多中心城市最早是來自于歐美。
21世紀(jì)以來，歐洲越來越多的城市出現(xiàn)了多中心巨型城市這種變化，在中國(guó)，也有越來越多的城市走向多中心。
為什么會(huì)這樣？
一個(gè)很重要的原因是人口的聚集。
隨著人口的不斷聚集，城市不斷的變大，原來幾百萬人的城市，后來發(fā)展成千萬人口的大城市。
但人口的聚集也會(huì)導(dǎo)致很多問題，比如說交通，這就導(dǎo)致城市不得不向多中心發(fā)展來分散人口的聚集。
在不同的區(qū)域具有類似的功能，使得人口可以不聚集在一個(gè)單個(gè)區(qū)域，而在不同的區(qū)域分別聚集，既起到城市的功能，又解決了人口聚集的弊端，這是多中心城市的形成的原理。
中心城市一般會(huì)形成兩種：
一種叫做中心不替代的多中心
什么意思呢？
就像北京和上海，它的中心是很強(qiáng)的，但在這個(gè)中心被確定了以后，還會(huì)有副中心的出現(xiàn)。
比如上海有四個(gè)城市副中心，分別是: 徐家匯、江灣-五角場(chǎng)、真如、花木。
這些中心并沒有替代上海傳統(tǒng)的市中心。
第二種多中心是替代性的多中心
老的中心被新的中心所替代，這在省會(huì)城市里面比較常見。
很少有省會(huì)城市的中心能像京滬的中心這么強(qiáng)大，北京和上海的老中心都是經(jīng)過了長(zhǎng)時(shí)間的積累和沉淀，歷史悠久，很難被取代。
而一些省會(huì)大型城市，就相對(duì)比較容易被取代。
比如深圳，它的中心就是不斷被替代的過程，從原來的羅湖到后來的福田，現(xiàn)在很多人認(rèn)為，南山前?？赡芪磥磉€會(huì)到達(dá)前海、寶中這個(gè)區(qū)域，不斷的向西移，新的中心不斷的提高。
最終，在深圳的2020年之前的城市規(guī)劃上是兩個(gè)中心，一個(gè)是羅湖福田中心，一個(gè)是南山寶安中心或者南山前海中心。
這種替代性的多中心在我們的省會(huì)城市里面是比較常見的，比如南寧它現(xiàn)在的五象很可能會(huì)成為未來南寧真正的中心。
包括鄭州也是，鄭東新區(qū)很可能會(huì)崛起，或者說大家認(rèn)為已經(jīng)崛起，包括合肥濱湖都是這樣的，新的中心會(huì)替代舊的中心。
那么未來是不是有一天，天府也有可能會(huì)替代成都的二環(huán)以內(nèi)，這種可能性也是非常大。
第二方面，和大家聊聊該如何投資多中心城市？
多中心城市的形成跟這兩個(gè)因素有關(guān)：
一個(gè)是規(guī)劃，比如像平原型的城市就明顯是規(guī)劃引導(dǎo)
第二個(gè)是跟地形有關(guān)，比如方深圳它之所以很難形成一個(gè)單中心，一個(gè)很重要的原因是它的土地被分割，被山和水分割開了，是一個(gè)帶狀的，它只能朝著帶狀的空地向西不斷的發(fā)展，向南是海洋和香港，向東向北都沒有地方，所以深圳就不斷地向西發(fā)展。
所以如果要投資多中心城市，要關(guān)注它的規(guī)劃以及它的空間地形。
政府想要哪個(gè)地方成為中心，它就會(huì)大量的投入資金，這個(gè)地方就會(huì)迅速的崛起。
假設(shè)它崛起的速度沒那么快，但是在長(zhǎng)周期內(nèi)，很可能有會(huì)某種機(jī)緣讓他進(jìn)一步崛起，比如說我們的鄭東新區(qū)，過去認(rèn)為是一個(gè)“鬼城”，今天看來它已經(jīng)崛起，包括濱湖新區(qū)都有這樣的質(zhì)疑。
此外，要關(guān)注這個(gè)城市它可能向哪里發(fā)展。
比如說成都龍泉山以東到底怎么樣，可能還有待觀察；鄭州黃河以北能不能發(fā)展，這些東西都是跟它的地形息息相關(guān)的。
我們選的就是方向，而這個(gè)方向就是它的未來。
第三方面，我想談?wù)勈裁礃拥闹行氖俏覀兪走x的？
對(duì)于多中心城市而言，它的每個(gè)中心的功能定位很可能是不同的。
比如未來越來越多的城市，它的經(jīng)濟(jì)中心和它的政治中心可能會(huì)分開。
在我看來綜合性的功能中心是首選的，它既是政治中心，又是經(jīng)濟(jì)中心，又是文化中心。
這種中心肯定是未來最強(qiáng)的。
如果各個(gè)中心之間的功能定位互相不重疊了，各有各的，我們應(yīng)該首選的是經(jīng)濟(jì)中心。
當(dāng)然也有一些特殊的，政治中心影響比較大的，要多觀察。
我個(gè)人認(rèn)為，要以商業(yè)和商務(wù)為主。
因?yàn)槲磥砭C合性的功能中心有可能會(huì)被“剝離”。比如廣州，它政治中心在越秀，但它的經(jīng)濟(jì)中心或者商務(wù)中心早已經(jīng)到了天河。
第四方面，我想說的是在多中心城市里面，我們一定要關(guān)注的兩個(gè)點(diǎn)。
第一個(gè)：看產(chǎn)業(yè)。
我曾經(jīng)多次的、重復(fù)的強(qiáng)調(diào)過這點(diǎn)，只有高能級(jí)的產(chǎn)業(yè)才會(huì)產(chǎn)生有房地產(chǎn)投資價(jià)值的片區(qū)。
這是從房地產(chǎn)投資角度去看，高能級(jí)產(chǎn)業(yè)當(dāng)然就是指高端計(jì)算產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。但是還有一些高科技的制造業(yè)和研發(fā)。
第二點(diǎn)：看交通。
在國(guó)內(nèi)城市的生長(zhǎng)過程中，有的時(shí)候一個(gè)交通大動(dòng)脈就會(huì)改變城市的人口流向，之前是高速，現(xiàn)在逐步地就變?yōu)榱塑壍澜煌ā?/p>
所以我們一定要關(guān)注片區(qū)的交通能不能跟得上，有沒有能把那些外面的人吸引進(jìn)來的交通規(guī)劃。
比如說有一個(gè)地方未來會(huì)成為它的經(jīng)濟(jì)中心，但是它和人口中心之間沒有相應(yīng)的大的動(dòng)脈交通動(dòng)脈去溝通，那么這個(gè)地方未來能不能成功就要打個(gè)問號(hào)？
簡(jiǎn)單的講，我們要關(guān)注未來的中心，要選擇城市發(fā)展的方向，要從功能上去識(shí)別未來中心投資的能級(jí)。
第一能級(jí)的一定是多功能綜合的中心，當(dāng)功能中心是分散的時(shí)候，我們應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)的角度去選擇那些商務(wù)中心和商業(yè)中心。
最后我們要關(guān)注產(chǎn)業(yè)能級(jí)和交通規(guī)劃。
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