被指推高租金的長租公寓公司出事了。
杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司在這兩天突然宣布了破產(chǎn)。這一風險不幸被我愛我家前副總裁胡景暉言中——長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。
據(jù)了解，鼎家的破產(chǎn)直接涉及4000個租戶將面臨“人房兩空”的尷尬局面。
“押一付一”= 租房貸陷阱？
鼎家的經(jīng)營模式就是傳說中的ABS模式，對租客來說，看似“押一付一”的交租模式資金壓力小不少，但其實已經(jīng)在神不知鬼不覺中，欠下了一筆銀行貸款?！ ?br>
通過銀行卡綁定一個名為51返唄（現(xiàn)更名為“愛上街”）的App，租客們借用平臺的資金一次性繳納全部租金，然后再每月將錢還給51返唄。這個過程，就相當于租客向互聯(lián)網(wǎng)金融平臺貸出一筆款，用于支付租金。
如今，鼎家宣布破產(chǎn)，房東也沒能按時收到鼎家公司支付的相應租金，一些房東已經(jīng)準備收房。另一邊，租客們在面臨無房可住的窘境下，不僅拿不回先行支付的押金，還依然要每月按時還款。
一時間，很多人成為了受害者。房東想收房，4000戶租戶想止損，而借貸公司已經(jīng)將錢支出，自稱鼎家公司前員工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分員工的工資。
事實上，在破產(chǎn)通知發(fā)布后，鼎家一名負責人直接告訴租戶：“沒錢退押金，更沒錢退房租?！?就此，所有受害者都有一個共同的疑問，鼎家公司收到的貸款公司的錢是真金白銀到了賬，網(wǎng)貸公司手上的征信資料是租客的，租客住著房東的房子。在這個鏈條中，所謂的中介平臺賺的就是‘無本萬利’的錢。
公司怎么說倒閉就倒閉了呢？即使是倒閉了，所收的錢就變成空氣，人間蒸發(fā)了嗎？
堪比P2P爆雷？
受害者們發(fā)現(xiàn)，這一系列操作，竟與跑路前的P2P理財公司套路如出一轍。
實際上，此前鼎家就因拖欠租金被傳資金斷裂，8月2日該公司法人魏永鋒就此發(fā)布公告稱，其中有誤會，望大家不要聽信謠言。8月15日，意識到事情不對勁的業(yè)主和租戶就趕到鼎家辦公處維權，他們發(fā)現(xiàn)辦公處已經(jīng)被搬空，還在職的員工表示，公司處于這樣的狀態(tài)已經(jīng)好幾天。再接著，就迎來了一紙破產(chǎn)通知。
更可怕的是，鼎家也并非人們所認知的黑中介，公開信息顯示其成立于2009年，截至2017年底已發(fā)展長租公寓超過5000間，并在今年2月份剛剛獲得一筆千萬級融資，投資方為浙江筑家投資管理有限公司。
目前，有自稱公司內部員工的人士爆料稱，鼎家公司有幾位主要管理層，法人魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小杰，其中鼎家的大部分資產(chǎn)被轉移到了徐嵐頭上，又以徐嵐為法人注冊了名為昌德的房地產(chǎn)中介公司，目前這個公司已有兩個門店甚至更多。但對于這個說法目前無法證實。
同時，西湖法院也表示，沒有收到相關的破產(chǎn)申請。無論如何，鼎家究竟是破產(chǎn)，還是卷錢跑路，至今也仍是個謎。
“金融信貸+長租公寓”模式：步步驚心
一直致力于地產(chǎn)租賃生意的潘石屹曾在采訪中表示，“租房價格再翻番還是虧本的?！币驗槿绻菑你y行貸款產(chǎn)生的利息，按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%、6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的?！?這話可能不假，畢竟全國房價擺在那，租金再漲也不可能追得上……
重點城市租金水平：元/月.㎡（EVS個貸管家租金監(jiān)測）
但，可能潘石屹沒提到這一點，企業(yè)通過ABS發(fā)行債券，進行融資，即不需要通過銀行就能拿到錢；再通過其他金融機構提供分期貸款給租客，又能一次性收入一筆房租；很容易，就能聚集起不小的資金池。而這個資金池，目前正處于無人監(jiān)管的空白……因此，即便是不賺錢的租賃業(yè)也成了香餑餑。
雖然市場上的各類機構對數(shù)據(jù)的測算有差異，但租房市場整體規(guī)模破萬億是肯定的，再加上政策鼓勵資本進入加快發(fā)展租賃市場，吸引了一大批資本進場。有政府控制資本如國企、銀行直接參與市場、提供產(chǎn)品及投放信貸資金；另一方面pe、vc、相關行業(yè)資本（酒店集團、開發(fā)商、中介等民間資本）同樣看好租賃市場前景，也在投入資金去做分散式或者集中式的長租公寓。
這兩天，網(wǎng)上炒得沸沸揚揚的ABS融資，其模式本身也并不清晰。
“ABS融資模式是以項目作為資產(chǎn)支撐證券化的融資方式，自如和蛋殼的房源雖然沒有產(chǎn)權，他們有幾十萬間房未來N年的租金現(xiàn)金流，這些都是還款來源?！币晃粡氖沦Y產(chǎn)管理的業(yè)內人士告訴《IT時報》記者，中國缺少長租公寓發(fā)行ABS的法律基礎，幾乎都是特事特批。
房屋租賃資產(chǎn)證券化應該是物業(yè)已經(jīng)建成并權屬清晰，但自如、蛋殼發(fā)行ABS的底層資產(chǎn)不是物業(yè)，而是物業(yè)通過經(jīng)營的收益權。
因此，發(fā)ABS讓長租公寓企業(yè)正在逐步突破自身主體信用的限制，以更低的成本進行融資。8月，蛋殼宣布發(fā)布超2億元ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)還款來源為物業(yè)的租金差額。自如則在2017年發(fā)行5億元ABS后，在今年獲20億元儲架發(fā)行額度。
如果中介機構宣布破產(chǎn)，房東、租客及網(wǎng)貸公司三方也將面臨損失的可能。
沒人管，租戶成第一風險人
當資本抬高租房價的質疑聲越來越高，監(jiān)管又在其中扮演怎樣的角色？
“與買賣市場相比，政府在租賃政策的監(jiān)管幾乎是空白，基本是靠檢查、約談和行業(yè)自律，治標不治本。如果是從技術層面來講，在買賣市場，新房有價格、漲幅、土地地面價、樓板價、土地溢價率、供應量，銷售量、地價房價比、房價收入比等等一系列的指標可以多維度檢測市場，租房市場的監(jiān)測指標相對缺乏，因此很難調控。”一位不愿具名的業(yè)內人士告訴《IT時報》記者。
那么，對于租房者會存在那些風險：
第一，金額小，日后正規(guī)途徑貸款有難度。租金信貸的金額通常都是幾千元到幾萬元，數(shù)額很小，一旦出現(xiàn)在征信記錄上，租客的償還能力會受到質疑。
第二，中間費用。小額信貸公司會產(chǎn)生一筆利息，有的利息還不低。
第三，錢是預付模式，一旦平臺出現(xiàn)問題，很容易落得“房財兩空”……
目前，鼎家的租戶及業(yè)主組成了大大小小的維權群，想通過協(xié)商或者法律等途徑挽回損失。
1、在房客仍在交房租期間，房東無權趕走房客。房東應去法院起訴鼎家侵占租金，因為房租權益屬于房東被鼎家非法侵占，順序優(yōu)先于破產(chǎn)清算。如果房東趕走房客，房客可以去公安機關或者法院期訴房東侵犯房客的使用權，要求房東支付因搬家產(chǎn)生的費用；
2、即使房東和鼎家簽訂了單方面終止協(xié)議，如“鼎家無力支付房租，合同終止，房屋即日起由房東自行收回”，協(xié)議也是無效的。因為房客和鼎家簽訂的協(xié)議在前，房東和中介的合同不能對抗第三人。如果房東趕走房客，房客可起訴房東侵權；
3、房客住到支付租金期滿后不搬走的，房東可以起訴房客侵權，并向法院申請強制清退。但房客可去法院起訴鼎家賠付押金并承擔違約責任。
4、鼎家是否屬于詐騙很難認定。因為詐騙必須主觀惡意在前，但鼎家的情況比較復雜。
內容：章蔚瑋 吳雨欣
編輯：挨踢妹
來源：《IT時報》公眾號vittimes
