【案情】
2006年底，張君看到得仁公司散發(fā)的商品房銷(xiāo)售廣告單，廣告單宣稱(chēng)所建房屋系層高5.4米的空中復(fù)式別墅，精裝修的酒店式公寓，買(mǎi)一層送一層?？紤]到兒子已到談婚論嫁的年齡，婚房是必不可少的“硬件”，張君便與得仁公司簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定：“二、乙方（張君）自愿訂購(gòu)得仁大廈第五層，朝向南第肆號(hào)住房一套，總價(jià)款22.8萬(wàn)元，約56平方米；三、乙方簽訂本協(xié)議時(shí)，向甲方（得仁公司）支付締約訂金壹萬(wàn)元。甲方自收取乙方締約訂金時(shí)起，至雙方約定簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之日，甲方不得將上述房屋另售他人；四、乙方自接甲方通知（電話(huà)、或書(shū)面通知）起七日內(nèi)同甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)支付首期房款，乙方交納的締約訂金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。五、若乙方逾期七日未與甲方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，甲方不再為乙方保留上述房屋，并有權(quán)將上述房屋另售他人;若乙方違約，逾期不與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，則甲方不予退還收取的締約訂金；若甲方違約，將上述房屋在約定的期限內(nèi)售予他人，則將雙倍返還乙方的締約訂金；購(gòu)房款支付方式為銀行按揭付款。”張君于同日向得仁公司繳納1萬(wàn)元締約訂金。2007年12月4日，得仁公司取得商品房預(yù)售許可證。同年12月22日，得仁公司發(fā)給張君一份《通知》，內(nèi)容為：“依據(jù)2006年12月15日你與我公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，現(xiàn)特通知你在接到本通知后七日內(nèi)攜全額購(gòu)房款來(lái)我公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，需要銀行按揭的請(qǐng)交納總房款的50%按揭首付款﹙因金融政策的調(diào)整，住房按揭首付款必須達(dá)到總房款的50%），并同時(shí)交清夾層代建費(fèi)每平方米200元及擴(kuò)大部分的房款，逾期不來(lái)的按《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》三、四、五條的約定執(zhí)行。”張君在接通知后到得仁公司洽談，因購(gòu)房首付款按總房款的多少支付及夾層代建費(fèi)，房屋擴(kuò)大面積的價(jià)款產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，無(wú)法簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。張君遂訴訟法院，請(qǐng)求依法判令得仁公司與其依約簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在本案審理過(guò)程中，張君變更訴訟請(qǐng)求，要求得仁公司返還其給付的1萬(wàn)元訂金并賠償因得仁公司違約給其造成的房屋差價(jià)損失7萬(wàn)元及精裝修損失3萬(wàn)元，合計(jì)人民幣11萬(wàn)元。
【裁判】
法院經(jīng)審理認(rèn)為：由于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是出賣(mài)人與買(mǎi)受人就訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以它不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。故在當(dāng)事人一方違反義務(wù)，不履行談判義務(wù)時(shí)，只能要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，不能要求其實(shí)際履行締結(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。本案中，原告與被告訂立的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效，雙方均應(yīng)履行。由于被告違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定而導(dǎo)致雙方未訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告應(yīng)對(duì)其違約行為承擔(dān)民事責(zé)任。最高人民法院〈〈關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉〉第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收取定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中第五條中雖寫(xiě)的是“預(yù)約訂金”，但該條關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)的規(guī)定與《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定的定金罰則相同，故《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中“預(yù)約訂金”實(shí)為“預(yù)約定金”。被告應(yīng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告賠償因被告違約不與其訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同而給其造成的經(jīng)濟(jì)損失10萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法律依據(jù)和合同依據(jù)，不予支持。據(jù)此，法院依法作出上述判決。宣判后，張君提起上訴，在二審中，雙方當(dāng)事人在一審判決的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
【評(píng)析】
本案存在以下焦點(diǎn)：1、雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是否有效？2、雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是屬于商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同還是本約合同？3、2007年12月22日的《通知》內(nèi)容是雙方協(xié)商過(guò)程中的新要約還是被告擅自變更房屋單價(jià)的違約行為？
（一）、雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效。
原、被告簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，是雙方的真實(shí)意思表示，并且內(nèi)容合法，因此該《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》具有法律效力。由于認(rèn)購(gòu)書(shū)不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并不等于商品房預(yù)售，因此開(kāi)發(fā)商無(wú)需取得預(yù)售許可證，故被告關(guān)于雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)其尚未取得銷(xiāo)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效的辯稱(chēng)理由不成立，不予支持。
（二）、雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是屬于商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同。
預(yù)約合同是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同；預(yù)約合同中約定將來(lái)要訂立的合同為本約合同。預(yù)約是為締結(jié)本約而達(dá)成的合意，只能發(fā)生在本約的磋商過(guò)程中。但是，預(yù)約卻不屬于本約締結(jié)過(guò)程的一部分，而是獨(dú)立于本約之外的契約，與本約的成立與否并無(wú)必然的聯(lián)系。由于預(yù)約合同為訂立本約合同而存在，其詳備程度總體上雖不如本約合同，但仍應(yīng)具備符合法律行為的基本要件，包括當(dāng)事人、標(biāo)的、意思表示等要素。原、被告簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中包括了雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋位置、大概面積、價(jià)款、簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)限約定等內(nèi)容，屬于商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同。原告認(rèn)為雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》已具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的辯稱(chēng)不成立。理由如下：首先，依據(jù)最高人民法院〈〈關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉〉第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”的規(guī)定，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)要成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：一是具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。二是出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款（全部或部分）。本案中，雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》缺少《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的許多條款，如無(wú)房屋交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等等，而上述內(nèi)容恰恰是原告行使完全所有權(quán)必須具備的條件，否則，原告將無(wú)法圓滿(mǎn)地對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的商品房占有、使用、收益和處分。另外，原告也未向被告繳納購(gòu)房款。故雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。其次，雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》第四條關(guān)于“原告自接被告通知（電話(huà)、或書(shū)面通知）起七日內(nèi)同甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。”的約定，進(jìn)一步說(shuō)明雙方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的是為了將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。綜上所述，雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同。
（三）、2007年12月22日的《通知》內(nèi)容是是被告擅自變更房屋單價(jià)的違約行為。
雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中已明確約定訴爭(zhēng)房屋的總價(jià)款，說(shuō)明被告是按套計(jì)算房屋的價(jià)款，而被告于2007年12月22日發(fā)給原告的《通知》中則要求原告還要繳納夾層代建費(fèi)每平方米200元及擴(kuò)大部分的房款，屬于變相提高了房屋的總價(jià)款，從而導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)與其簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的，被告的行為違反了誠(chéng)信原則，構(gòu)成違約。
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