近幾年房地產(chǎn)交易市場(chǎng)波動(dòng)較大，業(yè)主在利益的驅(qū)使下，違背合同的誠(chéng)實(shí)信用原則，一房二賣、拒不履行合同、拖延履行合同義務(wù)等違約情形頻頻發(fā)生。而逃避違約責(zé)任可以使業(yè)主的利益最大化，未經(jīng)配偶同意、房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房、買方逾期付款等理由成為了業(yè)主房?jī)r(jià)上漲的“保護(hù)牌”。
而對(duì)于買方而言，如何去擊破這些“保護(hù)牌”，順利購(gòu)買到心儀的房屋。買方除了選擇專業(yè)、靠譜的中介，還要查明房屋產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)所有人等實(shí)際情況。應(yīng)該如何查明呢？本律師總結(jié)為“購(gòu)房三問(wèn)”。
第一問(wèn)：這個(gè)房屋能不能賣？
（1）問(wèn)房屋有沒(méi)有查封？
房屋如果被法院查封，購(gòu)房者付了大筆房款，很有可能房屋沒(méi)法過(guò)戶，已經(jīng)付了的房款難以追回。
解決辦法：經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在在簽訂三方協(xié)議前核實(shí)在售房屋抵押、查封等權(quán)利瑕疵情況，若經(jīng)紀(jì)人無(wú)法核實(shí)，則應(yīng)在簽約前去房屋所在地的房管局（或不動(dòng)產(chǎn)登記中心）查詢房屋是否存在被查封的情況。
（2）問(wèn)房屋有沒(méi)有抵押？
一般購(gòu)買未解押的房屋，會(huì)拉長(zhǎng)整個(gè)交易時(shí)間，房東違約的機(jī)率也會(huì)增大。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)查證清楚房屋是否存在抵押，在知情的條件下進(jìn)行談判、交易。
解決辦法：一是房屋解除抵押前買方不應(yīng)支付太多的購(gòu)房款給房主。二是對(duì)于解押的房屋審慎簽訂合同，注重把握網(wǎng)簽、面簽、資金監(jiān)管等時(shí)間節(jié)點(diǎn) 。三是若賣方?jīng)]有足夠的錢解押，需以買方支付的部分房款歸還貸款，買方最好是咨詢法律專家，在專家指導(dǎo)下操作。
第二問(wèn)：在場(chǎng)人能不能在房屋買賣合同上簽字？
（1）問(wèn)該房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？
婚姻法規(guī)定，婚后購(gòu)買的房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。有些房屋系婚后購(gòu)買，但房屋所有權(quán)證明只登記一方名字。若只有登記一方簽字，當(dāng)賣方想漲價(jià)違約時(shí)，可以主張所簽買賣合同無(wú)效。
解決辦法：在簽訂合同時(shí)應(yīng)要求業(yè)主出具婚姻情況證明，屬于已婚人士的，應(yīng)當(dāng)要求夫妻共同到場(chǎng)簽署房屋買賣合同。不能到場(chǎng)的，要求出具公證授權(quán)委托書。
（2）問(wèn)簽合同的人與房證上的人是否一致。
一般情況，應(yīng)該是賣方本人親自簽署買賣合同，但是若賣方本人確實(shí)不能親自到場(chǎng)簽署合同，會(huì)委托代理人代簽。若代理人無(wú)任何手續(xù)即代簽字，賣方會(huì)以代理人無(wú)權(quán)處分主張買賣合同無(wú)效。
解決辦法：應(yīng)當(dāng)要求代理人出示授權(quán)委托書，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)是經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證的授權(quán)委托書，買方應(yīng)保留或復(fù)印一份公證委托書。
第三問(wèn)：這個(gè)房屋買了以后能不能住？
（1）問(wèn)房屋有沒(méi)有出租？
法律上有買賣不破租賃的規(guī)則。如果出售的房屋正在租賃，在房屋出售后，房屋租賃合同繼續(xù)有效。買方如果不了解房屋的租賃情況，可能發(fā)生購(gòu)買了房屋，但自己無(wú)法入住或使用的情況。
解決辦法：要求賣方先解除與承租人的租賃合同，妥善解決租賃合同，再簽訂買賣合同。
（2）問(wèn)房屋是否存在其他糾紛
房屋如果存在產(chǎn)權(quán)、繼承等糾紛，購(gòu)買房屋后會(huì)與他人發(fā)生糾紛，難以入住房屋。但簽訂合同時(shí)賣方不會(huì)如實(shí)告知房屋存在糾紛，買方又難以查證房屋產(chǎn)權(quán)信息。
解決辦法：一是考察房屋售價(jià)是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)，從與賣方溝通的細(xì)節(jié)中了解房屋現(xiàn)狀，實(shí)地考察房屋；二是在買賣合同中約定賣方保證房屋不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和其他糾紛，如有糾紛，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，確保在發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題時(shí)，買方的利益不受損失。
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