虎嗅注：面對互聯(lián)網(wǎng)時代，處在“后開發(fā)時代”的房產(chǎn)商們也得轉(zhuǎn)型，他們少不了像十年以前一樣，借鑒美國的市場經(jīng)驗，比如參照美國 Airbnb、Booking、Zillow 這些有著“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的創(chuàng)新模式的企業(yè)，房產(chǎn)商們“拿來”經(jīng)驗之后，再利用中國的市場讓其本土化生長。
本文轉(zhuǎn)自公眾號“馮侖風(fēng)馬?！保↖D：fengluntalk），作者： 馮侖。
這些年，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化水平的不斷提高，加上各地政策調(diào)控與建立長效機制的努力，房地產(chǎn)行業(yè)的體制環(huán)境、市場和商業(yè)模式都發(fā)生了很大的變化。過去我對美國的房地產(chǎn)有很多近距離的觀察，這次“美國房地產(chǎn)特訓(xùn)營”的課程又提供了很好的機會讓我們?nèi)グ菰L?些我們長期關(guān)注，甚至是非常推崇的標(biāo)桿企業(yè)。
從 2002 年開始，我去紐約做世貿(mào)中心的項目，前后飛了將近 60 次，其間拜訪學(xué)習(xí)了很多不同類型的房地產(chǎn)公司，而且觀察了美國整個房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律。這些特點和規(guī)律有益于啟發(fā)中國同行不斷地躍升和進步。
舉個例子，10 年以前，在中國房地產(chǎn)行業(yè)的住宅領(lǐng)域快速發(fā)展的時候，實話說我們的經(jīng)驗并不多，當(dāng)時萬科就專門研究了美國的一個標(biāo)桿企業(yè) Pulte Group，后來有人把這家企業(yè)的書翻譯到中國，名字就叫《帕爾迪》。當(dāng)時，這家公司是全球最大的住宅公司，為美國的中產(chǎn)階級家庭提供新房及二手房，?年的銷售量將近 10 萬套。同時，它?不動產(chǎn)配合經(jīng)營，做?些裝修貸款以及二次交易。
萬科研究了這家公司之后，就把?己的目標(biāo)定為成為“中國的帕爾迪”，也就是把 “建立全球最大的住宅公司”作為自己的愿景。10 多年以后，萬科果然就做到了。而且萬科 80% 的住宅模式跟帕爾迪是?樣的：以新房銷售為主，同時以不動產(chǎn)金融帶動家裝、?手房交易以及社區(qū)運營等。
10 多年以前，中國的企業(yè)學(xué)習(xí)了美國的一個模式，把它作為標(biāo)桿。今天，這個企業(yè)就發(fā)展成了大家公認(rèn)為最好的一家住宅公司。
最近幾年，國內(nèi)的“互聯(lián)網(wǎng)+”出現(xiàn)之后，出現(xiàn)了像鏈家、途家、房多多這樣的一些企業(yè)。 這些企業(yè)之所以能夠成長起來，很大程度上得益于他們五年以前在美國的一些觀察，特別是在房地產(chǎn)科技領(lǐng)域?，比如 Airbnb、Booking、Zillow 等企業(yè)將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和房地產(chǎn)運營相結(jié)合的創(chuàng)新模式。
過去 5 年在“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”中成功的企業(yè)，大多是學(xué)習(xí)了這些美國模式后把它們本土化，然后再借助中國市場的廣大客戶群，迅速把業(yè)務(wù)發(fā)展起來。
再往遠(yuǎn)了說，即便是倒退回 30 年以前，亞洲地區(qū)的新加坡也好，香港也好，當(dāng)時發(fā)展起來的最大的房地產(chǎn)公司，實際上也是學(xué)習(xí)了美國的模式。
比如新加坡的凱德置地，當(dāng)時他們面臨的問題就是，新加坡當(dāng)?shù)爻俗≌酝?，還要發(fā)展大量的商用不動產(chǎn)，如果用原來的開發(fā)模式去銷售，那么資金和時間都很緊張。于是，人們開始借鑒美國模式：“三分開?統(tǒng)?”，也就是把開發(fā)、運營、投資這三個環(huán)節(jié)適度地分開， 再用一個開發(fā)體系將三者統(tǒng)?起來。
這樣?來，凱德置地既管理基金，又主導(dǎo)開發(fā)，同時還支持運營，就能用很少的資金先去買一塊地，然后發(fā)售不同的縱向基金和橫向基金?？v向基金比如有?地基金、建設(shè)基金、開發(fā)基金，然后孵化基金、持有基金；橫向基金有住宅、寫字樓、酒店公寓，還有醫(yī)療不動產(chǎn)、 倉儲物流等，自己主導(dǎo)上市公司，和這些資產(chǎn)做有效的互動。
這種模式發(fā)展形成了今天的“凱德模式”，大概12 年的時間，凱德置地就處于了全球商用不動產(chǎn)絕對領(lǐng)先的位置，到目前為止都非常成功。
顯然，在亞洲“后發(fā)達地區(qū)”，在每一個房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域里的成長、轉(zhuǎn)型和升級的過程中， 我們都要有?雙“向外看”的眼睛，去學(xué)習(xí)?個成熟的市場，才能在本土市場領(lǐng)先。過去 5 年、10 年甚至 30 年的故事，都證明了這一點。
今天，中國的房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，核心競爭力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理上來了。 隨著競爭力和競爭重點的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)品線越來越豐富。住宅以外，物流倉儲、寫字樓、休閑度假、商業(yè)以及醫(yī)療健康，還有政府公共物業(yè)方方面面都產(chǎn)生了巨大的需求，產(chǎn)品類型也越來越多樣化。
正因為這樣，我們就有必要更多地去了解人均 GDP 在 8000 美金、10000 美金之上，全產(chǎn)品線、全價值鏈、全商業(yè)模式的發(fā)展情況。國外有?些相對成熟的經(jīng)驗，從房地產(chǎn)行業(yè)來看， 美國的市場化發(fā)展經(jīng)驗十分典型，他們在過去將近 100 年里，在后開發(fā)時代的全產(chǎn)品線、 全價值鏈、全商業(yè)模式之中，形成非常多的完整市場競爭的規(guī)律、標(biāo)桿企業(yè)以及產(chǎn)品技術(shù)發(fā)展的路徑，有很多成熟的經(jīng)驗可以借鑒。
這次我們?nèi)ッ绹?，對大量的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型來說是?個特別好的契機，我們會針對性地把?些企業(yè)確定為標(biāo)桿，學(xué)習(xí)他們，由此來啟發(fā)國內(nèi)轉(zhuǎn)型的路徑、模式和方法，同時找到在中國成長的新空間。
