廖杰華
1月9日，當(dāng)港企嘉里建設(shè)有限公司（以下簡稱“嘉里建設(shè)”）以38.6億元拿下前海一塊商業(yè)用地時(shí)，“各方”都長舒了一口氣。
這里面的各方，既包括拿地方嘉里建設(shè)，也包括此前已入主前海的“地主們”，更包括賣地方前海管理局。
自2013年7月首次拍地以來，前海對外出讓的土地價(jià)款已超過500億元，但前海管理局一直期待的港資開發(fā)商并沒有出現(xiàn)。
對于前海的土地出讓規(guī)劃，前海管理局曾多次明確表態(tài)，1/3的土地留給港企，并且在土地出讓起始價(jià)、出讓方式、操作模式等方面銜接香港慣例和通行規(guī)則。嘉里建設(shè)此次拿地也意味著前海終于邁過了一道坎。
嘉里建設(shè)38億拿地
2015年1月9日，深圳前海的土地拍賣終于迎來了香港地產(chǎn)巨頭。與以往熱火朝天的拍賣現(xiàn)場不同，此次土地開拍時(shí)，現(xiàn)場僅菁翠投資有限公司和嘉里置業(yè)中國有限公司兩家競買人。
菁翠投資成立于2014年10月10日，是港企新世界(10.49, -0.26, -2.42%)以及恒基地產(chǎn)的“馬甲”公司，而嘉里置業(yè)則是另一家港企嘉里建設(shè)的子公司。
這兩家公司的獵物是位于前海深港合作區(qū)七單元的一塊商業(yè)用地，使用年限為40年。該宗地的土地面積為32485.15平方米，建筑面積為19.5萬平方米，掛牌起始價(jià)31.5億元，折合樓面地價(jià)為16153.8元/平方米。拍賣短短十幾分鐘便結(jié)束，嘉里置業(yè)以38.6億元奪下該地塊，樓面地價(jià)為19795元/平方米，溢價(jià)率22.5%。
根據(jù)前海管理局發(fā)布的競拍要求，競買人最新財(cái)政年度（2013年或2014年財(cái)政年度）總資產(chǎn)值不低于1000億港元。最新財(cái)政年度中，已經(jīng)建成的香港各類投資或收租物業(yè)體量不少于200萬平方呎。另外，還需獨(dú)自或合作開發(fā)建設(shè)位于香港的單一項(xiàng)目體量不少于150萬平方呎。
“一方面從資質(zhì)來看，除了長地、新鴻基、嘉里建設(shè)這樣的港企巨頭，能達(dá)到此條件的沒有幾個(gè)；二是從前海官方的用語來看，競拍對象也基本鎖定在港企身上，內(nèi)陸的房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)量單位是平方米，香港才用平方呎?！鄙钲谝坏禺a(chǎn)公司高管表示。
這不是前海管理局第一次為吸引港企專門設(shè)置條款。
資料顯示，2013年11月27日，前海推出兩塊商業(yè)性辦公用地，前置條件是競標(biāo)方必須在前海注冊，但其母公司（或其實(shí)際控制人）須為在香港注冊的企業(yè)。
當(dāng)時(shí)，市場一致認(rèn)為包括嘉里建設(shè)在內(nèi)的港企中標(biāo)概率極高，但嘉里建設(shè)并未現(xiàn)身。
觀望兩年終出手
2014年深圳共出讓45宗土地，土地出讓金額552億元，其中前海出讓的9宗商業(yè)用地，土地出讓金達(dá)229億元，占深圳全市土地出讓收入的41.4%。
嘉里建設(shè)拿地之前的一年半中，前海一共出讓了14宗地塊，成交價(jià)逾502億元。這14幅土地的6宗被香港企業(yè)競得，但無論是騰訊、華潤、還是恒昌科技、弘毅資本、香江集團(tuán)、世茂，都不是純正的香港企業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對前海土地和未來的判斷出現(xiàn)了涇渭分明的兩線分化，“一是內(nèi)陸開發(fā)商的熱情遠(yuǎn)超香港，除了參與此次拍地的嘉里建設(shè)、新世界以及恒基地產(chǎn)，在此前的歷次的拍地中，香港的地產(chǎn)巨頭均未現(xiàn)身；二是內(nèi)陸中小開發(fā)商的熱情要高過大開發(fā)商，萬科、中海、保利等千億軍團(tuán)目前均未在前海拿地。”上述高管表示。
談及個(gè)中原因，港資地產(chǎn)公司一位人士表示，與內(nèi)陸開發(fā)商的激進(jìn)風(fēng)格不同，港資地產(chǎn)公司相對謹(jǐn)慎，一般不會(huì)貿(mào)然出手，而且香港地產(chǎn)商對前海也有一個(gè)逐步認(rèn)識和接受的過程，他們不太在意一時(shí)的得失，哪怕后期地價(jià)高一些，他們也會(huì)看準(zhǔn)了再進(jìn)。
一位港資地產(chǎn)公司中層表示，早在2011年、2012年，前海管理局已與新鴻基和新世界等巨頭完成了多輪溝通，“非常深入”，已提交成熟的方案。
“前海管理局看中的是我們在香港的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，與內(nèi)陸的地產(chǎn)開發(fā)商相比，香港的地產(chǎn)商規(guī)劃能力更強(qiáng)，綜合開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)更豐富?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?
獲得的資料顯示，前海管理局高層認(rèn)為，香港發(fā)展商知名度高、實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)內(nèi)影響力大。而且也希望整合引進(jìn)香港優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源和香港先進(jìn)的規(guī)劃建設(shè)理念，向港企全面深度開放市場，為前海提供國際一流標(biāo)準(zhǔn)的便捷的城市公共配套服務(wù)，提升前海區(qū)域的營商環(huán)境。
即便如此，港企大鱷們還是觀望了兩年才出手，而此過程中，各方已為港企的進(jìn)駐創(chuàng)造了十分優(yōu)厚的條件與環(huán)境。
2014年12月4日，《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)深港合作工作方案》正式公布。根據(jù)方案，深圳前海出臺(tái)50條政策措施，在土地、市場、體制等方面為港人、港資、港企提供更好服務(wù)，拓展香港服務(wù)業(yè)發(fā)展空間，助推深港合作進(jìn)一步提速。
方案明確，前海1/3的土地留給港企，并且，在土地出讓起始價(jià)、出讓方式、操作模式等方面銜接香港慣例和通行規(guī)則，充分聽取香港企業(yè)的意見和建議，向港企讓利，促進(jìn)香港的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級。
另外，方案還提出了前海與香港合作的具體目標(biāo)，到2020年實(shí)現(xiàn)的“萬千百十”的藍(lán)圖，即由港資、港企開發(fā)的建筑面積超過900萬平方米，港資服務(wù)業(yè)規(guī)模突破1000億元，孵化培育港資創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)超過100家，建設(shè)香港優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)十大集聚基地。
歷史難題仍待解
前海管理局另一個(gè)棘手的問題是前海土地歷史遺留問題的處理。
記者從深圳官方獲得的一份內(nèi)部文件顯示，在前海14.9平方公里用地中，未出讓用地即政府掌控用地7.8平方公里，這部分未出讓用地剔除水廊道、道路及公共綠地后的凈用地僅3.07平方公里。
由于歷史原因，在已出讓的6.43平方公里土地中，招商局、中集集團(tuán)(19.02, -0.19, -0.99%)、深圳國際旗下的西部物流三家公司在前海合作區(qū)內(nèi)合計(jì)擁有超1/3的土地儲(chǔ)備。香港券商對這些土地的估值高達(dá)3800億元。
但對這些土地的最終處理方案，目前還沒有明確的說法。作為地主之一，在A股上市的中集集團(tuán)受到的關(guān)注頗多。
中集集團(tuán)總裁麥伯良在2013年的股東大會(huì)上曾表示，中集前海地塊商業(yè)價(jià)值在700億-800億元，公司的底線就是政府和企業(yè)各一半，且不會(huì)等太久。
2014年6月27日，麥伯良稱，公司在前海的定位，既要做粵港合作的示范區(qū)，又要做高端服務(wù)業(yè)路徑的探索區(qū)，經(jīng)過過去一年時(shí)間公司與香港、深圳、國家發(fā)改委、國家海洋局、工信部等方面的溝通，得到前海等方面的高度評價(jià)，現(xiàn)在公司正在做相關(guān)落地方案。
麥伯良稱，在方案的落地上，參與的不僅僅是中集集團(tuán)。目前公司的想法是中集聯(lián)合深圳前海，一家香港公司，一家金融機(jī)構(gòu)，四方共同來做這件事情。
日前，在深交所[微博]的投資交流平臺(tái)互動(dòng)易上，針對投資者關(guān)于前海土地問題的提問，中集集團(tuán)給出了最新說法：本公司一直與深圳市政府、前海管理局就本公司前海地塊相關(guān)事宜保持密切溝通、協(xié)商；截至目前尚未達(dá)成最終協(xié)議；一旦達(dá)成協(xié)議，本公司將按照相關(guān)監(jiān)管要求及時(shí)公告。
中集集團(tuán)還表示，到目前為止，本公司前海土地的規(guī)劃、開發(fā)方案仍在協(xié)商制定中。需要企業(yè)、深圳政府、香港、國家部委等參與并協(xié)調(diào)各方，因此時(shí)間和進(jìn)程具有不確定性。
不過，在廣東自貿(mào)區(qū)相關(guān)方案即將發(fā)布的倒逼下，困擾深圳前海多年的土地問題或加速推進(jìn)解決。
知情人士表示，自貿(mào)區(qū)獲批后，前海土改的解決方案可能會(huì)被倒逼著加速出臺(tái)，可能的方式是由幾大土地持有者和深圳市屬的相關(guān)企業(yè)成立合資公司來開發(fā)相關(guān)地塊。
上述知情人士稱，由于三家企業(yè)所擁有的土地規(guī)模巨大，補(bǔ)交地價(jià)款并非小數(shù)，而如果是讓深圳市政府收回土地，也是一筆天文數(shù)字。
對于上述說法，中集集團(tuán)證券事務(wù)代表王心久在不久前接受采訪時(shí)稱，成立合資公司的說法無法證實(shí)，目前還沒有和深圳市政府達(dá)成具體的方案，會(huì)繼續(xù)協(xié)商和談判。
