——即將到來的房地產(chǎn)崩潰的圖解指南
作者：邁克爾·赫德森
譯者：宋瑋
從來沒有這么多的美國人如此心甘情愿地深陷債務(wù)。房價膨脹到我們已經(jīng)習(xí)慣于把抵押貸款——迄今為止我們大多數(shù)人將承擔(dān)的最大債務(wù)——稱為"投資"。當(dāng)然，他們的想法是，就算今天借的10萬美元在未來30年內(nèi)將花費超過20萬美元來償還，但土地會升值得更快。在房地產(chǎn)泡沫的怪異邏輯中，債務(wù)已經(jīng)等同于財富。
而且債務(wù)不僅是財富，還是自由——這是一個更奇怪的悖論。畢竟，在歷史上的大部分時間里，債務(wù)只不過是奴隸制的一個小變種而已。債務(wù)人是中世紀(jì)的農(nóng)民，或者被抵押到西班牙種植園的印第安人，或者是南北戰(zhàn)爭后南方奴隸的佃農(nóng)子女。今天，很少有美國人愿意接受這樣的安排，因此，未來的領(lǐng)主和男爵們不得不開發(fā)更復(fù)雜的誘惑。
他們找到的解決方案非常出色，盡管它很復(fù)雜，但可以簡化為一個詞——租。不是公寓住戶付給房東的租金，而是經(jīng)濟(jì)租，即一個人僅僅通過擁有某樣?xùn)|西而獲得的利潤。經(jīng)濟(jì)租的形式可以是無線電頻譜的許可費，儲蓄賬戶的利息，股票的分紅，或出售房屋和土地的資本收益。經(jīng)濟(jì)租的突出特點是，賺取它不需要付出任何勞動。事實上，租戶付給房東的常規(guī)租金，只有在減去房東為維持這個住所的實際花費后，才會成為經(jīng)濟(jì)租。
地主階級的大多數(shù)成員都非常富有。很多人都想加入這個階層。因此，我們的悖論似乎得到了解決：隨著房地產(chǎn)的繁榮，廣大美國人只要今天可以承擔(dān)巨大的債務(wù)，明天就可以實現(xiàn)巨大的資本收益，以及隨之而來的貴族式的休閑生活。如果你有能力填寫一份抵押貸款申請，那么你今后就不需要再工作了。還有什么能比這更誘人，或者說，更平等的呢？
無論如何，這就是一種宣傳?，F(xiàn)實情況是，盡管對許多人來說，擁有自己的住房可能是很多人夢寐以求的，但這個特殊的房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)過精心設(shè)計的，以引誘購房者跳進(jìn)損害自己利益的陷阱。這個誘餌就是賺快錢。這個陷阱相當(dāng)于現(xiàn)代的農(nóng)奴制，即用一生的時間來為價值迅速下降的資產(chǎn)還債。
到目前為止，大多數(shù)參與房地產(chǎn)泡沫的人都至少賺了點錢，但這種情況即將改變。泡沫將會破滅，而當(dāng)它破滅時，那些以為自己會過上輕松的房東生活的人很快就會發(fā)現(xiàn)，他們真正簽下的是淪為債務(wù)奴役的賣身契。
通往農(nóng)奴制的新路是從貸款開始的
通往農(nóng)奴制的新路是從貸款開始的。自2003年以來，抵押貸款已占美國銀行貸款總額的一半以上，僅在2005年就超過了2000億美元。如果沒有這種不斷增長的需求，近年來銀行的貸款凈額幾乎沒有增長。
1000美元的月供可以承載不同程度的債務(wù)
為什么對抵押貸款債務(wù)的需求如此之高？有幾個原因，但所有這些原因都與以下事實有關(guān)：銀行鼓勵人們在考慮抵押貸款債務(wù)時，只考慮他們每個月能支付多少錢，以及最長能把貸款年限拉長到多少年，而不是考慮還款的總金額。一個給定的月度還款額可以承載截然不同的債務(wù)數(shù)額，這取決于利率和還款持續(xù)的時間。例如，每月1000美元的付款的購買力，隨著債務(wù)的持續(xù)和利率的下降，幾乎增加了兩倍。
自1981年以來利率一直在下降
事實上，銀行越來越不急于收回貸款了。去年，將近一半的人在購買第一套住房時被允許0首付貸款，許多購房者得到了所謂的只付利息的貸款，對實際債務(wù)的支付被分期付款推遲了數(shù)十年。少數(shù)人甚至選擇了"負(fù)償還"貸款，這種貸款方式下的本金余額增長而非下降。額外的利息被添加到本金中，而總債務(wù)可以無限期地增長。與此同時，美聯(lián)儲二十多年來一直在推動利率下降。
企業(yè)通過折舊隱藏其房地產(chǎn)利潤
美國國稅局通過允許稅收減免——例如眾所周知的住房抵押貸款抵扣稅款——來幫助創(chuàng)造對債務(wù)的需求，這可以將貸款變成一個有吸引力的避稅手段。事實上，商業(yè)房地產(chǎn)投資者將他們的大部分經(jīng)濟(jì)租隱藏在建筑物的"折舊"撇賬中，即使這些建筑物獲得了市場價值。其借口是，建筑物就像任何其他工業(yè)投資一樣，會磨損或過時。但實際情況是，建筑物可以一次又一次地折舊，甚至在其市場價值增加時也是如此。
稅收負(fù)擔(dān)已從財產(chǎn)轉(zhuǎn)移到勞動和消費上
地方和州政府也推波助瀾，以所得稅和銷售稅的形式將稅收負(fù)擔(dān)從財產(chǎn)轉(zhuǎn)向勞動和消費。自1929年以來，稅收負(fù)擔(dān)的比例完全逆轉(zhuǎn)了。
房地產(chǎn)價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國民收入
不過，近年來，對房屋所有權(quán)的最大激勵不是擁有房屋本身，甚至不是避稅，而是出人頭地、階級躍升的永恒希望。如果一套20萬美元的房子在某一年猛漲15%，業(yè)主將實現(xiàn)3萬美元的資本收益。許多這樣的業(yè)主通過辦理房屋抵押貸款，花費了未來的資本收益。對于那些實際工資停滯不前或下降的家庭來說，以較高的房產(chǎn)價格為抵押進(jìn)行借貸，感覺就像從已經(jīng)賺取利息的銀行賬戶中取錢一樣。在去年的一項研究中，艾倫-格林斯潘和詹姆斯-肯尼迪發(fā)現(xiàn)，僅在2004年，新的房屋產(chǎn)權(quán)貸款就為美國經(jīng)濟(jì)增加了2000億美元。
資本利得的稅率比以前還低
同樣不值一提的是，資本收益在沒有任何實際勞動或工業(yè)投資的情況下"賺取"的經(jīng)濟(jì)租金，越來越不被征稅。
房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費價格，即使月供仍可承受
所有這些因素結(jié)合在一起，吸引了創(chuàng)紀(jì)錄的買家進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而房價也相應(yīng)攀升。在過去的十年中，房屋的中位價已經(jīng)翻了一番多，從1995年的10.9萬美元到2005年突破20.6萬美元的高峰。這一增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了消費者價格指數(shù)，盡管住房負(fù)擔(dān)能力——對月度住房成本的衡量——一直保持不變。
抵押貸款債務(wù)占GDP比例正在上升
這聽起來是個好消息。但是，這些不斷上漲的價格也意味著，越來越多的人欠銀行的錢已經(jīng)突破歷史最高點。這不僅僅是指11.8萬億美元的未償?shù)盅嘿J款額度，而且是指抵押貸款債務(wù)占國民經(jīng)濟(jì)的比例。這些債務(wù)有望在本十年（指2010年）結(jié)束時超過美國國內(nèi)生產(chǎn)總值的規(guī)模。
生產(chǎn)/消費型經(jīng)濟(jì)
這筆巨額債務(wù)也可能看起來不那么糟糕，因為巨大的資本收益在未來向我們招手。但是，這種繁榮不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去。當(dāng)增長停止時，市場將崩潰。不過，要了解個中原因，需要快速回顧一下經(jīng)濟(jì)理論。我們通常認(rèn)為 “經(jīng)濟(jì)”不過是生產(chǎn)者和消費者之間的一個閉環(huán)。雇主雇用工人，工人創(chuàng)造商品和服務(wù)，雇主向他們支付工資，工人用這些錢購買他們創(chuàng)造的商品和服務(wù)。
凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)
不過，正如我們所看到的，政府在經(jīng)濟(jì)中也發(fā)揮著重要作用。增加稅收從生產(chǎn)者和消費者之間的資金循環(huán)中抽走資金，使過熱的經(jīng)濟(jì)放緩。赤字支出則將更多的收入注入這一流動，幫助停滯不前的經(jīng)濟(jì)走出衰退。這就是與約翰-梅納德-凱恩斯有關(guān)的古典政策模式。
金融資本主義經(jīng)濟(jì)
第三個因素也影響著國家的財富。經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱其為FIRE部門，是金融、保險和房地產(chǎn)的簡稱。這些行業(yè)是如此共生，以至于商務(wù)部將它們的收益作為一個綜合體來統(tǒng)計。銀行要求抵押貸款持有者為他們的財產(chǎn)投保。同時，房地產(chǎn)公司正以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的形式將自己變成證券公司，而這些公司又由投資銀行承保。FIRE部門的主要產(chǎn)品是信貸。金融部門在提取利息和其他費用時，將信貸注入經(jīng)濟(jì)。
復(fù)利的奇跡
與生產(chǎn)/消費和政府部門相比，F(xiàn)IRE部門有兩個顯著優(yōu)勢。首先是利息財富呈指數(shù)級增長。這意味著，隨著時間的推移，利息的復(fù)利使債務(wù)翻倍再翻倍。十八世紀(jì)哲學(xué)家理查德-普萊斯發(fā)現(xiàn)了復(fù)利的這一奇跡，并有些沮喪地指出，如果他能夠回到耶穌出生的那一天，存下一分錢，按照5%的利息，每年復(fù)利計算，他將為自己贏得一個比地球大1.5億倍的純金球。
食租經(jīng)濟(jì)
金融部門的另一個優(yōu)勢是，利息可以迅速回收轉(zhuǎn)化為更多的債務(wù)。貸款人支付的利息越多，銀行的貸款就越多。而這些新的貸款反過來又能進(jìn)一步推動對房地產(chǎn)的需求，使房主們能夠獲得更多的貸款，以期待未來的資本收益。有些人稱這種永動機(jī)為"后工業(yè)經(jīng)濟(jì)"，但更準(zhǔn)確一點，它應(yīng)該被稱為食租經(jīng)濟(jì)。人們夢想著FIRE部門將惠及每個美國人的財富——我們不需要工作或生產(chǎn)任何東西，也不需要為國家的新技術(shù)或基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行投資。我們當(dāng)然也不需要交稅。我們只需要投身于這場食租的繁榮泡沫。復(fù)利的奇跡將使我們每一個人都躍身為食租者，在利息、紅利和資本收益上大快朵頤。
富人在整體經(jīng)濟(jì)租中獲得更大的份額
可惜的是，在現(xiàn)實中，我們不可能都成為富人。正如伏爾泰所說，富人需要大量的窮人，貴族階層需要大量的債務(wù)人。別無他法。事實上，在過去20年里，絕大多數(shù)美國人看到他們在租金蛋糕中的份額減少了，即使房地產(chǎn)蛋糕作為一個整體已經(jīng)做大。每個人都變得更富一點，但富人變得更富。
復(fù)利的奇跡將不可避免地與現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)的S形曲線相撞
我們將很難保持這種半幸福的狀態(tài)。像任何生物體一樣，實體經(jīng)濟(jì)不會以指數(shù)方式增長，甚至不會線性增長。它會漸漸變成S型曲線，成為自身成功的犧牲品。當(dāng)生意好的時候，對勞動力、原材料和信貸的需求增加，這導(dǎo)致價格和利率的大幅跳升，而價格和利率的跳升反過來又會壓制經(jīng)濟(jì)。這就是復(fù)利的奇跡的創(chuàng)始者。雖然兩千年前確實有很多人存錢生息，但至今還沒有人獲得哪怕一個地球體積的黃金。原因是，當(dāng)商業(yè)周期轉(zhuǎn)入低谷時，債務(wù)人無法支付利息和貸款，因此債務(wù)人的債務(wù)與投資于這些不良貸款的所有儲蓄一起，在破產(chǎn)浪潮中被抹去。
在日本，房地產(chǎn)價格下跌的速度和上漲的速度一樣快
日本在九十年代得到了這個教訓(xùn)。隨著土地價格的上漲，銀行借出的錢超過了人們支付利息的能力。最終，沒有人能夠買得起更多的土地，需求下降，資產(chǎn)價格也相應(yīng)下降。但債務(wù)仍然存在。人們在價值跌剩一半的房屋上欠下了數(shù)十億日元。許多商業(yè)業(yè)主干脆取消了抵押品贖回權(quán)，給銀行留下的不僅是實際上已經(jīng)死亡的"不良貸款"，還有沒有人愿意購買或有能力購買的房屋。英國類似的債務(wù)經(jīng)濟(jì)引發(fā)了一個干巴巴的俏皮話："對不起，你失業(yè)了。希望你在你的房子上賺了大錢。"
利率呈上升趨勢
我們已經(jīng)達(dá)到臨界點。截至去年秋天，甚至連艾倫-格林斯潘都在住房市場上發(fā)現(xiàn)了"泡沫的跡象"。他說，在一些地方，房屋價格已經(jīng)"上升到不可持續(xù)的水平"，如果不是"只需付息的貸款急劇增加"和 "其他更奇特的可調(diào)整利率的抵押貸款形式"，"使資格有限、高杠桿率的借款人能夠以膨脹的價格購買房屋"，房屋價格早就超出了許多美國人的承受能力。如果這一趨勢繼續(xù)下去，房主和銀行都"可能面臨重大損失"。與此同時，利率已經(jīng)開始攀升。
自1989年以來，現(xiàn)有房屋的年銷售量增加了一倍多
所以，美國在住房市場下降的情況下持有創(chuàng)紀(jì)錄的抵押貸款債務(wù)。即使是這樣，起初看起來也沒有問題：我們可以在漂亮的新房子里度過風(fēng)暴。事實上，對于那些很久以前就買了房子，并且看著他們的房子價格翻了一番又一番的房主來說，情況不會太差。但是，對于最近的購房者來說，他們是在高位接盤的，現(xiàn)在面臨著幾十年的房屋貸款，而這些房屋的價值很快就會低于他們支付的價格。危機(jī)正在醞釀。而他們并不是一群無足輕重的螻蟻。
負(fù)資產(chǎn)使債務(wù)人陷入絕境
對于最近的購房者來說，問題不僅僅是房價在下跌；而是房價在下跌的同時，購房者的總抵押貸款卻沒有變化甚至增加。最終，房子的價格將低于房主的欠款，這種狀態(tài)被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱為負(fù)資產(chǎn)。負(fù)資產(chǎn)的房主進(jìn)退兩難。他們無法出售房子，因為不斷下跌的市場價格無法彌補(bǔ)他們欠銀行的貸款，但他們?nèi)匀槐仨氈Ц恫粩嘣鲩L的月供。他們唯一的"選擇"是削減其他方面的開支，或者以取消抵押品贖回權(quán)的方式失去房子和他們?yōu)橹冻龅囊磺小?/p>
自由市場的前提是“選擇”。但越來越多的房主發(fā)現(xiàn)，他們的選擇越來越少。以"財務(wù)自由"的承諾開啟的房地產(chǎn)熱潮，會以越來越多的工人被鎖定在一生的債務(wù)償還中而結(jié)束，這些債務(wù)吸走了每一分錢。事實上，會議委員會的一項研究發(fā)現(xiàn)，從1997年到2002年，擁有可自由支配收入的家庭比例已經(jīng)從53%下降到52%。不斷上升的利率、不斷上漲的燃料成本和不斷下降的工資，只會讓債務(wù)人的生活更加拮據(jù)。
但房主并不是唯一要付出代價的人。整體經(jīng)濟(jì)都會萎縮。2004年流入實體經(jīng)濟(jì)的2000億美元已經(jīng)花光了，未來也沒有資本收益來推動更多這樣的寬松貨幣進(jìn)入實體。不斷增加的償債支出將進(jìn)一步分流流向消費支出的收入。這些因素疊加在一起，將使實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步萎縮，使那些已經(jīng)下降的實際工資繼續(xù)下降，并使債務(wù)纏身的經(jīng)濟(jì)陷入日本式的停滯，甚至更糟。
然后只有債務(wù)本身會遺留下來，成為一座痛苦的碑，紀(jì)念我們對躺著實現(xiàn)財富自由的狂熱。
