房子是一個(gè)“大件”，占據(jù)絕大多數(shù)家庭資產(chǎn)的80%以上，所以房子可看作是家庭財(cái)富的象征。不僅如此，一套房子的地段、戶型、樓層、物業(yè)等，更關(guān)乎著持有者一家未來幾十年的居住幸福指數(shù)。尤其是在房?jī)r(jià)“高得離譜”的今天，買房越來越難了，換房的機(jī)會(huì)同樣越來越少了。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年上半年末，全國新房均價(jià)高達(dá)10720元/平，這意味著購買一套房子起步價(jià)就要百萬元了，并且這只是全國均價(jià)。在四大一線城市“北上廣深”，貸款購房的門檻都已經(jīng)提高到了200萬。所以對(duì)于普通的工薪家庭購房者來說，“買對(duì)房”就顯得尤為重要。
以往，大家在買房時(shí)喜歡遵循兩個(gè)原則：買高不買低和買單不買雙?！百I高不買低”指的是，買房格外喜歡最高的幾個(gè)樓層，而對(duì)于較低的幾個(gè)樓層，則非常排斥。根本原因是大家潛意識(shí)里覺得高樓層有視野好、通風(fēng)好、采光好、蚊蟲少等幾大優(yōu)勢(shì)，日后居住會(huì)非常舒服；而“買單不買雙”則完全是受傳統(tǒng)思想影響，比如4、8、14、18等樓層不能買，這些樓層也被稱為“古訓(xùn)樓層”，因?yàn)檫@些樓層不吉利。
做過10年新房銷售的資深置業(yè)顧問透露，在實(shí)際買房過程中，其實(shí)很多人根本不會(huì)選樓層，而且很容易就在樓層選擇上妥協(xié)，根本原因是絕大多數(shù)購房者都是初次置業(yè)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，想當(dāng)然地認(rèn)為樓層對(duì)于居住體驗(yàn)的影響不大。事實(shí)上，這就大錯(cuò)特錯(cuò)了，同一棟樓，不同樓層的居住體驗(yàn)差別巨大，有些樓層入住第一天就會(huì)喜歡一輩子，而有些樓層入住第一天，可能內(nèi)心就開始排斥了。
對(duì)于廣大普通的剛需購房者來說，買房是一大考驗(yàn)，特別是在選樓層上，一旦選錯(cuò)可能終生后悔，居住不舒服，未來還可能轉(zhuǎn)手難。畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)那么貴，如果買到“錯(cuò)誤的樓層”，或者因?yàn)殇N售的套路，買到一些“劣質(zhì)樓層”，將無回旋的余地。
買房選樓層，特別強(qiáng)調(diào)“買高不買低”對(duì)嗎？當(dāng)然不對(duì)，高樓層確實(shí)有視野、通風(fēng)、采光等方面的優(yōu)點(diǎn)，但不可否認(rèn)的是，高樓層在電梯依賴、高空墜物、用水用電、消防問題以及未來的維護(hù)、改造拆遷等方面，未來將面臨的麻煩也不小。
最近幾年，受專家們提出的“高層住宅未來可能淪為貧民窟”觀點(diǎn)，以及國家發(fā)布的樓市“限高令”的影響，很多人的買房邏輯已經(jīng)有明顯轉(zhuǎn)變——由過去的“買房一味追高”，開始轉(zhuǎn)向喜歡購買中低樓層。尤其是對(duì)于三四十層的超高層住宅的最上面幾層，很多購房者已經(jīng)明確表示“不考慮”。
這是一個(gè)非常好的現(xiàn)象，因?yàn)檫@意味著很多人開始從居住舒適、未來面臨問題等角度出發(fā)理性選擇樓層了。即便如此，現(xiàn)實(shí)中很多人在面對(duì)動(dòng)輒幾十層的樓層時(shí)，也會(huì)一頭霧水。尤其是對(duì)于首套房小白或者換房經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足的人來說，選好、選對(duì)樓層的難度依然很大。因此，購房選樓層時(shí)，借鑒專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為重要。
筆者最近幾天一直在和一位有過8次購房經(jīng)歷的懂行人，還有一位專業(yè)的建筑學(xué)家交流，我們把懂行人的選樓層經(jīng)驗(yàn)，以及建筑學(xué)家從專業(yè)角度理解的好樓層的想法，整理歸納了幾條買房人需知曉的“選樓層法寶”。需要提醒的是，這些經(jīng)驗(yàn)比較適用于18層以上的高層住宅，因?yàn)閯e墅、洋房和小高層住宅等，本身樓層就不高，而且樓間距大、容積率低、公攤面積小，所以基本上每個(gè)樓層都還不錯(cuò)，每個(gè)人可以根據(jù)自身喜好，以及經(jīng)濟(jì)能力來定奪，這幾類房子樓層的高低，對(duì)日后的居住和轉(zhuǎn)手，影響沒有高層住宅那么嚴(yán)重。
第一、有“三種樓層”不建議購買
1、腰線層。腰線是開發(fā)商為了樓的美觀做的裝飾，看起來更好看一點(diǎn)，更加有層次感，腰線的位置沒有特別的要求，一般在2、3層，或者12、13層，也有的在16、17層。當(dāng)然，并非所有的樓棟都有腰線層。既然腰線層是為了美觀，所以肯定會(huì)犧牲一些優(yōu)勢(shì)，比如腰線層的樓層，通常比較容易積灰、積水，打掃起來比較難。最主要的是“礙眼”，尤其是客廳陽臺(tái)伸出來的腰線，不僅影響采光，還遮擋視線。此外，建筑學(xué)家透露，現(xiàn)在很多開發(fā)商為了省錢，腰線很少是直接打上去的，而是后期“粘上”或“掛上去”的，比如大理石干掛，水泥預(yù)制打膨脹絲固定，或者泡沫上面沾一層涂料，用粘接砂漿貼上去。這樣會(huì)造成家中容易滲水，久而久之，會(huì)發(fā)生墻體發(fā)霉的情況。
2、設(shè)備層。設(shè)備層是指高層建筑的某一樓層，其有效面積全部或大部分用來作為空調(diào)、給水排水、電氣、電梯機(jī)房等設(shè)備的布置。建筑學(xué)家透露，高層建筑的設(shè)備層一般都在地下室或頂層。當(dāng)然，也有一些超過100米的超高層建筑的設(shè)備層在接近中間樓層的位置，比如33層，設(shè)備層在16或者17層，這種情況比較少。設(shè)備層為什么不建議買？原因很簡(jiǎn)單，設(shè)備層單價(jià)一般不低，但缺點(diǎn)非常明顯，那就是設(shè)備運(yùn)行起來有噪音和電壓輻射。特別是夜深人靜無白噪音遮擋的時(shí)候，設(shè)備運(yùn)行時(shí)的轟鳴聲會(huì)清晰地傳到耳朵，對(duì)睡眠影響很大。
3、頂樓。頂樓不建議買，一方面是因?yàn)橛酗L(fēng)井、電機(jī)、電梯卷揚(yáng)機(jī)等設(shè)備在上面，另一方面是等電梯時(shí)間長，更重要的是因?yàn)轫敇潜容^容易漏水。有人可能會(huì)說，現(xiàn)在防水技術(shù)先進(jìn)了，按照最高標(biāo)準(zhǔn)做一次防水，最長能保證一二十年都不會(huì)漏水了。話雖如此，但架不住開發(fā)商無良，尤其是最近幾年，開發(fā)商普遍“錢緊”，會(huì)想方設(shè)法節(jié)省資金，所以頂樓的防水工藝，我們不要有太多期待。當(dāng)然，超過15年的“老破小”的頂樓，防水問題就更棘手了。
頂樓除防水做不好易漏水外，還有夏天日照強(qiáng)烈，室內(nèi)溫度高，冬天風(fēng)大，室內(nèi)寒冷等弊端。倒不是說現(xiàn)在的頂樓不能買，只是站在專業(yè)的角度來看，頂樓的弊端比較明顯，且入住后會(huì)比較麻煩。倘若購房者有其它樓層可供選擇，懂行人建議最好是不要選擇頂樓。如果已經(jīng)購買了頂樓也不要太焦慮，新房頂樓防水有5年質(zhì)保期，5年內(nèi)出現(xiàn)漏水都可以找開發(fā)商維修。5年過后如果業(yè)主還有顧慮，懂行人建議頂樓的住戶可以一起自費(fèi)按照高標(biāo)準(zhǔn)重做防水。
第二、不管樓層多高，這3個(gè)樓層都是“黃金層”，懂行人說出原因
有人可能不解，為什么不管樓層多高？現(xiàn)實(shí)中房子類型很多，從2層到四五十層不等，這里需要解釋一下，懂行人所說的“不管樓層多高”，實(shí)際上指的是高層住宅和超高層住宅，這類房子一般的高度都超過了18層，有些甚至可以達(dá)到三四十層。我們本文所說的樓層“黃金層”實(shí)際上也是針對(duì)這類住宅進(jìn)行分析。需要說明的是，實(shí)際上現(xiàn)在的疊墅也好，新式7層帶電梯洋房也好，這些都屬于高端住宅，一般采光、通風(fēng)等開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就已經(jīng)考慮好了，這些購房者其實(shí)不用太計(jì)較。不過對(duì)于這類相對(duì)來說高端的住宅，一般購買單價(jià)和總價(jià)也都較高，是名副其實(shí)的價(jià)格決定了品質(zhì)。
第一個(gè)是當(dāng)之無愧的“中間層”。
這是傳統(tǒng)意義的“黃金層”，也是普羅大眾都比較喜愛的好樓層。一般位于整個(gè)樓層的1/3-2/3位置。比如總高20層的住宅，“中間層”指的就是7層-13層。這個(gè)樓層真正做到了集合了所有樓層的優(yōu)點(diǎn)：采光、視野、通風(fēng)基本沒有問題，同時(shí)對(duì)電梯也不過度依賴，即便斷水?dāng)嚯?，業(yè)主也可以從步梯上下樓，不至于像頂層那樣，累得上氣不接下氣。而且消防救援也能達(dá)到，不會(huì)有安全隱患。現(xiàn)在的消防救援高度普遍能達(dá)到五六十米，按每層樓3米計(jì)算，可以滿足17、18層樓的救援作業(yè)。
第二個(gè)是“4-8”層。
前面提到了，受專家們“高層住宅二三十年后可能淪為貧民窟”觀點(diǎn)的影響，現(xiàn)在很多人購房時(shí)會(huì)主動(dòng)避開二三十層高樓的最上面幾層，本質(zhì)上可以理解為是“未雨綢繆”——?jiǎng)偨桓兜男路扛邔樱赡軟]有太大的問題，但隨著居住年限的增加，隨著后期維護(hù)管理不善，高樓層的弊端會(huì)逐漸顯現(xiàn)，電梯故障率高、水壓小、惡劣天氣風(fēng)大噪音大等。
當(dāng)然，另一個(gè)不可忽略的原因是，我國的基本國情決定了很多人不得不轉(zhuǎn)變購房選樓層的思維，那就是我國已經(jīng)步入“老齡化”社會(huì)，未來十年，我們還會(huì)繼續(xù)向“深度老齡化”社會(huì)邁進(jìn)。這意味著未來更多的老人會(huì)選擇較低的樓層，在懂行人和建筑學(xué)家看來，一棟樓不管多高，它的“4-8”層也是較理想的“黃金層”——接地氣的同時(shí)，也滿足了采光、通風(fēng)等硬需求。最主要的是，這個(gè)樓層更適合現(xiàn)在的老年人養(yǎng)老居?。合脲憻捑团琅罉翘?，不想鍛煉就乘坐電梯。而且高層住宅的電梯，通常是兩梯四戶和兩梯六戶設(shè)計(jì)，所以，即便其中一部電梯故障，也不用擔(dān)心下不了樓。當(dāng)然，最壞的情況遇到兩部電梯同時(shí)停擺，那么爬樓梯上下樓也可以接受。
第三個(gè)是“VLPNV”樓層。
“VLPNV”概念是最近兩年才火起來的，通俗來說就是住宅的5大性能優(yōu)勢(shì)：通風(fēng)、光線、私密、噪音以及視野。懂行人直言，這個(gè)概念很多人雖然沒聽過，但是這5方面的性能，很多人買房時(shí)都會(huì)考慮，尤其是在年輕人圈子里，非常受重視，所以這個(gè)樓層也可以稱之為“黃金層”。只不過有的人考慮周全，有的人考慮欠缺。一句話，好的房子都有這些共性特質(zhì)，而不好的房子，或多或少都有這方面的缺陷。
那么“VLPNV”到底指的是哪些樓層呢？建筑學(xué)家解釋，通俗來說，就是介于“中間層”和“頂層”之間的樓層，比如總高30層的房子，“VLPNV”層就是18-22層。懂行人指出，這類樓層的優(yōu)勢(shì)非常明顯，首先，開發(fā)商定價(jià)不算高，相當(dāng)于頂層下面的4層的高單價(jià)，“VLPNV”層經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；其次，購房者關(guān)注的通風(fēng)、光線、私密、噪音以及視野等層面，“VLPNV”層均滿足了需求；再者，一棟樓中的設(shè)備層、腰線層，“VLPNV”都完美錯(cuò)開了。
對(duì)此，筆者也有話要說，我購買的高層住宅總高24層，按照“VLPNV”理論，14-18層是“黃金層”，筆者購買的恰恰是15層。從居住三年多的經(jīng)驗(yàn)來看，該樓層無論在采光、視野，還是在通透性、電梯、消防等方面，幾乎都挑不出毛病。
結(jié)語：上文中建筑學(xué)家提到的3個(gè)樓層都屬于“黃金層”，懂行人也說出了原因：這3類樓層，總的來說優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，且正在逐漸受到市場(chǎng)的追捧，尤其是“4-8”層和“VLPNV”樓層，更是老年人和年輕人這兩個(gè)群體的最愛。對(duì)此，大家買房時(shí)需知曉。
懂行人和建筑學(xué)家所說的“黃金層”就是“標(biāo)準(zhǔn)答案”嗎？當(dāng)然不是，這只是相對(duì)而言的。俗話說得好，蘿卜青菜各有所愛，現(xiàn)實(shí)中購房者買房選樓層還要根據(jù)自己的居住需求、經(jīng)濟(jì)能力、喜好等來選。還是那句話，未來不管任何城市，低密度、高品質(zhì)的別墅、洋房、小高層才是“王牌”，但這幾類房產(chǎn)的價(jià)格都不菲，并非普羅大眾皆能承擔(dān)得起的。所以，即便我們一直強(qiáng)調(diào)，未來高層住宅的隱患比較多，但是受資金限制，也并非不能買，只是在購買時(shí)要記住兩個(gè)原則：第一、盡量購買大品牌開發(fā)商的房子，相對(duì)來說有保障；第二、盡量購買高層住宅中的低樓層，低樓層雖然會(huì)犧牲采光、通風(fēng)等優(yōu)勢(shì)，但安全問題、電梯故障上下樓、供水等方面，卻有明顯的加分。
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