社區(qū)商業(yè)的價(jià)值隨著新環(huán)境、新技術(shù)的變化而逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變。區(qū)別于傳統(tǒng)的定義，當(dāng)下社區(qū)商業(yè)的價(jià)值應(yīng)該從三個(gè)方面來(lái)衡量：
1、配套價(jià)值：作為社區(qū)配套商業(yè)，以提升住宅銷售和溢價(jià)。
過(guò)去房地產(chǎn)商在社區(qū)商業(yè)方面就是在做 ' 配套 '，為了是住宅更好賣。因其作為提升住宅溢價(jià)和去化的配套價(jià)值，且多為銷售型商鋪，所以承載的物業(yè)類型以底商、街區(qū)或小型集中式商業(yè)中心為主。
傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)是圍繞 'FBB' （Food 食品雜貨 /Basic Service 便利服務(wù) /beverage 餐飲）的功能進(jìn)行設(shè)置，滿足居住家庭一天從早到晚的基本需求，以輻射 1.5-2 公里內(nèi) 1 個(gè)或多個(gè)社區(qū)的居住客群為主，體量設(shè)置通常在 5000-40000 平方米左右。
2、資產(chǎn)價(jià)值：當(dāng)社區(qū)商業(yè)被轉(zhuǎn)換成持有商業(yè)，并逐漸累積規(guī)模后，其資產(chǎn)價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。
當(dāng)零售地產(chǎn)越來(lái)越成熟，購(gòu)物中心在不同的細(xì)分市場(chǎng)已經(jīng)有了領(lǐng)導(dǎo)者，社區(qū)商業(yè)成為新的爭(zhēng)奪領(lǐng)域之一，這使得社區(qū)商業(yè)迅速發(fā)展，并呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)：
1 ) 物業(yè)從銷售轉(zhuǎn)為自持。
2 ) 體量越來(lái)越大，從最初的簡(jiǎn)單底商，到形成商業(yè)街區(qū)，再逐漸發(fā)展成集中式商業(yè)，規(guī)模向區(qū)域中心發(fā)展。
3 ) 業(yè)態(tài)和品類：不再滿足于 FBB 模式，業(yè)態(tài)和品類不斷豐富，功能上更趨近購(gòu)物中心。
如何理解社區(qū)商業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值？
舉例說(shuō)明：先從城市中心區(qū)域的大購(gòu)物中心（非社區(qū)商業(yè)）來(lái)看，如東方新天地和港匯廣場(chǎng)。假定某個(gè)優(yōu)秀的購(gòu)物中心租金等年收入達(dá) 10 億元，那它的 EBITA 可能達(dá)到 8 億元左右，他的資產(chǎn)估值可能是 20 倍（或更多），那么它發(fā)一個(gè) REITs 就是 160 元億左右。而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司里面市值超過(guò) 160 億的沒(méi)幾家。所以其中蘊(yùn)含很大的價(jià)值。
從社區(qū)商業(yè)來(lái)看，其租金收入無(wú)法與港匯相比，那么就整合二三十個(gè)項(xiàng)目成為一個(gè)資產(chǎn)包，形成資產(chǎn)價(jià)值。所以說(shuō)，社區(qū)商業(yè)中心的資產(chǎn)價(jià)值靠規(guī)模大。
3、網(wǎng)絡(luò)（入口）價(jià)值：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)所帶來(lái)的不同模式引發(fā)社區(qū)本地化入口的網(wǎng)絡(luò)入口價(jià)值。
物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展加速了社區(qū)商業(yè)對(duì)于提供更高級(jí)別（定制和快速）服務(wù)的可能性。
由于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)發(fā)展，入口爭(zhēng)奪戰(zhàn)是最核心的。目前，騰訊是社交用戶入口，京東、阿里巴巴是電子商務(wù)入口，大的入口爭(zhēng)奪已經(jīng)結(jié)束了。
現(xiàn)在最核心的是本地化生活的入口，就是社區(qū)。因而，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在此玩命布局。對(duì)房地產(chǎn)商而言，網(wǎng)絡(luò)化入口布局的機(jī)會(huì)導(dǎo)致社區(qū)中心的價(jià)值大幅增加。但要注意，這個(gè)前提是要靠網(wǎng)絡(luò)，而且規(guī)模要大，至少幾千家。
社區(qū)中心是可以虛擬化的，如果我們要在資產(chǎn)價(jià)值和網(wǎng)絡(luò)價(jià)值同時(shí)獲利的話，就得輕重資產(chǎn)組合的模式一起推進(jìn)。如果想在網(wǎng)絡(luò)價(jià)值上做的話，就要拋開原來(lái)購(gòu)物中心的做法，專門做網(wǎng)絡(luò)價(jià)值。
當(dāng)前有四類企業(yè)擁有搶奪入口的資格：
1）移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)正拼命地?fù)屓肟冢蛻簦€有一些創(chuàng)業(yè)型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在找機(jī)會(huì)，如掃傳單上的二維碼加微信。這些人早在 25 歲就開始創(chuàng)業(yè)，可能就像陳歐那樣，聚美優(yōu)品 4 年創(chuàng)造出 30 億的價(jià)值；
2）快遞（物流），最明顯就是順豐，做快遞點(diǎn)，起步就是上萬(wàn)家；
3）零售商，有著先天的零售網(wǎng)絡(luò)布局，如華潤(rùn)本身有 2000 家超市，很快就能這個(gè)領(lǐng)域；
4）房地產(chǎn)公司，有很多社區(qū)盤子，放在一起做物業(yè)管理公司的入口。
四大入口中心如果和社區(qū)中心結(jié)合起來(lái)，機(jī)會(huì)是巨大的。對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商而言，如果已建成或正在建的小區(qū)非常多，這是無(wú)比大的優(yōu)勢(shì)；但同時(shí)也面臨一個(gè)問(wèn)題——分散。在上海有 300 個(gè)小區(qū)的價(jià)值高于全國(guó)的 300 個(gè)小區(qū)，這里強(qiáng)調(diào)的是本地生活。全國(guó)布局，分散到具體城市就少了，但如果用 ' 會(huì)所 ' 也可以做，這里蘊(yùn)藏著很大的價(jià)值。
花樣年這么做了，而且已經(jīng)把 ' 彩生活 ' 分拆上市。一個(gè)企業(yè)當(dāng)它有創(chuàng)新思想的時(shí)候，其實(shí)做的并不是特別好，但是它的理念很好，這樣財(cái)務(wù)投資人進(jìn)來(lái)就會(huì)捧，很多人就會(huì)護(hù)著去做這個(gè)事，很快就做得很大，兩三年就領(lǐng)先了。萬(wàn)科一直做的 APP 是一個(gè)重大實(shí)踐，雖然做得慢點(diǎn)。這是京東阿里的入口爭(zhēng)奪站，阿里寶也在爭(zhēng)這個(gè)。
以上這就是互聯(lián)網(wǎng)入口的價(jià)值，它隨物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，如條形碼，還包括未來(lái)可能的技術(shù)，這些技術(shù)的發(fā)展使虛擬購(gòu)物成為了可能。然而，本地化生活入口的爭(zhēng)奪必須建立在足夠大的人流基礎(chǔ)上才能充分利用和發(fā)揮移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的各類模式。
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