本文轉(zhuǎn)自微信公眾號：中國企業(yè)家雜志（ID： iceo-com-cn） ，作者：李艷艷，編輯：米娜，頭圖攝影：鄧攀，原標題為《許家印的“朋友圈”：恒大物業(yè)IPO前引入戰(zhàn)投235億港元，大佬為何愛物業(yè)？》

許家印不止“沉迷”于新能源汽車車間，他的新關注點或許還有物業(yè)服務。

7月31日，中國恒大（03333.HK）宣布或?qū)⒓瘓F的物業(yè)分拆上市。消息過去不及半月，8月13日晚，中國恒大又發(fā)布公告，稱旗下恒大物業(yè)合計引入了235億港元戰(zhàn)略投資。據(jù)此估算，恒大物業(yè)總估值約為838億港元（750億元）。目前上市的物管公司中，擁有千億市值的僅有碧桂園服務一家。

恒大物業(yè)的上市進程正在穩(wěn)步推進，不光此次引入的戰(zhàn)投金額遠超外界預計，奔向許家印的投資方隊伍也巨頭云集。據(jù)悉，恒大物業(yè)此次將引入14家戰(zhàn)略投資者，包括中信、光大控股等大型央企，紅杉資本中國基金、云鋒基金等頂級投資基金，以及騰訊、周大福等大型企業(yè)。

值得注意的是，此次戰(zhàn)投中還包括中國恒大董事局主席許家印的老朋友——香港華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄的妻子陳凱韻。其本次認購恒大物業(yè)5.37%股份，支付對價為45億港元，是此次認購比例最高的投資者，也是唯一的個人投資者。

許家印與這些“投資天團”的大佬們頗有淵源。比如，在此次入股恒大物業(yè)前，劉鑾雄家族就持有中國恒大超過5％的股份，對恒大股票及債券亦是積極投資。2014年，馬云曾入股許家印名下廣州恒大足球俱樂部，馬化騰的騰訊也與恒大合作，成立恒騰網(wǎng)絡。

此次引戰(zhàn)完成后，戰(zhàn)投方合計持有目標公司（Mangrove 3,Ltd.）28.061%股權(quán)，中國恒大仍持有71.939%，恒大物業(yè)仍為中國恒大間接非全資附屬公司。關于本次融資，中國恒大表示，融資為集團物業(yè)管理業(yè)務引進了一批卓有聲譽的戰(zhàn)略投資者，將會提升其物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)形象、專業(yè)水平，也能支持其成長和發(fā)展。

許家印的強大朋友圈可見一斑。有分析稱，中國恒大此次引戰(zhàn)獲得馬云、馬化騰、沈南鵬等大佬力撐，充分顯示出恒大物業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Α２贿^，鑒于恒大物業(yè)過往在管項目多來自恒大自身開發(fā)資產(chǎn)，上市之后，恒大如何在市場化、多元化方面展開動作值得關注。

受此消息影響，8月14日，中國恒大高開，盤中一度漲超7％，收盤總市值為2926億港元。

恒大物業(yè)可能在一年內(nèi)上市

恒大在8月13日的公告中披露了引入戰(zhàn)投的具體投資情況。除陳凱韻之外的其他機構(gòu)投資者中，華泰國際大灣區(qū)投資有限公司出資40億港元，紅杉資本旗下SCC Growth VI 2020 B，L.P.出資34.5億港元。阿里旗下的云峰基金認購15億港元，持股比例1.791％；騰訊控股認購12億港元，持股比例1.433％；夏海鈞認購5.5億港元，持股0.657％；周大福創(chuàng)始人鄭家純家族認購5億港元，持股比例0.597％。

早在7月31日，中國恒大發(fā)布公告稱，正考慮分拆旗下物業(yè)管理服務及相關增值服務業(yè)務，在香港聯(lián)交所獨立上市。如若該板塊最終能夠成功分拆上市，將成為恒大旗下繼中國恒大、恒大健康、恒騰網(wǎng)絡、嘉凱城、ST恒寶之后的又一上市平臺。

恒大物業(yè)極有可能在一年之內(nèi)完成上市。值得注意的是，此次公告中稱，恒大物業(yè)引入的戰(zhàn)投，也即買方具有回購權(quán)。

按照公告資料，在（此次戰(zhàn)投協(xié)議）交割日（暫定為2020年8月20日）的第二周年日或之前，若恒大物業(yè)未能完成上市，戰(zhàn)略投資者有權(quán)要求恒大以其支付的原始對價加年利息10%的價格，回購戰(zhàn)投所持有的全部或部分股權(quán)。

恒大物業(yè)目前成色幾何？公開資料顯示，恒大物業(yè)管理業(yè)務主要由全資子公司金碧物業(yè)有限公司承擔。金碧物業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，公司員工近7萬人，在管項目超1200個，合約管理面積約5億平方米。

據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞顯示，截至2019年末，中國恒大物業(yè)板塊金碧物業(yè)在管面積達3.52億平米，排名第四，僅次于萬科物業(yè)、碧桂園服務、彩生活。就業(yè)務管理收入而言，金碧物業(yè)排在碧桂園服務、綠城服務、招商積余、保利物業(yè)、雅生活服務及中海物業(yè)之后，位列第七。

中國恒大方面表示，因目標公司交割后仍將維持為中國恒大的子公司，因此集團預期將不會就出售事項錄得實際收益或虧損。

公告稱，截至2019年末，恒大物業(yè)實現(xiàn)稅后利潤約為9.23億元，同比漲近3倍。截至2020年6月30日，恒大物業(yè)未經(jīng)審核凈資產(chǎn)總值為27.73億元。據(jù)中國恒大2019年年報，恒大物業(yè)管理收入達43.8億元，2017年與2018年，這個數(shù)字分別為30.24億元、40.67億元。

不過，2017年-2019年間，中國恒大的總收入分別為3110億元、4662億元和4775.6億元。這也意味著，最近三年，恒大物業(yè)管理收入占總營收的比例均不超過1%。

巨頭青睞的“香餑餑”

2014年，花樣年控股將旗下物業(yè)管理公司彩生活分拆上市，自此成為“內(nèi)陸物業(yè)管理公司分拆上市第一股”。四年后，房地產(chǎn)行業(yè)掀起新一輪物業(yè)分拆潮，碧桂園、雅居樂、新城控股、佳兆業(yè)、旭輝等房企先后將旗下物業(yè)管理業(yè)務分拆上市。

2019年，房企物業(yè)上市迎來“井噴”勢頭。這一年，共有12家物管企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，數(shù)量等于此前五年主板物業(yè)股的總和。2014年到2018年，登陸資本市場的物管企業(yè)一共才12家。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，24家上市物業(yè)服務企業(yè)市值總額2355.9億元，多數(shù)企業(yè)市盈率超20倍。

從物業(yè)企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)來看，2020年以來，在整體市場受新冠肺炎疫情影響表現(xiàn)不佳的大背景下，物業(yè)板塊平均漲幅達37%。其中，漲幅最高的是銀城生活服務，今年年內(nèi)股價暴漲近5倍；而如今碧桂園服務的市值，也堪比半個碧桂園。

房企分拆物業(yè)管理板塊上市，可利用其輕資產(chǎn)、低負債、現(xiàn)金流充裕的特點，拓寬融資渠道。據(jù)第三方統(tǒng)計顯示，僅今年上半年，就有約21家房企分拆物業(yè)管理業(yè)務赴港遞交招股書，幾乎所有成功上市的物管企業(yè)均獲得超百倍的超額認購，24只香港物業(yè)股上半年平均漲幅為54.32%。

“物業(yè)行業(yè)PE估值高于同期的其他行業(yè)，這也展現(xiàn)了資本市場對物業(yè)行業(yè)的高度認同?！庇郎眨ㄐ褫x控股旗下）執(zhí)行董事兼首席財務官周迪稱。有分析指出，物業(yè)公司大量引入戰(zhàn)投，意在提高其估值。

在知名財經(jīng)評論人黃立沖看來，此次恒大物業(yè)之所以引入多家戰(zhàn)投，或是想利用上市機會為自身獲得更大規(guī)模融資，以覆蓋恒大在恒大物業(yè)業(yè)務上所占用的資金，亦不排除恒大為戰(zhàn)投做出了高額業(yè)績承諾。

某種程度上，恒大引入戰(zhàn)投的目的，或與投資巨頭搶灘物管市場的野心不謀而合，也正因此，擁有大規(guī)模體量的房產(chǎn)物管企業(yè)，亦成為投資機構(gòu)渴望入手的“香餑餑”。兩個月前，此次投資恒大物業(yè)的紅杉與騰訊，還將觸手伸向另一家TOP級房企世茂集團。

今年5月，紅杉資本中國基金、騰訊完成了對世茂集團旗下全資子公司——世茂服務控股有限公司的戰(zhàn)略投資，投資總金額達2.44億美金。彼時，紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱表示，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)后市場上的存量管理業(yè)務，發(fā)展空間巨大。

目前，僅就地產(chǎn)龍頭“碧恒萬融”四家而言，物管類存量市場發(fā)展空間巨大。2019年萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入127億元，較2018年的98億元同比增長 29.7％；融創(chuàng)中國物業(yè)管理板塊實現(xiàn)收入70億元，同比增長約35.5％；碧桂園服務實現(xiàn)收入96.45億元，同比增速超過100％。

頭部企業(yè)的動向代表著某種趨勢。截至目前，前十大房企中，除恒大外，融創(chuàng)和華潤置地都已有了明確的分拆計劃，碧桂園、保利、中海和招商蛇口已完成物業(yè)分拆上市，綠地、龍湖分別入股了雅生活和綠城服務，只剩萬科的物業(yè)板塊沒有明確對接資本市場的跡象。

有觀點認為，可觀的財務收益回報以及日后與物業(yè)公司的業(yè)務協(xié)同，或是投資者的主要訴求，這也不排除是投資巨頭愿與恒大等大體量物管企業(yè)合作的重要緣由。值得注意的是，科技化、智能化、線上化、以及緊貼消費者正成為物管行業(yè)發(fā)展的新趨勢。近期召開的2020藍籌物業(yè)百強峰會上，多位房企物管企業(yè)高管皆表達了類似觀點。

在龍湖智慧服務集團總經(jīng)理曾益明看來，企業(yè)應致力于實踐物業(yè)服務與數(shù)字化、自動化、智能化的深度融合。周迪在上述會議上表示，隨著消費理念改變、科技投入及行業(yè)自我革新，物業(yè)行業(yè)將進一步開拓市場邊界。

千丁互聯(lián)高級副總裁王建輝也在會上透露，接下來的五年，大量物業(yè)企業(yè)會借助于今天科技的進步，在已經(jīng)完成管控效率的基礎上，完成驚險一跳，以變革驅(qū)動整個行業(yè)，提升運營效率。

這個新的藍海正在激烈翻涌。正如易居企業(yè)集團CEO丁祖昱曾在2019年底預測，未來10年物業(yè)管理規(guī)模將達500億平方米，從基礎服務到增值服務，物業(yè)服務市場空間將達到3萬億元。