這是測算類的第二篇文章，上一篇文章講了靜態(tài)測算和常用成本，收到大家的歡迎，連中指研究院的公眾號都轉(zhuǎn)載了，讓我受寵若驚。故有了興趣繼續(xù)寫這篇文章。
為什么會有動態(tài)測算和靜態(tài)測算的區(qū)別呢，我們來舉個栗子：
某300畝的住宅項目，容積率2.5，項目土地成本30億，要求半年以內(nèi)付清。當(dāng)?shù)胤績r（清水）14000元/㎡。粗算一下，項目樓面價在6006元/㎡，加上所有開發(fā)成本、開發(fā)費用我們算6000元/㎡（算得稍微留有余地，不接受反駁），還有約2000元/㎡的毛利潤利潤空間，如果扣除各項稅收，再怎么也有15%的利潤。這貌似是一個很不錯的項目，但在很多公司決策層眼里，這個項目可能還要多掂量一下。
原因很簡單，地產(chǎn)公司拿地大部分都不是自己的錢（自有資金），而是花的銀行的錢，金融機構(gòu)的錢，財務(wù)成本很高。一般來說民營企業(yè)的平均融資成本在8-10%，具體看項目和公司資信。我們就以案例來講，我們按土地款金額的一半（實際上可能更高）來融資，借款兩年，利息成本為：
4.8億元的利息成本，已經(jīng)占了項目毛利潤的一半，如果項目不能在兩年內(nèi)完成銷售，那有可能融資貸款都還不上，還需要再借新的貸款。而且在這期間，自有資金被牢牢鎖在這一個項目上，資本失去了投資其他項目逐利的機會（也就是后面講的預(yù)期收益折現(xiàn)），這雙重的損失都要計算在內(nèi)，有沒有很復(fù)雜？？？因此對于怎么評判一個項目，就有了一個新的概念：投資動態(tài)測算。
幾個非常重要的概念：
1、現(xiàn)金流量
在財務(wù)角度，某一個獨立的經(jīng)濟系統(tǒng)里面所有投入的資金、支付的成本以及所得的收益，都能以賬面的形式看成是貨幣資金的流入或者流出。
在房地產(chǎn)投資測算中，以某一投資項目為標(biāo)準(zhǔn)的獨立經(jīng)濟系統(tǒng)，在固定期限內(nèi)資金的流入或者流出我們稱為現(xiàn)金流。
現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的差額稱為凈現(xiàn)金流。
以某個固定期限內(nèi)各個階段現(xiàn)金流量之和為累計凈現(xiàn)金流，可以將累計現(xiàn)金流理解為，僅以該獨立項目為考量，不考慮外部資金流入情況下的，到固定某個期限截止你的賬上總的資金余額。再粗暴理解就是在某年某月某日，公司銀行卡里面的動態(tài)賬戶余額。
來個表，說明一下吧：
2、資金折現(xiàn)
在談?wù)撡Y金折現(xiàn)之前，先談?wù)撘幌沦Y金時間的價值。
舉一個栗子，碧桂園發(fā)家之路的經(jīng)典例子：
A、B兩個公司都是自有資金10億，投資周期兩年。
A公司計劃第一個項目10個億，不加融資，全部自有資金，8個月開盤，八個月后開盤，然后再投入下一個項目。兩年內(nèi)資金滾動了三次，兩年后只能做到兩個項目的規(guī)模。
B公司計劃第一年兩個項目，分別投入自有資金5億，剩下5億融資，六個月開盤，然后投入下一個項目。兩年內(nèi)資金滾動了四次，兩年后能做到至少八個項目的規(guī)模。
資金投入到現(xiàn)在和投入未來的收益是不一樣的，現(xiàn)在的投入能立馬得到收益，投入給未來不能立即產(chǎn)生價值，在時間維度上不同等，不能進行計算。通俗點講，比如我投入十塊錢到一個三年才能陸續(xù)收回成本的項目，在這三年期間我就不能再投入其他項目。如果我把這十塊錢分別投給了三個一年就能回本的項目，又是不同的結(jié)果。
因此在投資過程中失去的資金潛在收益，需要按一定的公式將未來某個時間點的資金收益折算成現(xiàn)在的收益，我們稱之為資金折現(xiàn)。
具體折算用公式表現(xiàn)是：
或者是
其中P代表的是資金的現(xiàn)值，F(xiàn)是資金的終值（未來某個節(jié)點的價值），i指的是的資金的基準(zhǔn)折現(xiàn)率，在地產(chǎn)行業(yè)我們一般取平均值8-12%。
我這里要強調(diào)一下，折現(xiàn)率不等于銀行利率，是兩個概念。如果非要通俗講貼現(xiàn)率的話，我們可以理解成在資金占用期間，你本應(yīng)該可以用于投資其他項目的收益，用一個代數(shù)公示表現(xiàn)而成的收益比率（亦或是損失的比例）。
3、財務(wù)凈現(xiàn)值，即NPV
財務(wù)表述是將各個年份的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)當(dāng)下節(jié)點的代數(shù)求和值。
通俗點講，就是將某個項目未來各個階段掙的錢，按照折現(xiàn)公式折算成相當(dāng)下收益，
累計凈現(xiàn)值就是在各個時間點基礎(chǔ)上的凈現(xiàn)值累計構(gòu)成的凈現(xiàn)金流。
舉個栗子吧，有兩個項目都是投資兩個億，收益都是2.7個億，按10%的貼現(xiàn)率計算。我們將兩個項目的凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值列表如下：
通過上述例子我們可以看出，同樣的投資總額，同樣的收益總額，第二個項目凈現(xiàn)值為零的時間明顯會早于第一個項目。因此從資金使用效率上來講，第二個項目明顯優(yōu)于第一個項目。
4、財務(wù)內(nèi)部收益率，即IRR
內(nèi)部收益率的財務(wù)定義是，在項目整個期間內(nèi)，各年累計凈現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值累計為零時的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是到了項目結(jié)束的時候，所有的投資都能得到回收。
具體公式如下：（函數(shù)公式，僅作了解）
內(nèi)部收益率存在的價值，在于判斷一個項目所能承受的最高資金成本。如果一個項目的IRR低于同期融資的利率，那這個項目就是虧損的。
內(nèi)部收益率不是衡量一個項目盈利能力的指標(biāo)，而是偏向衡量一個項目的資金使用效率。判斷一個項目的好壞，需要結(jié)合凈利潤率，資金回收期和IRR等多個因素來判斷。
一般來講，在凈利潤有保證的情況下，我認(rèn)為IRR大于30%的項目就是屬于合格的項目，IRR大于50%的項目就是屬于優(yōu)質(zhì)項目。
5、動態(tài)回收周期
指在考慮資金折現(xiàn)（基準(zhǔn)收益率或者基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件）時，項目以全部收益償還全部成本所需的時間，即以凈現(xiàn)金流量限制抵償初始投資資金現(xiàn)值所需的時間，是衡量一個項目投資回收能力的重要指標(biāo)。
在上一篇測算文章：《干貨|如何徒手做好項目靜態(tài)投資測算（附常用成本）》已經(jīng)加了一些基礎(chǔ)的指標(biāo)構(gòu)成，這里只說動態(tài)測算的部分，匯總成一個表格：
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總結(jié)幾條經(jīng)驗，影響項目動態(tài)回收期和IRR的幾個重要因素
1、土地款支付的節(jié)奏，土地款項支付計劃盡量分期，延后。特別是大型收并購和勾地項目，盡量將土地款分期支付，支付期限拉長。
2、成本支付節(jié)點，盡量滯后。碧桂園和恒大萬科是最早做精裝的房企，做精裝有雙重好處：一是可以做大購房總價，最大限度收割消費者的購買力；二是精裝竣工時間會延后半年以上，工程結(jié)算節(jié)點也會延后（在裝修施工單位和主體施工單位選擇同一家的情況下），這樣對現(xiàn)金流量表是有好處的。
3、銷售去化周期，首開去化貨量越大，以及去化速度越快對動態(tài)測算越有利。
4、融資上賬及還本付息支付節(jié)點，從動態(tài)測算的角度，融資上賬越早，還本付息盡量往后延為好。但是現(xiàn)在的融資機構(gòu)一般都是要求地產(chǎn)公司分期還款，預(yù)售的時候就開始第一筆還款，這個操作空間不是很大。
現(xiàn)在我們回過頭看文章開頭的文章，如果能滿足土地分割辦證，土地款分期支付，去化速度如果還跟得上，其實就還算一個好項目。
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