要求越來(lái)越高，機(jī)會(huì)也越來(lái)越多。
來(lái)源 | 馮侖風(fēng)馬牛（ID:fengluntalk）
作者 | 馮侖
去年年底，六十多家中城聯(lián)盟企業(yè)的董事長(zhǎng)聚在一起開(kāi)會(huì)，達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：以 2016 年結(jié)束作為分水嶺，之前是房地產(chǎn)「開(kāi)發(fā)時(shí)代」，之后是房地產(chǎn)「后開(kāi)發(fā)時(shí)代」。
開(kāi)發(fā)時(shí)代做得好的房企，只因賺到了紅利。開(kāi)發(fā)時(shí)代有什么特點(diǎn)呢？
首先，開(kāi)發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅。每年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額， 80% 以上都是圍繞著住宅。所以在開(kāi)發(fā)時(shí)代，所謂的房地產(chǎn)實(shí)際上指的就是「住宅」，而不是全面的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)。
▲過(guò)去，做房地產(chǎn)就是做住宅
第二，開(kāi)發(fā)時(shí)代的商業(yè)模式以快消為主，開(kāi)發(fā)了就賣(mài)。第三，開(kāi)發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力都圍繞著單一產(chǎn)品，以快消為主。
開(kāi)發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)創(chuàng)新取決于三個(gè)條件：規(guī)模、成本、速度。就是比誰(shuí)賣(mài)得規(guī)模大，誰(shuí)賣(mài)得速度快，誰(shuí)的成本低。規(guī)模主要看你怎么拿地，另外，工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化，都是為了增大規(guī)模；快消的周轉(zhuǎn)要快，加速建設(shè)，盡快銷(xiāo)售，就是圍繞著速度的創(chuàng)新。
在開(kāi)發(fā)時(shí)代，做好了這三件事的企業(yè)，都賺到了過(guò)去 20 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的紅利。實(shí)際上，這一批企業(yè)家趕上了一個(gè)最好的時(shí)機(jī)：地價(jià)每年都在漲，貨幣每年都有一個(gè)溫和的通貨膨脹，另外，城鎮(zhèn)化人口聚集有剛性需求。過(guò)去 20 年，房?jī)r(jià)持續(xù)地在不同的城市、不同的階段輪番上漲，使我們過(guò)去的開(kāi)發(fā)時(shí)代模式一直順利。
▲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代一帆風(fēng)順多虧了時(shí)機(jī)
今年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了后開(kāi)發(fā)時(shí)代，相對(duì)于開(kāi)發(fā)時(shí)代來(lái)看，后開(kāi)發(fā)時(shí)代的情況有所不同。
第一，產(chǎn)品變得越來(lái)越復(fù)雜，雖然住宅很重要，但是房地產(chǎn)的產(chǎn)品線不再只有住宅。萬(wàn)科提出城市配套服務(wù)商，除了住宅，其它的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓都被納入它的視野。而物流、倉(cāng)儲(chǔ)、教育、研發(fā)、健康等等的物業(yè)新需求，都開(kāi)始成為大家的投資重點(diǎn)。
現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)要擁有了一個(gè)穩(wěn)定的、全面的產(chǎn)品線，不再只造住宅。企業(yè)建造的辦公樓，可能只是用作出租，一家公司 30 年只建 100 萬(wàn)平米的房子，這 100 萬(wàn)平米值一千五六百億的辦公樓，只用于出租，每年就能賺得 60 多億租金。
這種模式跟開(kāi)發(fā)時(shí)代的銷(xiāo)售類(lèi)房地產(chǎn)相比，幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售額，但是資產(chǎn)質(zhì)量很好，租金收入也很高?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的模式越來(lái)越多樣化，橫向產(chǎn)品服務(wù)越來(lái)越多。
▲房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始漸漸不拘泥于蓋住宅
后開(kāi)發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移——不再在規(guī)模、成本、速度上競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)首先是競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)運(yùn)能力，例如出租房產(chǎn)開(kāi)餐廳，怎么提供更好的服務(wù)，增加每平米的回報(bào)率。
又例如你是做寫(xiě)字樓的，怎么增加寫(xiě)字樓每平米的回報(bào)率。不管出租給機(jī)關(guān)，還是醫(yī)院等等，出租營(yíng)運(yùn)的不動(dòng)產(chǎn)最后的估值方法非常簡(jiǎn)單——租金乘 15 到 20 倍，就是它的物業(yè)價(jià)值。
大家可以想像，如果兩家企業(yè)提供的建筑面積一樣，你一年的租金是 1000 萬(wàn)，我一年的租金是 1500 萬(wàn)，租金收入高的一方，估值當(dāng)然就更高。而蓋房子是常規(guī)技術(shù)，不光房產(chǎn)公司能做，原來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的施工單位也能做，這樣一來(lái)，建筑能力不再是競(jìng)爭(zhēng)力，而營(yíng)運(yùn)能力則變成了核心競(jìng)爭(zhēng)力。
▲運(yùn)營(yíng)能力成了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
第二，財(cái)務(wù)能力變成了競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)在誰(shuí)的財(cái)務(wù)成本低，誰(shuí)就能夠適應(yīng)更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。比如你要開(kāi)酒店，如果資金利息高，就沒(méi)有辦法支撐酒店的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。但是如果你的資金利息在 4-5%，就可以買(mǎi)下這個(gè)物業(yè)做長(zhǎng)期的酒店經(jīng)營(yíng)。
在開(kāi)發(fā)時(shí)代，很多企業(yè)帶著過(guò)橋資金，先承受非常高的成本，再快速賣(mài)掉。但是后開(kāi)發(fā)時(shí)代的地產(chǎn)形態(tài)，除了住宅以外，主要產(chǎn)品還有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、健康養(yǎng)老、公共設(shè)施，大部分都依賴低利率的長(zhǎng)期資金。在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，有長(zhǎng)期、低成本資金支持，就是一種競(jìng)爭(zhēng)力。
第三，后開(kāi)發(fā)時(shí)代要求開(kāi)發(fā)商迎接挑戰(zhàn)的能力聚焦在「導(dǎo)演+制片商」——對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，講空間故事的能力越來(lái)越重要。即計(jì)劃一定的面積中，多少是寫(xiě)字樓、多少是酒店、多少是住宅、多少用作長(zhǎng)租、多少賣(mài)掉、多少自己持有等等。
綜合商業(yè)設(shè)施，可以有無(wú)數(shù)多的組合，做一部分住宅、一部分寫(xiě)字樓、一部分酒店、一部分醫(yī)院、一部分娛樂(lè)設(shè)施，這個(gè)組合決定了整個(gè)物業(yè)最后的價(jià)值。
▲現(xiàn)今的房地產(chǎn)商應(yīng)該是導(dǎo)演+制片商
如果你沒(méi)有講空間故事的能力，只知道住宅，不了解空間內(nèi)的每個(gè)業(yè)態(tài)的需求，你可能會(huì)失去很多創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)會(huì)。
所以，后開(kāi)發(fā)時(shí)代對(duì)開(kāi)發(fā)商有更高的要求，我們必須熟悉每一個(gè)空間能夠做的業(yè)態(tài)，用我們自己的行話講好空間故事，做好規(guī)劃和產(chǎn)品定位。做好準(zhǔn)備，迎接新一輪的全面競(jìng)爭(zhēng)。
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