編者按：本文來自微信公眾號“魔都財觀”（ID:moducaiguan），作者：楚門，36氪經(jīng)授權發(fā)布。

今天的文章很特殊，我們不聊樓市， 來聊聊人性。

當一個市場能夠讓人輕易賺到幾百萬的時候，會產(chǎn)生什么樣的蝴蝶效應。

每個時代都會遇到不同的熱浪，但結局似乎總是雷同。

1

這是一個賺錢與倫理的真實案例。 

孟老師前幾天發(fā)了條微博，主題是這樣的：想勸父母賣掉唯一住宅，去搖新房。

主要內(nèi)容給大家提煉下——

發(fā)帖人的父母，住在新靜安中環(huán)附近。擁有一套將近20年的電梯兩房。 

現(xiàn)在其父母即將退休，帖主想讓他們享受一下政策紅利，去買套新建商品房享受一下。 

言外之意， 想讓父母賣掉這套滿五唯一的住房，去搖新房。

為什么好好的想放棄20年居住地，去搖新房？

第一，20年的老房子，就房子本身來說，居住舒適度大打折扣。 

現(xiàn)在的新房，會所、物業(yè)、人車分流、戶型，樣樣都比20年的老房子強上百倍。 

第二，政策紅利，新房便宜。 

說的委婉點，置換成本低，說的直白點，新房賺錢。

大家應該都知道，最近的上海，似乎有點開始向杭州樓市看齊。

沒錯，就是“搖都”，新房只要搖到就賺幾百萬的那種。

在這樣的行情下，我們看到了很多很多的買房人，為了倒掛，選擇賣掉二手去湊資金、“曲線救國”變成無房戶。

無房戶，加20分。

即將退休的上海老年人，社保分高的離譜。

綜合下來就是，幾乎滿分。

那么帖主帶父母去看了哪里的新房？

唐鎮(zhèn)、大虹橋。

這也是現(xiàn)在入市的新房里，排得上號的熱門板塊。 

唐鎮(zhèn)倒掛、大虹橋倒掛，買到就賺二百萬。

2

那么作為事主—帖主的父母，又怎么看待去搖唐鎮(zhèn)大虹橋新房這件事？

實話實說，作為老上海人的觀點，蠻真實的。

融創(chuàng)唐鎮(zhèn)周邊，的確有些荒涼，對比浦西中環(huán)，看起來像是城鄉(xiāng)結合部。

大虹橋的規(guī)劃，又似乎浮在空中，不知何時能兌現(xiàn)—“開發(fā)商都是騙人的”。 

綜合下來帖主父母還有這些看法：

第一，環(huán)線論。

貼主認為父母觀念老舊，只盯著環(huán)線看，必須要中環(huán)內(nèi)或附近的。而且置換只能接受傳統(tǒng)市中心的區(qū)域，比如徐匯，靜安，楊浦，虹口這種。但是貼主在張江，浦東住習慣了，不喜歡老浦西這種地方，路窄人多，堵的要死。

唐鎮(zhèn)雖然是外環(huán)，但是離中環(huán)也很近，開車上龍東高架去內(nèi)環(huán)，也就10多分鐘的事。而且現(xiàn)在很多外環(huán)地段，都很有升值潛力。而且唐鎮(zhèn)這一波漲幅，二手標桿沖到了10萬，比內(nèi)中環(huán)的新房倒掛要嚴重。第二，價格論。

今年內(nèi)中環(huán)新房真的幾乎絕跡了，九廬很好，肉眼可觀三件套，但均價差不多14萬。

中內(nèi)環(huán)二手房價也毫不遜色，楊浦虹口的拆遷戶，現(xiàn)在都快把二手房價頂成了長寧，擱誰都不好下手。

一定要置換中內(nèi)環(huán)地段次新的話，原來100平的大兩房，只能換到一個小兩房，這就引申出了第三點。

第三，面積論。

20年前的商品房戶型設計和現(xiàn)在很不一樣，當年是100多平的2房，現(xiàn)在是90平的3房。以貼主父母的觀念來看，無法接受小房間小客廳，覺得不敞亮，住的不舒服。

理解，老年人喜歡住大房間。換成我，我也不想去廚房都站不下兩個人的小兩房。 

第四，觀念保守，不愿貸款。

很多銀行是可以貸款到70歲的，這就意味著，少貸一點，貸個十年問題不大。

貼主父母手頭有200萬現(xiàn)金，退休工資合計有2萬/月。但不愿意在賣房到手價的基礎上，再貼錢進去。

那貸款呢，思想守舊，不愿意貸款。

所以主線矛盾很明顯。

一個想要父母享受政策紅利，既可以買到更新的房子，未來也可以讓資產(chǎn)升值。

而父母呢，接受不了中內(nèi)環(huán)以外的地段，也不愿意再貼錢再背貸款。

大家看明白了吧，這是一場，老年人和新青年的思想觀念碰撞。

3

我們不評價這件事本身，因為往往站著說話是不腰疼的，未經(jīng)他人事，莫勸他人善。

觀棋不語，才是真君子。

咱們來客觀評估下新靜安的20年商品房情況。

從價值邏輯來推算，未來新靜安二手房的長期價值真不如外環(huán)新房嗎？

隨便舉幾個，帖主所提到的新靜安中環(huán)附近20年房齡的電梯房。

歌林春天，新梅共和城，東方萊茵。

歌林春天是2002年小區(qū)，一共三期，一期二期紅色墻磚外立面挺漂亮顯新，三期是灰白色瓷磚略顯舊。 

小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯，一二期和三期有河相隔，有荷花景色。 

戶型尚可，但房間數(shù)少，2房100平左右掛牌總價差不多1200萬上下，成交總價在1100萬左右。 

缺點也比較明顯，停車位超級緊張，但學區(qū)很不錯，門口就是風華中學。 

再來看臨近的新梅共和城。

同樣也是2002年的小區(qū)，灰白色的瓷磚外立面，三期相對新一點。 

小區(qū)之前維護管理較差，換了萬科物業(yè)，開始整頓停車、群租、綠化，整潔開闊很多，成交量和價格都有提高。 

亮點是位置非常好，相比歌林春天離地鐵，商業(yè)都更近。 

戶型也不差，三房朝南，陽臺飄窗，毫無面積浪費，衛(wèi)生間都是明亮通風的。 

缺點是層高不怎么樣，裝地板之后大概2.6米左右，小區(qū)還自帶示范級幼兒園。 

掛牌單價10萬左右，100平成交價，也要900多萬。 

再來看看兩個小區(qū) 周邊 ，公共交通有地鐵1號線、7號線環(huán)繞，生態(tài)環(huán)境有大寧公園、滬太公園，商業(yè)配套有久光、大寧國際、大寧音樂廣場，醫(yī)療資源十院就在附近，雙學區(qū)閘北實驗和風華中學就在旁邊。 

地段、學區(qū)、配套，每一樣都不差。

每一項單獨拎出來，都吊打外環(huán)。

按照帖主邏輯，外環(huán)是有潛力不錯，但像這樣直線距離通達人民廣場、陸家嘴、南西的地段，是很難再復刻的。

本身地段價值就是很難遷徙的，而指望外環(huán)的配套能上升到這個成熟度，我個人是嚴重質疑的。

有人可能會說，你這兩個例子雖然是新靜安，但大寧是難得的好地段，不全面不客觀。 

那我們說說東方萊茵。

標準的位于老閘北吧，距離老火車站只能這么近了。 

小區(qū)內(nèi)隨便拎出來，都是大型景觀綠地、景觀長廊、室內(nèi)游泳池、會所等附屬設施。 

連大堂都是羅歐式建筑，而且內(nèi)部綠化面積大，綠化率達到驚人的43%，更有蘇州河景觀。 

小區(qū)周邊配套也很強，長征醫(yī)院、靜安區(qū)中心醫(yī)院距離都不遠，靜安實小、靜附校、五四中學都在周邊，商業(yè)有凱德星貿(mào)和各種菜場，公共交通有1號線和12號線。 

三個例子可能還不客觀，但2000年左右?guī)щ娞莸纳唐贩?，在上海中?nèi)環(huán)，都是數(shù)得上的標桿。 

唐鎮(zhèn)和大虹橋都不用多作介紹，和中內(nèi)環(huán)之間的配套、價值，高下立判。

4

回到這件事本身。

賣掉二手房去置換新房，不置可否。

人性都一樣，所有人都喜歡漂亮的新房，同等戶型房間多、人車分流帶會所、外立面新到可以在陽光下熠熠生輝。

但地段呢？

這何嘗不是一種降維置換。

不帶電梯的破舊老工房，遠離地鐵商業(yè)醫(yī)院學區(qū)的老破小，戶型極差萬年不漲的老房子，賣掉就賣掉了。

但這套，可是唯一。

更何況老人已經(jīng)住了20年，人際關系和煙火氣都交給了這里，何必折騰他們。

這里放出孟老師這條微博的三條評論，僅供參考——

自己喜歡唐鎮(zhèn)自己買，尊重父母意愿；

房子父母住的舒心最重要，不要你以為；

你年輕一腳油門哪里都可以去，但父母不行。

另外勸那些想賣掉二手住房去搖新房的朋友們，想清楚幾個問題。

如果你不是唯一住房，如果你社保年限不高，如果你的積分總值不高，請參考以下情況——

大虹橋招商虹橋公館是65.39分；閔行新城千禧公園的分數(shù)線為66.2分；松江泗涇的泗水和鳴68分；浦東金橋的仁恒世紀75分；青浦新城淀山湖大道的寶業(yè)活力天地，都要57.4分。

所以各位在做這個決定前，一定要想清楚兩個問題： 

第一，你的分數(shù)夠嗎？

目標網(wǎng)紅盤沒有65分，目標五大新城熱門盤沒有55分，不要賣房搖號。 

如果你說，實在不行隨便買一個不要積分的，那可能選的還不如老房子。 

第二，你的置換決策真的對嗎？

如果是各方面都很差的老破小，那 么另說 。 

可如果地段不可復刻，房子本身沒有問題，配套也成熟，那么去置換外環(huán)新房的意義在哪？ 

只有浮盈這一個出發(fā)點嗎？連外環(huán)都8萬10萬了，那么以后的樓市價值會不會回歸中內(nèi)環(huán)？ 

賣房搖號賺錢本身是沒問題的，但一定要想清楚這兩個問題，再去做決定。

5

希望今年的上海樓市，大家不要做這兩件事—— 

1.別勸父母賣房搖號，因為他們開心最重要；

2.別勸身邊人賣房搖號，一旦決策錯了，責任誰也無法承擔。

衷心希望“搖都”，不要改變我們的人性。

最后的最后，送上一句馬克吐溫的話：

“讓我們陷入困境的不是無知，而是看似正確的謬誤論斷。”

以上為正文，來自楚門。  

該文觀點僅代表作者本人，36氪系信息發(fā)布平臺，36氪僅提供信息存儲空間服務。