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房地產(chǎn)開發(fā)商河北華夏幸福 7 月 12 日公告稱，以總價(jià) 137.7 億元轉(zhuǎn)讓公司 19.7% 股權(quán)至中國(guó)平安控制的平安資管，折算每股價(jià)格為 23.65 元、較公告披露前最后一個(gè)交易日收盤價(jià)低 5%。

接手股份的中國(guó)平安集團(tuán)已經(jīng)成為中國(guó)地產(chǎn)巨頭之一。它此前已經(jīng)是碧桂園、旭輝控股的第二大股東，持股價(jià)值超過(guò) 300 億元，已經(jīng)接近旭輝控股的市值。此外，平安還入股融創(chuàng)中國(guó)。

諸多國(guó)內(nèi)券商分析師對(duì)這筆交易的當(dāng)事雙方表示看好，認(rèn)為平安能享受華夏幸福高達(dá) 9% 的股息率（后者自 2011 年以來(lái)堅(jiān)持每年分紅），華夏幸福則能得到平安資金和資源上的支持，將加速公司全國(guó)化擴(kuò)張。

但廣發(fā)證券首席房地產(chǎn)分析師樂(lè)加棟指出，華夏幸福最近連續(xù) 12 個(gè)月凈利潤(rùn)只有交易價(jià)格的 6.12 倍，僅略高于最低點(diǎn)、處在估值的底部區(qū)間。易居旗下調(diào)研機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福去年銷售 1538 億元，居全國(guó)第九。

而且不同于之前幾次房企吸引平安入股，華夏幸福這次更像是一個(gè)股權(quán)融資而不是引入財(cái)務(wù)投資，雙方為股權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)定了業(yè)績(jī)承諾。

華夏幸福以 2017 年歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為基礎(chǔ)，約定 2018-2020 年凈利潤(rùn)增速分別不低于 114 億、144 億和 180 億元。如未達(dá)標(biāo)，華夏幸福將按照持股比例對(duì)平安進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。它 2017 年凈利潤(rùn)是 87 億元。

華夏幸福似乎用比較低的“姿態(tài)”拿到平安的投資。

《北京商報(bào)》報(bào)道，綠城近期下發(fā)內(nèi)部文件，要求員工加快銷售，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的策略，加大應(yīng)收款項(xiàng)催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證。對(duì)于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃 2019 年供貨的房源提前至 2018 年開盤銷售，嚴(yán)格控制付款。

再早些時(shí)候，澎湃報(bào)道稱今年上半年房產(chǎn)銷售冠軍碧桂園也放慢擴(kuò)張進(jìn)度，不再提在三四五線城市所有的縣城、甚至發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)都要有碧桂園項(xiàng)目的口號(hào)，目的就是為了緩解融資政策收緊帶來(lái)的壓力。碧桂園不惜犧牲利潤(rùn)，也要盡快退出項(xiàng)目（賣光房子）以保證現(xiàn)金流。

幾大房地產(chǎn)公司不同的經(jīng)營(yíng)策略，可能都跟當(dāng)下信貸緊縮、地產(chǎn)企業(yè)融資難有關(guān)。

宏源證券一份研究報(bào)告提出，自 2016 年以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委相繼出臺(tái)各種函、管理辦法和指導(dǎo)意見，基本目的相同，即控制資金過(guò)度流入房地產(chǎn)企業(yè)。

據(jù)整理，華夏幸福 2017 年通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（賣房）凈流出 162 億元，近三年來(lái)第一次。上海證券交易所要求華夏幸福解釋相關(guān)原因、影響，以及應(yīng)對(duì)的措施。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的研究報(bào)告指出，房企目前采用的主要融資手段是債券融資。其中，貸款擔(dān)保和公司債券數(shù)額相對(duì)較大。但是今年以來(lái)，已經(jīng)有包括碧桂園、龍湖、富力等全國(guó)大型房企終止發(fā)債，其中碧桂園一筆 200 億元的擬發(fā)行債券就在不到兩月前終止。

房企為此赴海外融資或者通過(guò)信托融資。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至 2018 年 4 月底，今年房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)達(dá)到了 233.2 億，同比上漲幅度達(dá)到了 107%。

而地產(chǎn)行業(yè)信托融資方面，截至 2017 年底，資金信托投向房地產(chǎn)的余額為 2.28 萬(wàn)億，較前一年增加 0.85 萬(wàn)億。但隨著 2017 年四季度開始，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)資管新規(guī)、規(guī)范銀行/信托業(yè)務(wù)，海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超預(yù)計(jì)對(duì)信托通道業(yè)務(wù)影響非常大。

除此之外，地產(chǎn)企業(yè)更大的壓力還在于還來(lái)自前期存量債務(wù)的集中到期。

宏源證券統(tǒng)計(jì)顯示，從今年四季度至 2020 年二季度，全國(guó)房企累計(jì)到期人民幣信用債金額約為 1.37 萬(wàn)億元、美元債約為 606 億美元（約合 4020 億元）。2019 年一季度、三季度，2020 年三四季度以及 2021 年一季度均是集中到期節(jié)點(diǎn)。

題圖由作者拍攝。