■新聞提示
目前，省會“三年大變樣”的步伐正日益變得清晰而有力：推進(jìn)62個占地50畝以上的舊城改造項目、加快主路沿線23個城中村改造、上半年在主城區(qū)推出10塊百畝以上地塊……
據(jù)市政府有關(guān)部門官員介紹，通過一級開發(fā)模式實施城中村改造，將從根本上解決“村證房”歷史難題。而實施一級開發(fā)模式的城中村改造，所建住宅、非住宅也將依法進(jìn)行權(quán)屬登記。日前，市土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))11個土地一級開發(fā)項目的公開招標(biāo)，已經(jīng)拉開破解困局的大幕。
關(guān)鍵詞：土地一級開發(fā)、二級開發(fā)
指土地儲備機(jī)構(gòu)按規(guī)定確定一級開發(fā)單位，依照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對國有土地、集體土地依法實施拆遷、收回、征收和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。
之后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過招拍掛等途徑拿到土地，再在土地上蓋房子就屬于二級開發(fā)。
進(jìn)程：11塊地一級開發(fā)招標(biāo)引來200余家企業(yè)
“這幾天我們都忙壞了。”石家莊市土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))工作人員介紹，招標(biāo)公告一經(jīng)發(fā)布，很快引起了社會的廣泛關(guān)注，前來報名的企業(yè)絡(luò)繹不絕，咨詢電話更是響個不停。
據(jù)介紹，2月22日，市土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))通過媒體發(fā)布了對市區(qū)內(nèi)石家莊飯店、天同生活區(qū)、清真寺街等11個項目進(jìn)行土地一級開發(fā)的招標(biāo)公告。這也是石家莊首次發(fā)布土地一級開發(fā)項目招標(biāo)公告。當(dāng)天，就有數(shù)十家企業(yè)咨詢報名，截至昨日，報名企業(yè)已突破200家。
“簡單說，土地一級開發(fā)就是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。”石家莊市土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))資產(chǎn)管理部部長陳獻(xiàn)英解釋說。國發(fā)〔2008〕3號文《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》已再次強調(diào)，今后國土部門出讓國有土地使用權(quán)，必須凈地出讓，也就是在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，即完成一級開發(fā)后，才可公開出讓。據(jù)了解，土地一級開發(fā)是政府行為，政府高度壟斷。國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲備管理辦法》(國土資發(fā)[2007]277號)中明確規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)是土地一級開發(fā)的主體。
“目前，石家莊的運作模式就是政府主導(dǎo)，市場化運作。由土地儲備機(jī)構(gòu)代表政府作為一級開發(fā)主體，通過招標(biāo)方式確定有實力的經(jīng)濟(jì)實體作為具體實施人，整個開發(fā)過程由土地儲備機(jī)構(gòu)代表政府進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)控。”石家莊市地產(chǎn)集團(tuán)董事長顧旗章說，目前，石家莊市土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))就是石家莊市政府為完善土地收購儲備制度、加大儲備土地的一級開發(fā)、加速土地市場建設(shè)、建立投融資平臺而專門設(shè)立的大型國有獨資公司，它就是目前省會土地一級開發(fā)的主體。
據(jù)介紹，石家莊市地產(chǎn)集團(tuán)于2007年5月25日正式掛牌成立，與石家莊市土地儲備中心合二為一，一套人馬，兩塊牌子。集團(tuán)的主要職責(zé)之一，就是負(fù)責(zé)國有土地收購儲備具體工作，對那些按計劃、規(guī)劃征收的集體土地做前期工作，并予以儲備；同時，對儲備的土地進(jìn)行相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等一級開發(fā)建設(shè)，使之達(dá)到凈地出讓條件。
市地產(chǎn)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，包括目前已經(jīng)公開招標(biāo)一級開發(fā)的11個地塊1000多畝，今年該機(jī)構(gòu)共計劃完成土地儲備12000畝。這其中，市場化運作將成為土地一級開發(fā)的主要方式。
背景：舊城改造、城中村改造的雙重困境
據(jù)市政府有關(guān)人士透露，鼓勵土地一級開發(fā)單位采用一級開發(fā)模式實施城中村改造，是省會舊城、舊村改造的又一次新的嘗試。這一模式已在1月28日出臺的《石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實施意見》中得到肯定。
“有人簡單地以為城中村改造就是‘拆舊房蓋新房’，事實遠(yuǎn)非如此。”曾參與過石家莊城中村改造的一位房地產(chǎn)公司老總張先生說，都知道城中村改造對進(jìn)一步提高城市建設(shè)和管理水平、改善城市面貌、優(yōu)化投資環(huán)境具有很強的促進(jìn)作用。但拆遷難、融資難一直是舊城、舊村改造進(jìn)展緩慢的最主要原因。
近年來，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控一系列政策的出臺實施，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險不斷增大。除了“拆遷難、融資難”之外，國家對土地的嚴(yán)格控制，很多城中村用以籌措資金、賺取利潤的“村證房”，也面臨著更大的風(fēng)險。
“市場、銷售都存在不確定性，一定程度上也制約了城中村改造的融資速度。”省會某城中村負(fù)責(zé)人說，之前城中村改造模式多為就地改造，無論是自籌資金、自我改造，還是與開發(fā)商合作改造，融資渠道都不夠暢通。而在“拆遷難、融資難”的背景下，拆遷時間的延長將會出現(xiàn)一些變數(shù)，直接影響被拆遷人的利益和開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。例如，政策變動、金融利率調(diào)整、房地產(chǎn)市場價格變化等都可能給開發(fā)商帶來致命的打擊。這些又會最終體現(xiàn)在對被拆遷人的承諾無法全部兌現(xiàn)，甚至?xí)l(fā)社會矛盾。
石家莊市土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，禁止毛地出讓、采用一級開發(fā)模式實施舊城、舊村改造，不但可以有效解決拆遷和融資難題，還將從根本上破解省城“村證房”困局。
出手：新方法欲破解“村證房”困局
從土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))最近發(fā)布的招標(biāo)公告來看，此次進(jìn)行一級開發(fā)的11個招標(biāo)地塊均位于省城二環(huán)以內(nèi)，大部分都涉及舊城改造、城中村改造工程，此舉勢必會對石家莊“三年大變樣”進(jìn)程以及城市化進(jìn)程起到推動作用。
根據(jù)新近出臺的《石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實施意見》(石政發(fā)〔2008〕5號)，此次采用一級開發(fā)模式實施城中村改造的過程中，城中村改造中所建住宅、非住宅按照《石家莊市城市房屋權(quán)屬登記管理條例》依法進(jìn)行權(quán)屬登記。用于安置集體經(jīng)濟(jì)組織成員的新建住宅、非住宅按規(guī)定申請登記、核發(fā)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。
“舊城、舊村改造的實質(zhì)問題就是土地資源的重新配置，就是土地使用權(quán)的重新分配，在重新配置和分配的過程中，實現(xiàn)節(jié)約、集約用地。”市地產(chǎn)集團(tuán)董事長說，通過對該區(qū)域的重新規(guī)劃和布置，提升單位面積內(nèi)土地的利用率和價值，就能改善群眾的居住環(huán)境，真正改變舊城、城中村的現(xiàn)狀，進(jìn)而提升整個城市的形象和品位，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
河北新創(chuàng)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳寶存曾在石家莊參與過多個樓盤運作。他認(rèn)為，石家莊舊城改造力度正在加大，而采用招標(biāo)對更多舊城改造地塊進(jìn)行一級開發(fā)是必要的。
“耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的收緊，存量建設(shè)用地的整理是必要之途。2005、2006、2007年土地供應(yīng)減少，原因在于土地整理速度。”陳寶存說，土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))作為一級開發(fā)主體，通過招標(biāo)方式吸納社會力量參與，有效解決了資金問題；同時，這個方式輕松化解了村證房困局，提高了土地利用率、增加了城市的建設(shè)用地存量。
保障：市區(qū)《土地一級開發(fā)暫行辦法》將出臺
采用一級開發(fā)模式實施城中村改造，將成為省會舊城、舊村改造的主要途徑。據(jù)記者了解，為了保障這種模式的順利開展，石家莊將很快出臺《石家莊市市區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》。
據(jù)市國土資源局一位參與該辦法制定的官員透露，土地一級開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，也可以由土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇有實力的經(jīng)濟(jì)實體承擔(dān)。一級開發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計劃和供地政策供應(yīng)土地。
“今后，石家莊市區(qū)城中村改造、舊城區(qū)改造，將按該辦法的規(guī)定實施一級開發(fā)。”市土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))相關(guān)負(fù)責(zé)人說，采用一級開發(fā)模式實施城中村改造，將更有利于保障被改造區(qū)域村民的利益。
據(jù)介紹，以前的模式無論是村民自籌資金、自行改造，還是開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)，在土地方面都沒有應(yīng)有手續(xù)。“同樣還是改造，同樣也是一張圖紙，不同的是改造資金來源和開發(fā)商的贏利模式。”這位負(fù)責(zé)人解釋說，就安置村民的回遷房建設(shè)來講差異不大，差別在回遷及公益設(shè)施以外的經(jīng)營性用地的處理上：以前是不經(jīng)土地運作的法定程序，不改變土地性質(zhì)，村民或開發(fā)商在其上建設(shè)房屋，即所謂小產(chǎn)權(quán)房，而后私下交易，所得毛利先支付村民回遷安置費用，剩余為村集體或開發(fā)商的利潤；而整體一級開發(fā)模式是將回遷及公益設(shè)施以外的經(jīng)營性用地收儲后再出讓，以出讓金純收益按比例返還村用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。所以，村里騰出的土地越多，村受益越大。
對開發(fā)商來講，二級市場開發(fā)商在出讓地上建造商品房，公開交易。開發(fā)商雖繳納一定的土地出讓金，但銷售房屋利潤已與村無關(guān)，而且，在出讓地上建造的房屋手續(xù)完備，可上市交易，銷售價格當(dāng)然高于小產(chǎn)權(quán)房，贏利模式可能比前一種模式更高、更簡單，也更有保障。
而根據(jù)新近出臺的《石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造的實施意見》(石政發(fā)〔2008〕5號)，此次采用一級開發(fā)模式實施城中村改造的過程中，土地出讓凈收益的90%將用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。
“被改造區(qū)域越能夠貫徹集約、節(jié)約用地的精神，節(jié)約出來的地越多，招拍掛獲得的出讓金越高，凈收益也越高，村受益越大。對于村來講，其實是在用本村村民以外的資金來實現(xiàn)自身的改造。”土地儲備中心(地產(chǎn)集團(tuán))相關(guān)負(fù)責(zé)人說，況且節(jié)約出來的土地，進(jìn)行招商引資后，這些被引進(jìn)的企業(yè)、商業(yè)單位，也一定會給這個區(qū)域帶來更多的商機(jī)、就業(yè)機(jī)會，并且能夠在后續(xù)持續(xù)地創(chuàng)造利稅。這不僅對村、對區(qū)，還將對全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生有力的促進(jìn)作用。
