中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商的三條存活之路

2014年09月25日

隨著阿里巴巴的上市，互聯(lián)網(wǎng)思維和資本盛宴的雙劍合璧顯得無往不勝，相比之下也襯托出一些昔日產(chǎn)業(yè)王者日薄西山的處境。過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫式增長(zhǎng)使得其現(xiàn)在的定位頗為尷尬：雖然如今中國(guó)的城鎮(zhèn)化率水平剛剛過50%，離大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家至少80%的平均水平仍有一段距離，但這段距離似乎已被過度透支，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)無論在政策、需求和供給水平上都面臨著巨大的瓶頸。行業(yè)必將經(jīng)歷陣痛，但更為尷尬的是，陣痛的方向并不那樣清晰，正如過去幾年的非理性繁榮在人類歷史上鮮有參照一樣，未來幾年究竟往何去也同樣缺少方向。

而放在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的大背景下，這一問題更為無解。如果只是作為建設(shè)開發(fā)主體，這個(gè)行業(yè)根本就不應(yīng)該在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占到太大的比例。作為一個(gè)國(guó)家，中國(guó)更需要真正領(lǐng)先世界的科技、創(chuàng)新和文化，而這些與城市都很難扯上關(guān)系。

唯一能夠扯上關(guān)系的，就是房地產(chǎn)在過去幾年爆發(fā)式增長(zhǎng)中所積累的雄厚資本和豐富資源。挑戰(zhàn)顯而易見，以當(dāng)前的需求水平、過去積累的負(fù)債和近期衰弱的融資能力，會(huì)把任何人逼向“背水一戰(zhàn)”的墻角，并有可能陷入投機(jī)性的惡性循環(huán)。情況如此之普遍，以致于提到中國(guó)地產(chǎn)業(yè)，沒人會(huì)覺得是有明確標(biāo)桿的。事實(shí)上，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，降低預(yù)期可能是第一步。之后的三條道路，與其說是“可持續(xù)發(fā)展”，不如說是“如何活下去”的存亡之道。

首先，從土儲(chǔ)導(dǎo)向變?yōu)槿巳盒枨髮?dǎo)向。長(zhǎng)久以來，衡量開發(fā)商正式實(shí)力的唯一指標(biāo)就是“土地儲(chǔ)備”。

《亂世佳人》斯嘉麗父親的經(jīng)典犀利金句便是“土地是唯一永恒的東西、唯一值得為之奮斗和付出生命的東西”。不過，實(shí)際上世界并不存在永恒不變的東西，只不過變化速度的快慢不同。隨著嬰兒潮峰谷期隨著時(shí)間的平抑，所謂土地的“剛需”正在不斷減弱，加上多元化的消費(fèi)住房理念以及核心土地資源的階段性枯竭，很難想象中期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過投機(jī)性的土地開發(fā)獲得暴利。

與此相比，更重要的問題是，我的資源稟賦所配套的目標(biāo)受眾是誰？受眾有怎樣的需求？什么樣的產(chǎn)品會(huì)是他們喜歡的？然后再是什么樣的土地是能夠?qū)崿F(xiàn)這些需求的。這個(gè)過程固然理論，實(shí)際也需要土地資源的匹配，但中國(guó)開發(fā)商以往的問題就在于，幾乎對(duì)客群不花精力，或者花一些想象中、半吊子的精力，最后給出并不那么有誠(chéng)意和差異化的產(chǎn)品。

其次，從資產(chǎn)增量變?yōu)橘Y產(chǎn)管理視角。即使是行業(yè)龍頭萬科，今天也開始系統(tǒng)思考將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身看做一類“資產(chǎn)管理”公司。

既然是資產(chǎn)的一部分，那就不可能只漲不跌。這也是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自身的盈利模式提出了根本性的挑戰(zhàn)：各個(gè)細(xì)化的房地產(chǎn)產(chǎn)品首先要明確自身的盈利模式和互相之間的平衡方式，但由于實(shí)質(zhì)上又是同屬于一個(gè)行業(yè)，作為資產(chǎn)本身，公司層面需要更宏觀地考慮哪些資產(chǎn)是能夠與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身相平抑的。否則在一個(gè)失速的行業(yè)里，一不小心就會(huì)死得很難看。這也是開發(fā)商們所不愿意看到的。實(shí)際業(yè)務(wù)操作中需要有這種宏觀意識(shí)，但操作方式需要更接地氣。一畝三分地的精細(xì)化運(yùn)作、優(yōu)先考慮現(xiàn)金流入的模式、搭建資本和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的合作伙伴生態(tài)體系都是值得推薦的路徑。

與過去的最大區(qū)別就是：還真得對(duì)模式這件事情上心了。對(duì)于廣大仍舊以“資產(chǎn)規(guī)?！睘榭己酥笜?biāo)的國(guó)企而言，是不是也到了該動(dòng)動(dòng)的時(shí)候了？

最后，致力構(gòu)建軟實(shí)力內(nèi)容創(chuàng)造體系。這是一個(gè)關(guān)乎中華文明歷史走向的問題。今天房地產(chǎn)開發(fā)商們看似也會(huì)在談?wù)撽P(guān)于“軟剛需”的問題：養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文化地產(chǎn)…不一而足。在該領(lǐng)域，萬達(dá)、復(fù)星所作出的嘗試令人敬佩。

對(duì)于行業(yè)中的更多人，大家都在盯著日本、美國(guó)和歐洲的曲線，等著一個(gè)“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)和市場(chǎng)的爆發(fā)?？墒菍?duì)于一個(gè)總體上仍舊處在工業(yè)文明初期的國(guó)家而言，這個(gè)拐點(diǎn)真會(huì)來得這么快？

另外，成功的“軟剛需”都是由文人玩出來。這里需要解釋一下，我們現(xiàn)在對(duì)“文人”的解釋有偏差，認(rèn)為是書呆子，但實(shí)際上中國(guó)的文人是有錢又有閑的人。遠(yuǎn)的可以看佛羅倫薩的美第奇家族，由于該家族的支持，如達(dá)芬奇、米開朗基羅、拉斐爾、布魯內(nèi)萊斯基一大批藝術(shù)家點(diǎn)亮了文藝復(fù)興的天際線。近的可以看中國(guó)的兩宋，樂于文治的皇室家族培育了高品位的美學(xué)思想和文化情懷，在陶瓷、繪畫、書法、天文、水利、農(nóng)業(yè)、機(jī)械等領(lǐng)域取得了極高且永恒的成就。雖然在本土我們很遺憾已經(jīng)看不到什么實(shí)際遺風(fēng)，但深受其影響的“無印良品”所取得的成功也充分印證了這一“軟剛需”的永恒性。

而接下去給土豪的問題是，你是否真有耐心去做中國(guó)的美第奇？或者真有能力去培育能夠誕生高品質(zhì)產(chǎn)品的文化體系？你自己是否是一個(gè)能夠吸引、統(tǒng)一這些資源的主體？如果這些問題都打上問號(hào)，那所謂的“拐點(diǎn)”也不會(huì)很快出現(xiàn)。

這三條“存活之路”并非只是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言的，對(duì)于任何在過去幾年已經(jīng)積累了資本和資源的主體，都是嚴(yán)峻而現(xiàn)實(shí)的問題。如果無法進(jìn)行持續(xù)的體外價(jià)值再創(chuàng)造能力，那再多的財(cái)富也擋不住歷史的風(fēng)云變幻?，F(xiàn)如今的中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的機(jī)遇，仍舊在于中國(guó)人自身的潛力挖掘，這一潛力包括在創(chuàng)新、文化等“軟實(shí)力”的能力以及對(duì)于美好生活的追求。真正用心做的產(chǎn)品，是能夠創(chuàng)造這些發(fā)展空間的。

事實(shí)上，只要大多數(shù)人不是太沉迷于所謂的“互聯(lián)網(wǎng)思維”帶來的資本市場(chǎng)現(xiàn)象，那這一潛力的開啟還是指日可待的。