邁點(diǎn)空間租賃 · Peddy · 2021-01-28 09:53:46
寒冬將盡，春天不再遙遠(yuǎn)。
01
收并購進(jìn)行時(shí)
資本市場的動(dòng)向，往往能帶給我們一些強(qiáng)烈的信號。
2020年7月1日，藍(lán)領(lǐng)公寓頭部企業(yè)安歆集團(tuán)宣布戰(zhàn)略并購易企租，次日，再次宣布戰(zhàn)略入股杭州諾巢公寓，11月26日，又宣布完成與新起點(diǎn)公寓的戰(zhàn)略合并；11月30日，自如對外宣布并購貝客青年精品公寓；2020年的最后一天，世聯(lián)紅璞易主，未來或?qū)⒂赡Х焦⒔邮帧?/span>
疫情之下，安歆和自如仍在擴(kuò)張，魔方公寓將世聯(lián)紅璞收入麾下，一方面展現(xiàn)了其作為行業(yè)頭部品牌的強(qiáng)勁實(shí)力，另一方面，大魚吃小魚，行業(yè)在持續(xù)凈化，留下的是優(yōu)質(zhì)的企業(yè)和良性的發(fā)展模式。
這樣的發(fā)展態(tài)勢，將會(huì)在2021年持續(xù)，帶動(dòng)整個(gè)長租公寓行業(yè)走向成熟。
02
公募REITs入場
早在2020年4月，中國證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)改委便聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，這是我國公募RIETs在探索13年后，正式拉開序幕。
今年開年不久，公募REITs又有了新動(dòng)向。
1月15日，《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》正式發(fā)布，新規(guī)強(qiáng)調(diào)，向國家發(fā)改委推薦基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目，應(yīng)從儲備庫中統(tǒng)一選取，未入庫項(xiàng)目不得推薦。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，這項(xiàng)《通知》的發(fā)布，意味著公募REITs將從試點(diǎn)工作走向常態(tài)化。按照目前的進(jìn)度，公募REITs項(xiàng)目有望于今年上半年與投資者見面。
雖然眼下，公募REITs率先支持倉儲物流、收費(fèi)公路、水電氣熱、城鎮(zhèn)污水垃圾處理等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，及信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，高科技和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，但在“房住不炒”的大背景下，公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上落地后，不少業(yè)內(nèi)人士都看好長租公寓。
戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管陳家輝就曾表示：“長租公寓作為現(xiàn)階段政策大力支持的領(lǐng)域之一，有望成為最早的公募REITs發(fā)行領(lǐng)域，進(jìn)而大大拓寬長租公寓的融資渠道?！?/span>
03
政企合作深入
回望2020，不少政企合作的項(xiàng)目，先后入市，國企和民企在協(xié)同共進(jìn)。
旭輝領(lǐng)寓攜手上海建信住房開發(fā)的萬泰路柚米寓；自如與廣州開發(fā)區(qū)金控集團(tuán)合作開發(fā)的“自如里·廣州黃埔凱得家青年社區(qū)”；安歆與杭州政府合作的藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目、魔方與溫州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司合作的人才公寓……
2020年12月的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，提出“國企和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用”，這是在釋放信號，要求不同的主體企業(yè)各自發(fā)揮不同的優(yōu)勢，互補(bǔ)協(xié)同發(fā)揮租賃住房公共服務(wù)的功能。
這同樣預(yù)示著，新的一年，這樣的合作方式會(huì)越來越多，并逐步走向成熟。
04
集體土地加速入市
土地供給不足，是我國之前長期存在房源供需與錯(cuò)配住房問題的主要原因。基于此，2017年至2019年，我國先后兩批18個(gè)城市開展利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。
三年的試點(diǎn)，利用集體土地建設(shè)租賃住房的探索也取得了一些成就，其中以北京為代表城市。
2020年7月，北京成壽寺集體土地租賃住房開業(yè)，9月，又一個(gè)項(xiàng)目豐臺區(qū)花鄉(xiāng)于9月底入市。截至去年底，北京市已有39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目開工，可提供房源5.3萬間。
自2020年的新修改的《土地管理法》刪去了“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的集體土地”的規(guī)定，及“十四五”規(guī)劃中明確提出“探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房”之后，這條探索之路也變得開闊了起來。
2021，集體土地建設(shè)租賃住房將會(huì)逐漸釋放，給長租市場帶來一波新的沖擊。
05
大型租賃社區(qū)成風(fēng)向標(biāo)
集體土地的加速入市，也推動(dòng)著大型租賃社區(qū)的出現(xiàn)。如北京成壽寺社區(qū)就是集體土地+大型租賃社區(qū)的典型案例。
從分散式到集中式，再到社區(qū)型長租公寓，租戶從擁有一個(gè)臥室到擁有臥室+樓內(nèi)公共活動(dòng)空間，再到不僅擁有房間，還有商場、咖啡廳、健身房、醫(yī)院、學(xué)校等健全的生活配套服務(wù)，大型租賃社區(qū)的到來，將深刻影響租賃市場的格局。
租賃社區(qū)不僅能讓租戶享有更全面和更便捷的服務(wù)，還能成為城市發(fā)展的新增長點(diǎn)，開啟長租公寓市場新時(shí)代。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年北京預(yù)計(jì)將有超5個(gè)大型租賃社區(qū)面世，上海預(yù)計(jì)超10個(gè)，其他城市也將陸續(xù)有項(xiàng)目上市。
業(yè)內(nèi)人士表示：“大型租賃社區(qū)，是以人為核心，滿足社區(qū)全人群美好生活向往，融合先進(jìn)文化和前沿科技，引領(lǐng)高品質(zhì)生活方式革新，是行業(yè)‘風(fēng)向標(biāo)’，行業(yè)下個(gè)5年是大型租賃社區(qū)的5年。”
06
跨界物種頻現(xiàn)
2020年9月，周大福于上海推出潮流酒店品牌同派酒店，共有123間酒店客房和長租公寓。至此，長租公寓的賽道上又多了一位跨界玩家。
其實(shí)，這樣的跨界新物種，已不算稀奇。早在2014年，小米創(chuàng)始人雷軍砸下上億投資“YOU+國際青年社區(qū)”；阿里巴巴旗下支付寶在2017年底推出線上租房平臺，接入百萬房源；同年，騰訊計(jì)劃參與深圳長租公寓的運(yùn)營管理；京東則在2018年推出長租公寓品牌“京品公寓”；就連物流企業(yè)順豐也推出“豐樂公寓”，于2018年底，在13個(gè)城市試點(diǎn)。
然而，這條路并不好走。
長租公寓是一個(gè)不容易盈利的行業(yè)，回報(bào)周期長、運(yùn)營管理難，貿(mào)然進(jìn)入，并不利于長期生存。
但隨著國家對住房租賃行業(yè)的扶持，以及市場的逐步成熟，新的一年，或許還會(huì)有跨界新物種出現(xiàn)，豐富整個(gè)長租公寓市場。
07
運(yùn)營取向精細(xì)化
高價(jià)搶占房源、低價(jià)出租搶占市場，收取租客半年甚至一年租金、卻按月付給房東租金，這樣的運(yùn)作模式，表面上規(guī)模在迅速擴(kuò)張，實(shí)則在搬起石頭砸自己的腳。這也是過去一年諸多長租公寓企業(yè)出現(xiàn)爆雷的原因。
有了這樣的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，之后長租公寓企業(yè)會(huì)放緩擴(kuò)張的步伐，而把更多的精力投入到如何實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營上來。
城家公寓CEO王玲在談到長租公寓面臨的難題時(shí)，便提到：“破解之道就是精細(xì)化運(yùn)營，這不是秘密 ，關(guān)鍵是能否做得到。雖然長租公寓是需要相對傳統(tǒng)運(yùn)維能力的行業(yè)，但也需要依靠數(shù)字化、智能化的方式來優(yōu)化和驅(qū)動(dòng)其發(fā)展?！?/span>
更精細(xì)化的運(yùn)營，給予租戶更好的居住體驗(yàn)，提升租戶的黏性，打造良好的品牌形象和口碑，踏實(shí)地走好每一步，這才是長租公寓企業(yè)的長久發(fā)展之道。
08
輕資產(chǎn)化
從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益等，在經(jīng)濟(jì)下行、監(jiān)管加劇、融資趨緊等因素的催生下，這樣的輕資產(chǎn)化，成了近幾年行業(yè)的趨勢。
如樂乎公寓，從創(chuàng)立之初便提出輕資產(chǎn)代運(yùn)營模式，從直托式托管、純托管、包租式托管到有朋、滿客模式，樂乎多條業(yè)務(wù)線同步推進(jìn)，但始終以托管業(yè)務(wù)為企業(yè)重心。
還有酒店系公寓窩趣推出的模塊化輸出輕加盟、直營委托管理合作經(jīng)營模式，魔方公寓的托管加盟合作模式等等。
輕資產(chǎn)模式，企業(yè)不僅不會(huì)承擔(dān)過重的資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)，還能將更多資金和精力投注在運(yùn)營和管理上，提升業(yè)務(wù)能力。
更為重要的是，從甲方思維轉(zhuǎn)換到管理人和服務(wù)者思維，這種思維的轉(zhuǎn)變，正在席卷公寓行業(yè)甚至是整個(gè)地產(chǎn)市場。
以有限的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大的利益，“變輕”不僅是一種企業(yè)選擇，也是一種市場發(fā)展的必然。
09
消費(fèi)趨向頭部
據(jù)《2020長租消費(fèi)新趨勢報(bào)告》顯示，以自如為代表的頭部長租機(jī)構(gòu)，用戶的滿意度超過了80%，2020年，在全國9個(gè)城市的入住率均超過90%，租客租住時(shí)長也連年增長。2019年租住時(shí)長增長8.3%，2020年增長9.0%，目前自如客平均連續(xù)租住時(shí)長接近1整年。
疫情之下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力成為檢驗(yàn)企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營不善的企業(yè)紛紛出局，而經(jīng)過了企業(yè)爆雷、跑路的打擊后，未來租戶在選擇時(shí)，也會(huì)更趨向頭部的長租公寓品牌。
自如CEO熊林表示，“中國租賃行業(yè)的大方向不會(huì)變，因?yàn)樽饪偷男枨?、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)變得更加理性?！?/span>
另外，隨著90、00后成租賃市場主力，租戶將更看重公寓的設(shè)計(jì)裝修、周邊環(huán)境、安全系數(shù)等，對租金的敏感度下降。
過去已去，未來已來。風(fēng)雨過后的長租公寓，會(huì)在新的一年，展現(xiàn)出怎樣的生命力？
寒冬將盡，春天不再遙遠(yuǎn)。
