2017-04-11 08:53 | 騰訊今日話題
導(dǎo)語
最近，一起民事法律判決引發(fā)了非常大的關(guān)注，被稱為“中介炒房首判”。房產(chǎn)中介從業(yè)者與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價(jià)賣房給第三方，“低買高賣”。賣房人發(fā)現(xiàn)之后不愿意履行合同了，糾紛鬧上法庭。而天津市濱海新區(qū)人民法院則判決合同不成立，理由是合同中的買房人一方（房產(chǎn)中介人員）簽訂買賣合同并非真實(shí)意思表示。很多人為判決拍手叫好，希望可以震懾炒房者。也有人怕賣房者會因此肆意反悔。到底該如何看待呢？…[詳細(xì)]
1
總結(jié)起來，中介炒房合同無效，可以找到三大理由。而其中最堅(jiān)實(shí)的一條是違背房產(chǎn)中介的職業(yè)道德。2
遺憾的是，這條職業(yè)道德算是部門規(guī)章，并未寫到法律中去?？梢韵窠棺C券從業(yè)人員炒股那樣禁止房產(chǎn)中介人員炒房。3
說天津這個(gè)判決是“首判”，稍顯夸張。整理過往的一些類似案例，如果不支持中介炒房，大概有三個(gè)理由。詳述之前，先來看看中介炒房的模式：
中介炒房的流程圖
不難看出，中介炒房的關(guān)鍵點(diǎn)在于和賣房者簽訂合同，只用付一定的定金，就讓賣房者將房屋給騰出來，而一定會注明合同可轉(zhuǎn)讓給第三方，待找到第三方之后，由這個(gè)第三方的真正買家來與賣家直接辦理過戶手續(xù)。這樣，中介從業(yè)者不用辦理繁瑣的手續(xù)，即可賺取中間的高額差價(jià)。當(dāng)然，這么炒房的中介也是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，萬一房價(jià)跌了，可能就得砸在手里了。不過這些風(fēng)險(xiǎn)并不高，一方面交完定金，走勢不對，可以毀約，另一方面，中介是對房產(chǎn)市場最有洞察力的群體，一般十拿九穩(wěn)才出手。
那么，總結(jié)一下合同無效的三個(gè)理由：
第一是，合同有違公平交易，會擾亂市場秩序。去年11月天津基層法院一份相似案例的判決便用了這個(gè)理由――“‘被告（本案中的賣房者）允許原告（本案中的買房者）將該房屋過戶給第三方名下，并配合過戶一切手續(xù)，配合原告看房’的約定，將導(dǎo)致最終的買受人非本案原告，此約定違反了公平交易原則，擾亂了正常的市場交易秩序，更有可能給不法分子以可乘之機(jī)，借此倒賣房屋。”
第二是本次引發(fā)廣泛關(guān)注的案例中的理由，簽訂合同并非真實(shí)的意思表示，具體說來――“（合同中的買房者）簽訂該買賣合同的目的是為了轉(zhuǎn)售他人，并非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同并非真實(shí)意思表示，故該買賣合同不成立。”
第三則是，房產(chǎn)中介人員或者說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員應(yīng)該是有著嚴(yán)格的職業(yè)道德要求的，忠實(shí)于客戶，不對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)。他們不能違背這樣的職業(yè)義務(wù)。
三大理由中，前兩條有一定的爭議性。比如，理由一中的相關(guān)判決認(rèn)為“合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示”。這個(gè)觀點(diǎn)顯然和理由二有沖突性。而對于“真實(shí)意思”表示這點(diǎn)，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授石佳友在其財(cái)新的專欄里也提出質(zhì)疑，認(rèn)為這個(gè)“真意”應(yīng)是雙方共同的意圖，不是一方所獨(dú)有的私下盤算。中介的身份對于雙方真實(shí)意圖表示沒有影響。
第三條理由，則最為堅(jiān)實(shí)，聚焦于中介這個(gè)特殊的身份。事實(shí)上，對于這個(gè)“天津首判”，一些報(bào)道的標(biāo)題并不準(zhǔn)確，省去了中介二字，而直接說炒房合同無效。這樣確實(shí)會讓人擔(dān)憂，認(rèn)為給了賣房者鉆空子的空間，比如簽訂好的合同，賣房者發(fā)現(xiàn)房價(jià)漲了，后悔了，遂找“炒房”這個(gè)理由來撕毀合同。事實(shí)上，普通人的房屋買賣，不管是不是以“炒”為目的，都屬于合同自由的范疇。但是，中介或者說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這個(gè)職業(yè)絕對是具有特殊性的。如前文所說，他們具備比一般人要多太多的信息和資源，一旦作為市場交易的主體，那么，對于其他主體來說是極其不公的，也很容易侵犯到其他主體的利益。因此，應(yīng)該禁止他們參與到“炒房”之中。
中介炒房合同糾紛中，不少人可能會質(zhì)疑賣房者毀約，看到房子賣高價(jià)就后悔了，而當(dāng)初他們在簽約的時(shí)候可是自愿的，不可能不知道對方的真實(shí)身份。問題就在于，中介“買房人”可能利用自己的信息優(yōu)勢得知賣房人急于賣房籌錢等信息而殺價(jià)，也可能會和這起房屋買賣的實(shí)際中介（注：中介買房人不會犯自己代理自己的錯誤，不然這個(gè)合同可以直接判無效，所以在房屋買賣合同中，他們會以普通買房人的身份出現(xiàn)，而這單買賣的中介另有其人）串通，讓賣房人誤以為自己所簽訂的價(jià)格是一個(gè)公道的市場價(jià)格，實(shí)際并非如此，甚至在合同中留下不少有利于自己但是賣家渾然不覺的后門來。
房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)是有特殊性的
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)，這是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中明確規(guī)定的。而在北京、上海等地，也都有這樣的地方性規(guī)定。不過，這些都不是法律和行政法規(guī)。在民事判決的時(shí)候，算不得數(shù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》第四條為“民事裁判文書應(yīng)當(dāng)引用法律、法律解釋或者司法解釋。對于應(yīng)當(dāng)適用的行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者自治條例和單行條例，可以直接引用。”當(dāng)然，有關(guān)部門可以對炒房的中介作出行政處罰，不過這和民事判決是兩碼事了，能否震懾行業(yè)也不得而知。
一些房產(chǎn)中介會打出“不食差價(jià)”的承諾，不過這只可看作行業(yè)自我約束，并非法律要求
我國現(xiàn)行證券法是禁止證券從業(yè)人員直接或間接持有、買賣股票。違規(guī)持有、買賣股票的證券從業(yè)人員將受到處罰。因?yàn)榛诼殬I(yè)道德原則，證券業(yè)從業(yè)人員購買股票應(yīng)該受到嚴(yán)格的控制，否則，證券業(yè)從業(yè)人員利用自己的內(nèi)幕消息來炒股，對于普通的股民來說太不公平了。這樣的職業(yè)道德也非在中國獨(dú)有的，而可以看做一條行業(yè)慣例。
不難看出，證券業(yè)從業(yè)人員和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員有非常相似的地方。那么，是否可以在法律或者行政法規(guī)層面來對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)道德作出一定的限制性規(guī)定呢？這也許是解決中介炒房最好的辦法。
證券從業(yè)人員不得炒股，這也是特殊職業(yè)的道德要求
結(jié)語
房地產(chǎn)中介到底能不能以一個(gè)普通人的身份來炒房？答案是不能的，并非限制他們的權(quán)利，而是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)具有特殊性。而這一條也實(shí)在是有必要在法律中有所體現(xiàn)。
