
通過降低銀行信貸杠桿化來收縮流入房地產(chǎn)的資金，它包括兩個方面的內(nèi)容：一方面是個人按揭貸款"去杠桿化"；另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)商融資的"去杠桿化"。就"國十條"而言，其重點是放在個人住房按揭貸款"去杠桿化"上：一是將第二套住房貸款比例降低，即提高住房投資者的炒房市場準入門檻及炒房成本，同時降低銀行信貸風險；二是對房價過高上漲得過快的城市禁止第三套住房貸款；三是禁止國內(nèi)外的投資者購買住房的異地貸款。
新政策的出臺，對于新進入的住房投資者而言，他們會擔心現(xiàn)行取消過度優(yōu)惠的個人住房信貸政策之后，自己進入后有沒有人再來接盤其購買的住房（因為住房投資者購買不是居住而是賣出）。如果沒有人再敢接手其購買的住房，那么，自己就可能成為這次房地產(chǎn)泡沫最后一棒的接受者而嚴重套牢，面臨巨大的投資風險。因此，新的住房投資者不會再輕易地進入，而是會觀察一些時間，等待新的政策效應顯現(xiàn)后對市場影響如何再決定。特別是對異地購買住房者已經(jīng)封死其房地產(chǎn)炒作之路時，新進入房地產(chǎn)投資者會立即減少。
而對于已經(jīng)進入的投資者而言，新政策也在改變他們對于房地產(chǎn)市場的預期。由于感覺到可能將沒有人再敢來接盤，這些投資者會以最快的方式把手上的住房出手，以降低其風險。當然，在這種情況下，如果房價不進行大幅調(diào)整也是不可能讓其手中的住房出手的。因此，政府要真正遏制房地產(chǎn)炒作把房地產(chǎn)泡沫擠出，就不僅要對新進入房地產(chǎn)投資者采取信貸收縮的信貸政策，而且也要對已經(jīng)進入的住房投資者進行更嚴厲信貸收縮政策，強迫炒房者手中的住房盡早擠出，進一步加大住房市場供給。
記者：您認為當前的這些"去杠桿化"信貸政策還有哪些需要進一步完善補充的？
易憲容："國十條"讓過度優(yōu)惠的個人住房按揭信貸政策回歸到常態(tài)，增加第二套住房首付及利率，而且禁止第三套住房貸款及異地購買住房貸款，但僅采取這些措施還不夠，還需進一步對個人信貸政策全面收緊。
比如，完善當前不合理的個人按揭貸款市場準入規(guī)則。國內(nèi)當前的個人按揭貸款市場準入制度過于寬松，而在發(fā)達的市場體制下，則有一套嚴格貸款審查制度（提交一年的個人所得稅稅收證明、一年個人銀行戶口流水證明、個人銀行信貸記錄及有法律效力的個人收入證明等）。
再如，實行差異化的個人貸款利率。國內(nèi)當前的個人住房按揭貸款利率是無差異化的，盡管這次提出對第一套和第二套住房的貸款利率采取差異化的政策，但是在第一套之內(nèi)、第二套之內(nèi)其利率都是同一的，沒有差異性。而在發(fā)達的市場體制下，無論是第一套、第二套以上每一個借款人的利率都是不同的。商業(yè)銀行可能根據(jù)不同的借款人的情況采取不同的利率，這才是銀行貸款風險定價。
此外，"國十條"仍然沒有改變購買第一套住房者只會消費（自己居?。┑募俣?，但實際上購買第一套住房既可用消費也可以用作投資。要彌補其不足，就應迅速推出住房交易所得稅。這樣，通過稅收的方式讓購買用作投資則無利可圖，而購買用作消費則可以享受政府住房信貸優(yōu)惠政策。
可以說，"國十條"中旨在"去杠桿化"的信貸政策，對打擊住房投機炒作能夠起到立竿見影的作用，特別是在一線城市更是如此。但這其中還有幾處需要明確落實：一是"商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)"如何界定？二是異地購買住房貸款的證明如何來出具？三是多套住房按揭成數(shù)及利率又如何來確定……如果對于這些問題沒有明確的可操作條例，地方政府及商業(yè)銀行就容易化解相關政策，從而嚴重地弱化中央政府的政策效力。
房價全面下跌不會嚴重沖擊國內(nèi)經(jīng)濟
記者：如果房價如愿全面下跌，對于國內(nèi)經(jīng)濟又將影響如何？
易憲容：我認為，如果全國的房價真的下跌，對于國內(nèi)今年的經(jīng)濟影響不會太大。其一，房地產(chǎn)市場與其他產(chǎn)品市場不同，由于它是采取預售制，房地產(chǎn)開發(fā)投資往往會滯后房地產(chǎn)銷售半年至一年。因此，在2009年的住房銷售達44000億元的情況下，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長已經(jīng)成為事實。房地產(chǎn)開發(fā)投資2009年1~2月份增長只有1%，但2010年同期則增長31.1%，高了30個百分點?？梢哉f，房地產(chǎn)開發(fā)投資高增長，是2010年的基本態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資的高增長不僅是整個社會投資增長的主要方面，而且會拉動相應產(chǎn)業(yè)的高增長。因此，政府根本就不用擔心今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響今年的經(jīng)濟增長，更何況今年經(jīng)濟增長肯定會兩位數(shù)以上的增長速度上。其二，如果這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遏制高房價所產(chǎn)生的影響能夠讓房價快速下降，那么，今年住房銷售可能會迅速下降，但是這種影響估計政策效應要3~6個月時間反映來。不過，如果房地產(chǎn)的價格能夠真正地回歸合理水平，那么，居民的住房消費真實需求也就能夠通過住房價格水平降低而逐漸釋放出來。到時候，由以投資為主導的房地產(chǎn)市場銷售會通過以消費為主導的住房銷售來取代，新一輪的住房市場繁榮又會開始，而且，以消費為主導房地產(chǎn)市場是能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。其三，保障性住房及棚戶區(qū)改造的住房投資也是一個巨大量。它對拉動房地產(chǎn)開發(fā)的投資也可彌補這次以住房投資需求調(diào)整可能出現(xiàn)的缺口。此外，如果房價真的下降，對政府管理通貨膨脹預期也是能夠起到重要作用的。
關注動態(tài)變化并降低負面影響
記者：為了讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場盡快步入健康軌道，相關部門還應在哪些方面加強工作？
易憲容：當前，只要認真落實已出臺的政策，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)調(diào)整。但是，這種調(diào)整的深度有多大，還在于相關信貸緊縮政策的全面性及合理性，還在于相應的住房稅收政策能否及時推出。為此，建議盡快推出嚴格的住房交易所得稅，并采取累進稅率，它是改變投資者的市場預期的重要方面。在有條件的地方，還應推出房地產(chǎn)物業(yè)稅。如果這樣，加上政府的土地政策改革及市場整頓等，房地產(chǎn)信貸緊縮政策就能夠起到擠出國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的作用。
此外，"國十條"要求地方政府對遏制高房價承擔完全責任，否則對不力者追究責任，這是對的。但要警惕地方政府陽奉陰違，特別是要控制地方政府的過度拆遷產(chǎn)生的被動性住房需求，再也不能讓地方政府成為房價上漲的推手。
在促使房地產(chǎn)市場回歸到民生軌道上來的過程中，相關政府部門還需要關注兩個方面的動態(tài)變化：一是市場預期的動態(tài)變化；二是利率的動態(tài)變化。只有靜觀其變，才能夠及時對現(xiàn)有的政策做出調(diào)整。不過，可以確定，既然中央政府下了決心遏制過快房價上漲，那么，國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)泡沫擠出已經(jīng)大勢所趨，房地產(chǎn)價格下降也是必然。只不過，在這種情況下如何讓這種房地產(chǎn)泡沫擠出所導致的負面影響降低到最小程度是下一階段的另一要務。
易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員。1997年獲得博士學位。研究領域主要集中于金融學、金融制度和制度經(jīng)濟學，著有《現(xiàn)代合約經(jīng)濟學導論》、《交易行為與合約選擇》、《科斯經(jīng)濟思想研究》、《經(jīng)濟學與經(jīng)濟的迷思》、《房地產(chǎn)與金融市場》、《房價博弈》等書，譯作有《佃農(nóng)理論》、《經(jīng)濟解釋》、《公司治理》等，同時策劃主持大型經(jīng)濟學叢書多套。20世紀90年代以來，在國內(nèi)外刊物發(fā)表論文近3000多篇，并為多家報刊專欄作家。（.姜.欣.欣）
□ .@.易.憲.容 .金.融.時.報
