人民出版社《中國國家歷史》連續(xù)出版物唯一官方號5小時前
本文系中國國家歷史原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請后臺留言，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)到朋友圈！
全文共4111字 | 閱讀需8分鐘
居京城，大不易
最近二十年，隨著房價的不斷高漲，買房成為全社會經(jīng)久不衰的熱門話題。為了抑制房價的過快增長，各地出臺了很多限購措施，其中最重要的考量標準，大概就是戶口了。如果有人問，要是能穿越到清朝，那會應(yīng)該如何買房？是不是也要講戶口、也會實行限購呢？
如果在京城的話，很不幸，答案是肯定的。在那時，不要說沒有戶口，就是有戶口，在京城也未必買得了房。
買不了房的問題，主要是歷史原因造成的。1644年清軍入關(guān)后，隨清軍入關(guān)的八旗人等和一般老百姓在北京城是混居的。時間一長，清廷發(fā)現(xiàn)混居不利于皇城的安全，同時也容易引發(fā)旗人和老百姓的各種糾紛。于是，清廷在順治五年(1648年)八月下令，原居住在北京內(nèi)城的漢人和其他民族的人一律遷往外城，搬遷補償費是每間房四兩銀子?！斑w移令”的原文如下：
紫禁城
“諭戶部等衙門，京城漢官漢民，原與滿洲共處。近聞劫殺搶奪，滿漢人等，彼此推諉，竟無已時。似此等光景，何日清寧。此實參居雜處之所致也。朕反復(fù)思維，遷移雖勞一時，然滿漢皆安，不相擾害，實為永便?！薄俺斯躺酵冻錆h人不動外，凡漢官及商民人等，盡徙城南居住。其原房或拆去另蓋，或貨賣取價，各從其便。朕重念遷徙累民，著戶工二部，詳察房屋間數(shù)，每間給銀四兩。此銀不可發(fā)與該管官員人等給散，令各親身赴戶部衙門當堂領(lǐng)取，務(wù)使遷徙之人得蒙實惠?！矐?yīng)遷徙之人，先給賞銀，聽其擇便，定限來歲歲終搬盡。著該部傳諭通知?！?/p>
清廷將北京內(nèi)城騰空，一是為了保障皇城安全，二是為了安置大量內(nèi)遷的八旗兵丁和家眷。畢竟，將他們?nèi)糠旁趦?nèi)城，也便于管理。等一般老百姓遷往外城后，北京內(nèi)城就成了旗人的天下。此后，清廷以皇城為中心，將八旗分別駐扎內(nèi)城的四角八方，具體情況如下：
兩黃旗居北：鑲黃旗駐安定門內(nèi)，正黃旗駐德勝門內(nèi)；
兩白旗居?xùn)|：鑲白旗駐朝陽門內(nèi)，正白旗駐東直門內(nèi)；
兩紅旗居西：鑲紅旗駐阜成門內(nèi)，正紅旗駐西直門內(nèi)；
兩藍旗居南：鑲藍旗駐宣武門內(nèi)，正藍旗駐崇文門內(nèi)。
京城內(nèi)城外城
這么一來，北京的內(nèi)城成了一個大兵營，旗人就像棋盤上的棋子，只要知道他住在哪個方位，就能判斷出他是哪個旗，甚至是哪個參領(lǐng)或佐領(lǐng)屬下了。以鑲白旗為例，根據(jù)《八旗通志初集》的記載，其駐防區(qū)域如下：鑲白滿洲、蒙古、漢軍三旗，與正白旗接界之處，系自豹房胡同向南至單牌樓。與正藍旗接界之處，由皇城根向東至大城根。滿洲官兵，自正白旗接界處，由東長胡同東口循大街向南，至院府胡同東口，為頭參領(lǐng)之十七佐領(lǐng)居址。自院府胡同東口至長安街牌樓，為二參領(lǐng)之十六佐領(lǐng)居址。從這個意義上說，當時所有旗人都是“朝廷”的人，他們的工作生活乃至衣食住行，都被清廷包下來了，而其中也包括房子。
順治五年的大搬遷，有些類似于八旗入關(guān)后的“圈地”，只不過這次圈的是座城。在將內(nèi)城的老百姓騰空后，清廷令工部在原有房屋基礎(chǔ)上或整修或新建，最終為全體旗人準備了足夠的公房以供分配。
當然，就算是旗人，也要分三六九等的，他們得根據(jù)不同的身份和職位來分配住房。按當時規(guī)定，旗人一品官，給房二十間；二品官，給房十五間；三品官，給房十二間；四品官，給房十間；五品官，給房七間；六、七品官，給房四間；八品官，給房三間。至于普通的旗兵，如護軍、領(lǐng)催、甲兵等，給房二間。
旗人生活和住宅
此外，清廷還規(guī)定了每間房子的標準：面闊不低于9尺，進深不低于10尺，墻體厚度以5寸為準。按當時營造尺32厘米換算的話，每間房面闊應(yīng)不低于2.88米，進深不低于3.2米。據(jù)此推算，當時旗人分到的每間房的建筑面積應(yīng)不低于9平方米。
由以上介紹可知，當時的旗人是“公家人”，他們每個人都可以分到免費的公房，所以也就不需要買房了。當然，正因為是公房，所以旗人也只有居住權(quán)而沒有所有權(quán)，他們居住的房子也是不能轉(zhuǎn)賣的。而且，八旗兵丁被調(diào)往其他城市駐防的話，他們的家眷也會隨同前往，之前所住的房子就會被重新分配；或者，旗人官員要是因為犯罪而被罰沒家產(chǎn)，他們的房子也會被收回。
在這里，還得澄清一個關(guān)于戶籍的基本概念。以前我們說起清末革命時，經(jīng)常會說“滿漢之爭”“滿漢矛盾”。但實際上，清朝時只有“旗、民之別”，而沒有所謂的“滿漢之爭”。也就是說，清朝時除了旗人，其他人都是“民人”，這個“民人”并不單單是漢人。只是，因為漢人占據(jù)絕對多數(shù)，這才突出了一個“漢”字，“漢人”也基本替換了“民人”的說法。
至于這個“滿”字，其實也不準確，因為清朝時只有“旗人”的說法，而旗人是由滿洲八旗、蒙古八旗和漢軍旗三部分組成，他們在戶籍、身份和管理上都屬于“旗人”，并不單指滿洲人。而且，滿洲八旗、蒙古八旗和漢軍旗相互通婚，他們不與外人發(fā)生關(guān)系，由此形成的特殊群體，就是所謂的“旗人”。清朝時的北京城，如果不熟悉的人見面打招呼，往往會問一句：“您在旗呢，還是不在旗？”如果回答“在旗”，那就是旗人身份了。
旗人宅院
明朝時，北京城分民戶、軍戶、匠戶和皇室服務(wù)人口4種戶籍，清入關(guān)后，由于內(nèi)外城建制而形成了旗人、民人兩類不同的戶籍。按清制，“八旗無分長幼男女，皆注籍于旗”，滿、蒙、漢軍八旗下設(shè)若干參領(lǐng)，每參領(lǐng)下設(shè)若干佐領(lǐng)，從而形成八旗及旗下所屬參領(lǐng)、佐領(lǐng)共同構(gòu)成的八旗人戶管理體系，其中佐領(lǐng)(包括管領(lǐng))是八旗戶口管理與編審統(tǒng)計的基本單位。八旗所屬戶口每三年編審一次，一向“深嚴邃密”，不“輕以示人”。旗人集中聚居內(nèi)城的局面維持了二百余年，這也為八旗人口的戶籍管理提供了便利條件。
之所以要區(qū)分身份，除了旗人群體在歷史上立有軍功外，也因為旗人和民人在職能和待遇方面的不同。清朝時，旗人又被稱為“鐵桿莊稼”，生下來就有一份俸祿，一輩子干的就是當兵派差的活。但是，隨著社會日趨安定，人口不斷滋生，朝廷給的俸祿畢竟有限，到康熙年后，也不是所有旗人都能當上兵、派上差，所以戶口管理上也變得越來越嚴格。試想，就這點錢糧，旗人自己都覺得不夠，怎么肯讓外人來分一杯羹呢？
之所以強調(diào)戶口問題，主要在清朝的北京城，如果沒有這戶口，很多事就辦不了。比如，按照滿清祖制，旗人除了當兵派差外不準從事他業(yè)，但旗人平時也得生活，所以內(nèi)城的各種商業(yè)性活動，什么舂米、挑水、運煤之類，還得外城的民人來提供。但有一條，白天民人可以進入內(nèi)城，但到了晚上就必須離開，不得在內(nèi)城過夜。當然，有些商人在內(nèi)城開了店鋪，如果每天晚上關(guān)了鋪子、第二天一大早再趕過來的話，對內(nèi)城的旗人和開店的商人還有伙計都會帶來很大的不便。因此，沒過多久，“民人不得在內(nèi)城過夜”的禁令，也就成了一紙空文。不過民人可以在內(nèi)城設(shè)立商鋪甚至過夜，但買賣房子還是不行。
清代北京民居
清朝前期，清廷曾多次頒布嚴旨，禁止?jié)h人購買旗產(chǎn)，也禁止旗人購買民產(chǎn)，其中既包括了田地，也包括了房屋，這就是“滿漢不婚”之外另一條重要禁令——“旗民不交產(chǎn)”。
原因很簡單，內(nèi)城旗人的房子都是公房，它沒有所有權(quán)、只有使用權(quán)，買賣手續(xù)無從談起；再有就是，內(nèi)城的旗人都是按旗、按參領(lǐng)、按佐領(lǐng)分片居住，就算有民人偷偷買下來，那也不敢去住。試想，這周邊都是旗人，突然跑出一個陌生人，這可能嗎？轉(zhuǎn)手就被舉報給抓起來了！
老北京的內(nèi)城，基本在現(xiàn)在二環(huán)以內(nèi)，也是現(xiàn)在北京城最中心、最昂貴的地塊。但很可惜，清朝時的民人不能去內(nèi)城買房。那么有人要問，民人不能買，那旗人之間可以相互買賣嗎？這個倒不是說完全不行，而是有一個過程。
康熙年間，隨著旗人人口的不斷增長，之前分配的房屋逐漸不敷使用。對于比較零散的住房要求，清廷不再像順治朝那樣實行統(tǒng)一分配，而是改發(fā)現(xiàn)錢，讓旗人在所屬旗界內(nèi)自行建造。乾隆時期，從東北歸入的“新八旗”索倫、厄魯特等部旗眾來到京城，他們也需要大量房屋，于是清廷在分配政策上有所松動，他們可以選擇工部建造的房屋，也可以由清廷出錢，在所分旗界內(nèi)自己買房，或者撥給官地自己建房。
北京民居
清廷在房屋政策上的松動，其實在雍正末年就開始了。雍正十一年(1733)時，清廷出臺了一項“房改”政策，就是可以自己出錢將公房買下，變成自己的私產(chǎn)。這樣的話，就不會因為調(diào)防或其他原因失去自己居住已久的房屋了。這次的“房改”，和上世紀九十年代的那次“房改”有些類似，那就是公家定的房價遠低于市場價，這說白了就是福利房的性質(zhì)。
為了避免有些旗人通過房改牟利，清廷還特別規(guī)定：“一人名下認買二三所，或指他人名姓認買者，概行禁止”；“若將認買之房希圖獲利，本身并不居住、全行拆賣者，永行禁止”。也就是說，一戶旗人只允許認買一所公房，嚴禁冒名購買；買了之后，嚴禁高價轉(zhuǎn)售，借以謀利。當時，有一些旗人表示反對，因為房價雖低，但也有很多人一次性拿不出那么多錢來。好在乾隆即位后，又出臺了分期付款或從俸祿里分期扣款的政策，這次的房改才算得以推行下去。公房變私房后，旗人之間的房產(chǎn)交易也就順理成章了。
乾隆末年以后，“旗民不交產(chǎn)”的禁令也被逐漸打破。隨著內(nèi)城人口的不斷膨脹和政策的松動，一些旗人也開始在外城偷偷買房建房，這些房產(chǎn)無疑和一般民人的房屋一樣，都是可以交易的。這樣的話，問題就簡單了，就是我們平時所認知的房屋買賣了。
北京王府
和現(xiàn)在一樣，清朝時也有房產(chǎn)中介，稱為“房牙子”。他會幫賣家買家撮合整個交易，等到買賣確認，買賣雙方還得上衙門蓋大紅戳，叫“紅契”，表示官方認可了房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。當然，蓋戳也不是沒有代價的，得交房屋總價3%的交易稅，官府才會給蓋這個印。完成了這一步，這房子就算過戶，交易成功了！
總的來說，到清王朝覆滅前，旗人仍以住內(nèi)城為主，但在外城買房建房的也有；而因為開店等原因，民人也有住在內(nèi)城的，但向旗人買房的十分少見。因此，真正打破北京城“旗民分治”局面的，還是中華民國建立后的事了。失去了“鐵桿莊稼”的旗人們，別說賣房，就是昔日顯赫一時的王府，也大多轉(zhuǎn)入了外人之手。而近日某位北京大媽還標榜自己是正黃旗的，也只能貽笑大方了。
-完-
