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　 2011年央行三次上調(diào)利率，從2012年元旦起大量有房族還貸成本將提高不少。隨著新年臨近，前往銀行咨詢還貸的市民越來(lái)越多——提前還貸是否劃算？額外費(fèi)用多少？需要注意哪些環(huán)節(jié)？成為比較集中的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士提醒，是否提前還貸需要因人而異，盲目行動(dòng)未必劃算。

各家銀行違約金計(jì)算不同

　　近段時(shí)間，不少市民反映自己收到了銀行的提示短信息，告知客戶房貸利率將在2012年1月1日起進(jìn)行調(diào)整，希望大家密切關(guān)注房貸月供的變化。因此，不少客戶開(kāi)始考慮選擇提前還貸在年內(nèi)將房貸一次性還清。

　　日前，記者以供房者的身份走訪了滬上部分銀行咨詢有關(guān)提前還貸的相關(guān)規(guī)定，一些銀行業(yè)務(wù)員表示，選擇提前還貸時(shí)需要留意關(guān)注違約金。

　　記者在走訪中了解到，目前大部分銀行都允許客戶選擇提前還貸，不過(guò)對(duì)于那些貸款期限未滿足相關(guān)規(guī)定的客戶，銀行方面還是需要收取一定的違約金。但各家銀行在違約金的計(jì)算方式上仍存在一定的差異，根據(jù)相關(guān)合同，大部分銀行是按照提前還款金額百分比收取，而有些銀行是按照貸款余額的比例進(jìn)行計(jì)算。

　　工行某支行個(gè)貸業(yè)務(wù)員告訴記者，如果客戶在貸款一年之后提前還貸，銀行不收取任何違約金，與之相同的還有農(nóng)行、交行、招行等。

　　但如果在貸款不滿一年時(shí)提前還貸，那么違約金必須按照還款金額的百分比計(jì)算。記者電話中國(guó)銀行客服時(shí)，相關(guān)人員表示，目前中行提前還貸的情況為：不滿一年的違約金為還款金額的3%，不滿兩年的2%，不滿三年的1%。

　　相較于一些金額較高的大銀行，小銀行的提前還貸違約金較低，基本為還款金額的1%。記者發(fā)現(xiàn)，目前還有一些銀行表示如果貸款的期限沒(méi)有達(dá)到規(guī)定時(shí)間，銀行將不受理提前還貸。例如，中信銀行貸款不滿三年則不受理提前還貸；招商銀行貸款不滿一年也不受理相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　市民提前還貸時(shí)必須認(rèn)真查看合同，同時(shí)提前還貸的金額限制以及合同變更的手續(xù)費(fèi)都需要特別留意。

　　還貸與否關(guān)鍵在收益差價(jià)

　　由于2012年1月份各銀行的放貸利率即將按照最新利率執(zhí)行，按5年以上貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，房貸利率將從2011年年初的6.4%上漲至7.05%，利率漲幅超過(guò)10%，因此不少貸款買房的市民開(kāi)始集中考慮選擇提前還貸。但專家建議，提前還貸需謹(jǐn)慎考慮，倉(cāng)促還貸或盲目跟風(fēng)未必有利。

　　某銀行信貸部經(jīng)理告訴記者，提前還貸的條件復(fù)雜并不是最主要的，重要的是提前還貸未必真的劃算，是否合適提前還貸要按具體情況進(jìn)行分析。由于每位客戶的貸款利率、限期以及還款方式都有所不同，因此還是建議大家咨詢自己的客戶經(jīng)理在認(rèn)真分析合同的前提下，仔細(xì)計(jì)算還貸成本以及自己要多拿的利息，權(quán)衡之后再作出決定。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，選擇提前還貸的市民在還款之前需要考慮清楚是否能夠獲得收益差價(jià)，換而言之就是如果把提前還貸的錢用于其他投資，是否能獲得高于提前還貸利息的收益。專家指出，目前大部分房貸一族考慮收益差價(jià)時(shí)都不能忽略通脹因素和貸款機(jī)會(huì)因素?？紤]到目前通脹的形勢(shì)，還款期長(zhǎng)對(duì)于還貸者來(lái)說(shuō)其實(shí)是有一定益處的。另外，當(dāng)下在限貸政策的影響下，提前還貸后需要再次借貸購(gòu)房的市民極有可能會(huì)面臨無(wú)法再次申請(qǐng)貸款的問(wèn)題。

　　與此同時(shí)，提前還貸的時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及還貸先后順序也很有講究。對(duì)于還貸期已經(jīng)過(guò)半，貸款剩余金額不高的客戶，將錢投資于更高收益的項(xiàng)目可能會(huì)更好。此外，由于目前公積金貸款利率比同期商貸利率低，所以如果同時(shí)有商業(yè)性和住房公積金貸款的，可以選擇先還商貸再還公積金。

　　記者了解到，還是有一部分人群比較適合提前還款，主要是執(zhí)行上浮利率的貸款人以及目前還處于還款初期的貸款人。由于執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款，相對(duì)會(huì)比較劃算。另外，處于還款初期的客戶，貸款的大部分利息還沒(méi)有償還，此時(shí)提前還貸產(chǎn)生的影響較小。

　　同時(shí)，也有部分銀行業(yè)內(nèi)人士指出，客戶如果手頭有閑置資金，而又沒(méi)有較好的投資方向，提前還貸也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　五類人群不適宜提前還貸

　　還有一個(gè)比較極端的案例，幾年前貸款買房的李先生告訴記者，近日自己前往銀行咨詢提前還貸事宜時(shí)，客戶經(jīng)理幫他算了一筆帳，因?yàn)樗?dāng)時(shí)是按照貸款基準(zhǔn)利率的8折計(jì)算，而且只貸款了50萬(wàn)元，所以如果他現(xiàn)在提前還貸的話，需要交納的違約金要比漲利率多出來(lái)的利率還要貴，聽(tīng)到這個(gè)結(jié)果，李先生立刻放棄了提前還貸的想法。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前有五類人群和李先生一樣不適合提前還貸。首先是享受7折與8.5折之間的購(gòu)房者，由于已經(jīng)享受優(yōu)惠，甚至房貸利率與存款利率目前仍存在“倒掛”現(xiàn)象，因此不需要提前還貸。另外，等額本息還款已到中期的購(gòu)房者也不宜提前還貸，因?yàn)檫@部分客戶已經(jīng)還了大部分的利息，所以提前還貸的意義不大。同時(shí)，等額本金還款期以超過(guò)三分之一的購(gòu)房者以及投資收益高于貸款利率的投資者都不適合提前還貸，否則收益會(huì)受到損失，白白失去賺錢的機(jī)會(huì)。

　　需要特別提醒的是，如果短時(shí)間內(nèi)還會(huì)需要向銀行貸款的市民也不宜提前還貸，如果現(xiàn)在把錢一下子還給銀行，之后再申請(qǐng)貸款時(shí)，利率可能會(huì)上浮得更高。