吳娓婷廣州報道
設(shè)立半年時間內(nèi)規(guī)模即從20億迅速增長到200億的越秀國資基金，可能縮減在地產(chǎn)方面的投資。
12月8日，隸屬廣州市國資系統(tǒng)的廣州友誼(22.00, 2.00, 10.00%)集團股份有限公司（000987，SZ）通過非公開發(fā)行股票募集100億元，收購?fù)瑸閲蟮膹V州越秀金融控股集團（下稱“越秀金控”）。
廣州友誼在9日發(fā)布多份針對越秀金控下屬企業(yè)的資產(chǎn)評估說明。其中，對廣州越秀產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司（下稱“越秀產(chǎn)投”）的資產(chǎn)評估說明透露，由越秀產(chǎn)投擔(dān)任普通合伙人和管理人的廣州國資產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資基金（下稱“國資基金”）預(yù)計“投放于地產(chǎn)項目的規(guī)模將逐漸減少”。
記者留意到，廣州友誼董事會已審議通過，同意使用該資產(chǎn)評估說明。
據(jù)了解，該國資基金大部分投向越秀地產(chǎn)。而越秀地產(chǎn)從去年至今，共有五宗地塊與國資基金聯(lián)合拿下。在總額高達167.16億的地塊中，越秀地產(chǎn)僅出資17.26億元，國資基金則承擔(dān)150億元之巨。國資基金協(xié)助越秀地產(chǎn)開拓了新的拓展模式，取得低負(fù)債率與高擴張速度的平衡。而如果國資基金調(diào)整投資方向，越秀地產(chǎn)就需要另覓資金來路。
越秀地產(chǎn)方面對本報表示，針對國資基金未來是否縮減對房地產(chǎn)投資，屬于對方經(jīng)營策略，不予置評。
國資基金投資方向待定
資產(chǎn)評估說明顯示，越秀產(chǎn)投于2012年的營業(yè)收入為1942萬，利潤卻是-499萬元。2013年國資基金成立以后，越秀產(chǎn)投營收激增至8739萬，并扭虧為盈，凈利潤達到3254萬元。今年前九個月，實現(xiàn)營利超過6000萬，凈利4393萬元。該說明還透露，越秀產(chǎn)投今年9月收取居間收入1200多萬，全部是向其主動申請基金投資的房地產(chǎn)企業(yè)收取的費用。
越秀產(chǎn)投的營收狀況與旗下的國資基金密切相關(guān)。作為私募基金，產(chǎn)投所管理的存量基金產(chǎn)品中，國資基金占了很大的比例。而基金大部分投向了與越秀金控同屬一個集團旗下的越秀地產(chǎn)（00123，HK）的項目。
然而，該份資產(chǎn)評估說明在分析產(chǎn)投的營收狀況后指出：“出于風(fēng)險控制考慮，預(yù)計國資基金投放于地產(chǎn)項目規(guī)模將逐漸減少，基金開發(fā)投入規(guī)模也將逐漸減少”及，“隨著房地產(chǎn)行業(yè)面臨的調(diào)控及市場狀況，基金投放將審慎進入房地產(chǎn)行業(yè)，未來不再考慮將基金投向主動要求投資的房地產(chǎn)企業(yè)?！?
公開資料顯示，去年成立的國資基金，普通合伙人和管理人均為越秀產(chǎn)投，后者出資200萬元占基金認(rèn)繳總額的0.08%。有限合伙人為廣州市國資系統(tǒng)的廣州鋼鐵、廣州港集團等12家法人股東。
廣州友誼亦參與了國資基金。據(jù)廣州友誼公告，該國資基金的認(rèn)繳總額初定為23.92億元，公司出資3億元占認(rèn)繳總額的12.54%。
依靠聯(lián)合越秀地產(chǎn)拿地，國資基金設(shè)立半年就迅速從20億增長至超過200億。
但本次評估說明指出，“盡管自成立以來，廣州越秀產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司管理基金規(guī)模有了很大的增長，但是在PE/VC投資方面，尚未能建立起廣泛而有效的項目來源?！?
據(jù)悉，廣州市國資委[微博]同樣重視私募基金在國企改革浪潮中的作用。隨著國企改革深化以及房地產(chǎn)行業(yè)形勢的變化，國資基金今后的經(jīng)營策略值得關(guān)注。
廣州友誼此前停牌三個月，8日宣布100億收購越秀金控集團。據(jù)公告，廣州友誼擬向控股股東廣州市國資委[微博]以及廣州國發(fā)、廣州地鐵等七名特定對象，以每股每股9.40元的價格，非公開發(fā)行的股票合計不超過10.63億股。募集資金總額不超過人民幣100億元。交易完成后，廣州友誼將轉(zhuǎn)型為以金融和百貨為雙主業(yè)運營的國內(nèi)大型A股上市平臺。
越秀金控為控股型公司，主要經(jīng)營證券、融資租賃、私募投資基金、擔(dān)保以及小額貸款等業(yè)務(wù)。
拿地小伙伴
越秀地產(chǎn)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾對本報表示：“懂行的人一看就知道國資基金是個好東西。”
廣州國資產(chǎn)業(yè)基金采用“母基金+子基金”的運作方式。其中，廣州國資產(chǎn)業(yè)基金是母基金，不直接從事具體項目，而是針對特定項目設(shè)置子基金，廣州國資產(chǎn)業(yè)基金出資20%至50%成為劣后級投資人，剩余優(yōu)先投資人份額向社會投資人募集。
在今年的中期業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長張招興介紹，公司的拿地方式是與基金合作，以較低成本獲取土地進行開發(fā)，當(dāng)項目開發(fā)形成銷售后，根據(jù)項目的情況選擇回購，形成了“先拿地，后付錢”的模式。
越秀地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)歐俊明介紹，合作比例上越秀地產(chǎn)大約占5%-20%，基金占比達80%-95%。合作開始兩年內(nèi)，越秀地產(chǎn)有權(quán)選擇回購，回購額度有上限，基金回報的設(shè)定為每年11%到12%。
越秀地產(chǎn)總經(jīng)理陳志鴻則稱，5%-20%的比例并不固定，會根據(jù)具體項目進行調(diào)整；11%-12%的回報率也會按項目進行綜合平衡和考慮。
如此彈性的合作，上述部門負(fù)責(zé)人表示是因為國資基金由越秀集團2000億資產(chǎn)作擔(dān)保，而其它國企合伙人也充分信任越秀地產(chǎn)。
同樣由廣州友誼發(fā)布的越秀金控的審計報告顯示，現(xiàn)在廣州國資產(chǎn)業(yè)基金旗下已至少有20只基金，以“廣州越秀諾成”或“廣州越秀仁達”開頭命名。
越秀地產(chǎn)聯(lián)合基金拿地的模式始于2013年6月。其時越秀地產(chǎn)旗下子公司廣州越港與深圳越秀鵬程基金聯(lián)合拍下杭州一宗商業(yè)地塊，價格5.84億元，其中越秀地產(chǎn)出資1.17億元，占該地塊股權(quán)的20%。
類似的模式出現(xiàn)在廣東佛山禪城區(qū)地塊、武漢江漢區(qū)精武路地塊、廣州蘿崗區(qū)云埔地塊和杭州古墩路地塊。
也就是說，2013年至今年上半年，越秀地產(chǎn)五次聯(lián)合基金拿地的土地出讓金總額是167.16億元，其中越秀地產(chǎn)僅出資17.26億元，占總金額的10.32%，剩余近150億均由基金方支付。
拓展VS維護評級
11月 24日，越秀地產(chǎn)以64.5071億元摘得廣州市年度總價“地王”時，國資基金就沒有參與。越秀地產(chǎn)方面對本報的解釋是：“地塊屬于底價成交，不一定都與國資基金合作，（不與其合作）公司債務(wù)成本更低?！倍叫惝a(chǎn)投方面則拒絕對本報回應(yīng)“不合作”一事。
事實上，今年早些時候，越秀地產(chǎn)曾表示全年買地計劃金額只有40億，上述64.5億地王超過全年預(yù)算。
越秀地產(chǎn)方面表示，這是因為供股獲得資金，所以拿地方面可以多投些錢，而且當(dāng)時供股的目的也是為了買地。9月越秀地產(chǎn)折價25%供股，最終在10月獲得超額認(rèn)購4.19倍，共集資38.463億。
供股融資拿地是越秀地產(chǎn)在未與國資基金合作情況下的最佳選擇。去年越秀地產(chǎn)繼中海和華潤之后，成為第三只獲得穆迪、惠譽授予投資級評級的內(nèi)房股，公司將維護此評級作為重要工作。有關(guān)人士曾對媒體透露“維護投資評級是公司的一項重要工作，我們現(xiàn)在拿地前都會先考慮評級的影響因素?！惫竟婊蝾I(lǐng)導(dǎo)講話，亦多次強調(diào)維護評級的任務(wù)。
渣打的報告指出，由于越秀地產(chǎn)的首要任務(wù)是保持投資評級，所以不能通過發(fā)票據(jù)及銀行貸款集資。
去年與國資基金處于“蜜月期”，越秀地產(chǎn)更多考慮采用合作模式，成功借用外部資金兼得低負(fù)債率和快速擴張。中報顯示，今年上半年，該公司的平均融資成本進一步降低到5.2%，比2013年下降了0.4個百分點，其中債券占20%，境外借款占35%，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比由35%下降到15%。公司持有現(xiàn)金97.53億元，比 2013年底增加16.5%。中報又稱：“本集團繼續(xù)深化與投資基金的合作，把握市場機遇，適度增加優(yōu)質(zhì)土地儲備。”
現(xiàn)在的問題是，國資基金可能調(diào)整投資策略，越秀地產(chǎn)今后如何在拓展和維持低負(fù)債之間取得平衡？越秀地產(chǎn)方面其強調(diào)，將繼續(xù)致力于優(yōu)化公司融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資管道。
