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買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則

（一）當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)有相反約定的；

（二）房屋出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（三）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)過(guò)戶的。

2013年5月，鐘某將名下一處房產(chǎn)出租給李某，約定租期為5年，合同簽訂時(shí)，雙方約定該房產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，李某放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在約定的期限內(nèi)搬離。2016年，鐘某因做生意資金短缺，將該房產(chǎn)出售給方某，告知李某在3個(gè)月內(nèi)搬離該房屋。李某以重新租房困難為由，主張租住房屋至租期屆滿之日。方某不同意，訴諸法院。法院經(jīng)審理，支持方某的請(qǐng)求，要求李某在規(guī)定期限內(nèi)搬離房屋。

根據(jù)《合同法》第229條可知，買(mǎi)賣(mài)不破租賃并非強(qiáng)制性規(guī)范，出租人與承租人在簽訂租賃合同時(shí)有相反約定的，雙方對(duì)于發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移情形下如何處理都有預(yù)期，且這種約定并不損害第三人的利益，根據(jù)私法自治和權(quán)利處分的原則，應(yīng)當(dāng)尊重這種約定的效力。該案例符合第一種例外情形。

2007年6月，何某以按揭貸款方式購(gòu)得一套商品房，于2009年1月將房子出租給方某，租期6年。2010年10月，因何某連續(xù)六個(gè)月未能支付銀行按揭貸款，銀行向法院起訴何某。法院判決銀行勝訴，并通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行將該套商品房予以拍賣(mài)，由林某拍賣(mài)購(gòu)得，銀行從拍賣(mài)所得價(jià)款中優(yōu)先受償。林某購(gòu)得這套房子后，要求方某搬出。方某認(rèn)為自己承租房子在先，林某購(gòu)買(mǎi)房屋再后，且自己已經(jīng)支付了全部租金，要求住到租期屆滿。林某不同意，雙方產(chǎn)生糾紛，林某訴諸法院，要求方某將該套商品房騰出，法院經(jīng)審理，支持林某的主張。

根據(jù)案例二可知，何某將購(gòu)買(mǎi)的商品房先抵押給銀行后，再出租給方某，在這種先抵押后出租的情況下，依據(jù)《物權(quán)法》第190條規(guī)定，該案例符合第二種例外情形。

這是因?yàn)椋舻盅簷?quán)先于租賃合同成立，根據(jù)《物權(quán)法》第187條之規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記不僅是抵押權(quán)設(shè)立的必要條件，同時(shí)也具有公示的效力。

同時(shí)，承租人在簽訂租賃合同前也應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，充分了解租賃物的權(quán)屬狀況、權(quán)利瑕疵。在租賃物進(jìn)行抵押登記的情況下，承租人在疏于核查或者核查后仍同意簽訂租賃合同，租賃物在擔(dān)保的債務(wù)未能按期足額清償時(shí)遭到處置變價(jià)償還債務(wù)，視為承租人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)且能夠預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

所以當(dāng)?shù)盅簷?quán)人對(duì)設(shè)定抵押的租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人能否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，分兩種情況處理。根據(jù)《物權(quán)法》第190條規(guī)定：

如果租賃合同先于抵押權(quán)的設(shè)立，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，雙方簽訂的租賃合同仍然有效；

如果抵押先于租賃合同成立。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，該租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

某市建材公司與某市建筑公司有多年的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系。2009年8月經(jīng)雙方結(jié)算后，建筑公司仍欠建材公司貨款50萬(wàn)元，同年12月，雙方為償還欠款發(fā)生糾紛，建材公司將建筑公司訴至法院，要求償還欠款50萬(wàn)元及利息。此案經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方同意由建筑公司于2010年2月10日前償還建材公司欠款50萬(wàn)元，建材公司放棄利息部分，法院并制作了調(diào)解書(shū)送達(dá)雙方，調(diào)解書(shū)生效后，建筑公司未履行付款義務(wù)。建筑公司遂申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

執(zhí)行中，法院于2010年5月將建筑公司的5間臨街房地產(chǎn)進(jìn)行了查封，并在房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理了查封手續(xù)。2010年7月，建筑公司在未經(jīng)法院同意的情況下，將已查封的房地產(chǎn)租賃給甲經(jīng)營(yíng)，并簽訂了為期5年的租賃合同。因建筑公司無(wú)現(xiàn)款償還欠款，2011年6月，執(zhí)行法院委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，最后，被乙競(jìng)得該房產(chǎn)，并在交清拍賣(mài)價(jià)款后，法院裁定該房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給乙所有。乙遂要求甲騰出房屋。甲則以所租房屋未到期，且根據(jù)《合同法》中“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，該租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效為由拒絕了乙的要求。本案中，人民法院查封建筑公司的房產(chǎn)在先，建筑公司設(shè)定租賃權(quán)在后，故該租賃權(quán)不應(yīng)受到法院的保護(hù)。甲應(yīng)騰出房屋給乙。

根據(jù)案例三可知，涉案房產(chǎn)在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。建筑公司在未經(jīng)法院同意的情況下，將已查封的房產(chǎn)租給甲。因該租賃房產(chǎn)被查封在先，租賃在后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款規(guī)定，當(dāng)人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)過(guò)戶后，涉案房產(chǎn)的所有權(quán)已由乙獲取，甲的租賃權(quán)此時(shí)已不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則。該案例符合第三種例外情形。

同時(shí)，法院在審理此類案件時(shí)，尤其要注意審查租賃合同的真實(shí)性，避免虛構(gòu)租賃合同以逃避執(zhí)行的行為。虛構(gòu)的合同由于存在惡意串通而無(wú)效，不能對(duì)抗房屋受讓人。

因此，能否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，也應(yīng)分兩種情況處理：

如果房屋租賃前，尚未被人民法院查封，而是在租賃期間內(nèi)被人民法院查封、強(qiáng)制拍賣(mài)的，適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，房屋租賃合同繼續(xù)有效；

如果在房屋租賃前已被人民法院查封，當(dāng)人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)過(guò)戶后，房屋租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，因此就無(wú)法適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則。