我的第一個(gè)體會(huì)是，買房要實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值還是比較容易的。
房?jī)r(jià)的上漲，有許多原因。有周邊資源配套改善后的土地增值，也有居民收入增長(zhǎng)帶來(lái)的新增購(gòu)買力需求，但是房?jī)r(jià)上漲最大一部分原因來(lái)自于貨幣寬松。
我們?cè)?jīng)預(yù)測(cè)過(guò)，未來(lái)大城市房?jī)r(jià)還會(huì)有幾倍的漲幅，并不是我們對(duì)房子本身有多大的信心，而是我們對(duì)貨幣供應(yīng)帶來(lái)的貨幣幻覺(jué)有信心。到那個(gè)時(shí)候，可能你吃一碗大排面也會(huì)是另一個(gè)價(jià)格。
根據(jù)任澤平的研究，過(guò)去四十年，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長(zhǎng)了16倍，從各類資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)看，絕大部分的工業(yè)品、大宗商品、債券、銀行理財(cái)?shù)仁找媛识即蠓茌?，只有少?shù)的一二線地價(jià)房?jī)r(jià)、醫(yī)療教育等服務(wù)類產(chǎn)品、股票市場(chǎng)上的核心資產(chǎn)等收益率跑贏這臺(tái)印鈔機(jī)。
所以呢，未來(lái)那么多年，繼續(xù)深耕房產(chǎn)，確切地說(shuō)繼續(xù)深耕大城市房產(chǎn)，是每個(gè)中產(chǎn)必須修煉的技能。當(dāng)你不知道如何保衛(wèi)自己財(cái)富的時(shí)候，去買一套房子往往不會(huì)犯大錯(cuò)。
接著上面這張圖繼續(xù)說(shuō)，很多人沒(méi)意識(shí)到的是，大部分人以為的房?jī)r(jià)上漲賺錢，其實(shí)只是保值而已，這才是這件事最殘酷的地方。
過(guò)去二十年貨幣供應(yīng)增加了16倍，過(guò)去十二年貨幣供應(yīng)增加了6倍，如果同期你的房子沒(méi)有漲到同樣倍數(shù)，你其實(shí)是跑輸印鈔機(jī)的。
大家認(rèn)為的買房賺錢，本質(zhì)是一種貨幣供應(yīng)下的數(shù)字游戲。
你買房創(chuàng)造的財(cái)富價(jià)值，要跑過(guò)M2貨幣供應(yīng)量增速，才能是真正的財(cái)富。
而從我有記憶以來(lái)，貨幣供應(yīng)量增速?gòu)膩?lái)沒(méi)有低于過(guò)8%，也就是說(shuō)你買房收益率平均下來(lái)每年不能低于8%。
這是非常困難的。這也就是為什么我會(huì)在分享課上有如下的感慨。
因?yàn)槲颐靼?，如果用普通人的方法去買房，大多也只能實(shí)現(xiàn)保值。
之所以賺錢有難度，原因在于買房路上有四個(gè)大坑等著你。
1、選籌上的困難。
中國(guó)有幾百個(gè)城市，但真正值得買房的只有20個(gè)左右的一二線大城市，絕大部分中小城市的房產(chǎn)是沒(méi)有未來(lái)的。
如下是我們比較看好的城市：
而讓買房這件事變得更加困難的是，越值得買的城市，限購(gòu)越是嚴(yán)格。我們都知道北上深這些城市很棒，卻買不了房子。
因?yàn)橛邢拶?gòu)措施，讓這些大城市的房?jī)r(jià)在靜淡市表現(xiàn)的不盡如人意，也給不少買房人一種錯(cuò)覺(jué)：不限購(gòu)的小城市可能更有機(jī)會(huì)。
這反而犯了大忌諱。
被壓制的大城市房產(chǎn)需求，一旦解除限制，爆發(fā)力往往驚人。
而習(xí)慣了放松刺激的小城市一旦走入弱周期，往往沒(méi)有后手，更顯得沒(méi)有盼頭。
2、負(fù)債的運(yùn)用。
我一直說(shuō)全款買房是打平貨幣寬松，借貸買房是掘金貨幣寬松。
真正能從買房里賺錢的，一定是通過(guò)負(fù)債套利的：
一輪牛市，房產(chǎn)增值，負(fù)債沒(méi)有增加，所以財(cái)富增加了。
但是杠桿往往是一把雙刃劍，很多人要么不用負(fù)債，要么就是用的太足，把自己現(xiàn)金流弄得十分窘迫，所以才會(huì)有那么多炒房客爆倉(cāng)的故事。
好在現(xiàn)在全國(guó)都有限貸，從某種意義上來(lái)說(shuō)，限貸限制了大家無(wú)休止地?cái)U(kuò)張，也保護(hù)了買房人的存續(xù)能力。
3、交易策略上的誤區(qū)。
因?yàn)槔罴握\(chéng)地段論的說(shuō)法，很多人買房都偏好市中心成熟地段，并且喜歡買標(biāo)桿樓盤。
這樣做很容易買到高價(jià)樓盤，并且因?yàn)閮r(jià)格高基數(shù)和接盤俠總價(jià)購(gòu)買力限制的原因，導(dǎo)致房子的漲幅有限。
不是說(shuō)地段論是錯(cuò)的，而是我們要用發(fā)展的眼光來(lái)看待地段。
我們要找出的是未來(lái)的CBD，而這些地塊現(xiàn)在可能只是剛有雛形的潛力社區(qū)而已。這樣有曖昧規(guī)劃的地塊，在全市各個(gè)角落都有，這無(wú)形中也加大了大家選擇的難度。
4、時(shí)機(jī)的掌握。
過(guò)去樓市周期三年一個(gè)輪回，現(xiàn)在的周期越來(lái)越像五年循環(huán)。
2009年四萬(wàn)億刺激后的大牛市，直到2015年才迎來(lái)去庫(kù)存的恩澤。
隨著時(shí)間周期的拉長(zhǎng)，時(shí)機(jī)選擇也變得越來(lái)越重要。
我并不是說(shuō)要讓大家買在大漲前夜，事實(shí)上，那些抄底在大漲前夜的故事更多的是幸存者效應(yīng)，恰好是運(yùn)氣而已。
更加務(wù)實(shí)的選擇是，雖然我們不知道什么時(shí)候會(huì)大漲，但是我們還是能夠回避掉樓市的階段性頂部，盡可能買在樓市的底部，避開(kāi)不必要的等待。
關(guān)鍵在于每個(gè)城市的二手房成交量見(jiàn)頂回撤和見(jiàn)底反彈，這基本上能夠判斷我們所處的牛熊周期。這個(gè)指標(biāo)我用了很多年，每次都很管用。
就好比現(xiàn)在的上海和深圳，正處在一輪房?jī)r(jià)的底部，我們的確不知何時(shí)能迎來(lái)下一輪行情，但是從成交量來(lái)看，我們知道現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)不會(huì)再跌了，該買的可以買了。
所以聊到這里，大家應(yīng)該可以發(fā)現(xiàn)，要想從房產(chǎn)中賺到錢，必須在以上四個(gè)方面做的都不差，至少不能有原則性的大錯(cuò)誤，這真不是一件容易的事情。
而如果要實(shí)現(xiàn)暴富，那要在上面四個(gè)方面都做到極致，外加不錯(cuò)的起步資金，再來(lái)那么一點(diǎn)點(diǎn)運(yùn)氣。
事實(shí)上，我覺(jué)得這么多好事不會(huì)都落在一個(gè)人身上。
所以我奉勸大家放棄不切實(shí)際的一夜暴富幻想，不如回歸買房的初心：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。
房子依然是中國(guó)最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但要賺快錢也變得越來(lái)越難。
就像這個(gè)國(guó)家過(guò)去所經(jīng)歷的那樣，整個(gè)社會(huì)正在變得越來(lái)越成熟，光是想通過(guò)發(fā)現(xiàn)一種商業(yè)模式就想賺大錢，正在變得越來(lái)越不可能。
耍小聰明或許一時(shí)有用，但是買房子這件事從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，大家比的還是誰(shuí)更專業(yè)，更匠心。
如果說(shuō)有給大家的小建議，那么應(yīng)該是如下幾個(gè)：
1、買房要有財(cái)富意識(shí)，但不要被財(cái)富意識(shí)所羈絆。我看過(guò)太多買房號(hào)稱自住加投資的朋友，最后都被困在投資的迷霧中走不出來(lái)，買了自己不滿意的房子。一定要記住讓自己住的舒服永遠(yuǎn)是第一位的。那些投資夢(mèng)想，等到你第二套、第三套再開(kāi)始發(fā)揮想象力好了。
2、如果是買房是為了純投資，請(qǐng)務(wù)必?cái)[正心態(tài)，學(xué)會(huì)敬畏市場(chǎng)。要么讓自己變成專家，要么接受保值就是成功的現(xiàn)實(shí)。壞消息是買房賺錢很難，好消息是對(duì)所有人都是一樣難，大部分人都跑不贏大盤，沒(méi)什么不好意思的。
3、永遠(yuǎn)不要為了投資而投資。買房往往會(huì)因?yàn)橘Y金門檻、購(gòu)買資格、時(shí)間周期等原因，不能如意成行。這個(gè)時(shí)候不要降格去勉強(qiáng)湊單，往往吃大套的就是這種。因?yàn)檫@個(gè)賽道里值得買的房子真不多，永遠(yuǎn)是你去迎合好房子，而愿意迎合你的一般是不那么好的房子。
4、相信常識(shí)，相信規(guī)律。過(guò)去那么多年，我們往往期盼著守正出奇。出奇固然好，可是守正才是根本。買房選擇到最后，看的還是那些樸素的指標(biāo)，人口、信貸、價(jià)格、供需，那么多年了依然沒(méi)什么變化，這些才是可以用上一輩子的買房秘籍。
最后，送給大家一句我非常喜歡的話，一起共勉：
不管前方的路有多苦，只要走的方向正確，不管多么崎嶇不平，都比站在原地更接近幸福。
走下去，一定會(huì)越來(lái)越好。
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