本文是基于對(duì)地產(chǎn)業(yè)客戶稅務(wù)服務(wù)過(guò)程中對(duì)相關(guān)疑難稅收問(wèn)題而作的梳理，本意是作相關(guān)擴(kuò)展后作為出具紙質(zhì)或電子圖書的素材。
現(xiàn)僅對(duì)其中少部分問(wèn)題作簡(jiǎn)要刊登 2008年5月
問(wèn)題目錄
綜合類——以地出資
1、以土地使用權(quán)出資設(shè)立新公司，是否須繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？
2、我公司以地出資行為，是否須依視同銷售繳納企業(yè)所得稅？
3、因被投資公司并未取得無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，則其企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額如何確定？
4、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能否享受加計(jì)扣除20% 的待遇？
5、以地投資于全資子公司可免征契稅嗎？
6、資產(chǎn)評(píng)估中的土地評(píng)估增值是否允許作為企業(yè)所得稅稅前扣除的依據(jù)？是否允許作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額？
綜合類——利息支出
1、利息在土地增值稅和企業(yè)所得稅上的稅務(wù)處理上有何不同?
2、代開(kāi)的利息發(fā)票能在企業(yè)所得稅前扣除？為什么地稅局卻不讓在土地增值稅中扣除？
3、假按揭是否應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？
4、假按揭的貸款利息支出是否允許稅前扣除？
綜合類--租賃
1、對(duì)外出租房產(chǎn)，租賃期較長(zhǎng)就要依視同銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?
2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于出租時(shí),是否應(yīng)視同銷售繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅？
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租商鋪，在附有免租期條款的情況下，免租期內(nèi)是否應(yīng)確認(rèn)租賃收入？免租期內(nèi)的房產(chǎn)稅應(yīng)由誰(shuí)繳納？
4、我公司對(duì)外銷售房產(chǎn)時(shí)，約定交樓后由我公司保留三年的免租使用權(quán)，請(qǐng)問(wèn)這在稅務(wù)上存在什么風(fēng)險(xiǎn)？
具體稅種——（一）營(yíng)業(yè)稅
1、物業(yè)公司的水電費(fèi)節(jié)余是否要交營(yíng)業(yè)稅？
具體稅種——（二）土地增值稅
1、商住兩用樓如何計(jì)算土地增值稅？
具體稅種——（三）土地使用稅
1、還未取得土地使用證的開(kāi)發(fā)用地是否要繳納土地使用稅？
2、商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”還是“管理費(fèi)用”？
3、已部分銷售的住宅小區(qū)，還要全額計(jì)提土地使用稅嗎？
4、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地使用稅優(yōu)惠有哪些？
具體稅種——（四）契稅
1、土地"撥改讓"還要再繳納契稅嗎？
2、無(wú)償取得的土地使用權(quán)也要交契稅嗎？
……………………
綜合類——以地出資
1、以土地使用權(quán)出資設(shè)立新公司，是否須繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？
2、我公司以地出資行為，是否須依視同銷售繳納企業(yè)所得稅？
3、因被投資公司并未取得無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，則其企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額如何確定？
4、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能否享受加計(jì)扣除20% 的待遇？
5、以地投資于全資子公司可免征契稅嗎？
6、資產(chǎn)評(píng)估中的土地評(píng)估增值是否允許作為企業(yè)所得稅稅前扣除的依據(jù)？是否允許作為土地增值稅扣除項(xiàng)目金額？
我公司為內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)擬以名下的一宗地出資設(shè)立乙公司作商品房開(kāi)發(fā)，該宗地賬面成本（歷史成本）為3000萬(wàn)元，經(jīng)專門的房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估，確認(rèn)評(píng)估價(jià)值為8000萬(wàn)元，占乙公司60%股份。
問(wèn)1：我公司在以地出資設(shè)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司過(guò)程中，因土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，是否須繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？
答：（1）營(yíng)業(yè)稅。不繳納，這方面有明確有規(guī)定，即《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）： 一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。三、《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。
（2）土地增值稅。要視同銷售計(jì)提土地增值稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）出臺(tái)后，改變了以地出資一律免土地增值稅的規(guī)定，改為限定主體或限定用途下須視同銷售征稅，即——自
問(wèn)2：我公司以地出資行為，是否須依視同銷售繳納企業(yè)所得稅？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2000〕118號(hào)文件)第三條規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購(gòu)股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。這在在本例中，投資企業(yè)應(yīng)將土地投資業(yè)務(wù)分解為按照公允價(jià)值銷售土地和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，即首先確認(rèn)3000萬(wàn)元的應(yīng)納稅所得額（8000－5000），然后再以8000萬(wàn)元投資。
另外，對(duì)此《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）也有同樣的規(guī)定，并且有針對(duì)性地明確：以地出資方“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過(guò)50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。”
這在新《企業(yè)所得稅法》也有同樣的規(guī)定，其第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換（注：以土地投資也歸屬非貨幣性資產(chǎn)交換的范疇），以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利和利潤(rùn)分配等用途，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)和提供勞務(wù)，國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。
問(wèn)3：因被投資的乙公司并未取得無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，則其將來(lái)商品房完工銷售后，其企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額如何確定？
答：（1）企業(yè)所得稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2000〕118號(hào)文件)第三條規(guī)定：被投資企業(yè)接受的上述非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）也有同樣的規(guī)定：接受土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。即如果投資企業(yè)已經(jīng)按照上述規(guī)定確認(rèn)應(yīng)納稅所得額，資產(chǎn)的隱含價(jià)值在稅收上已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，被投資企業(yè)可以憑評(píng)估報(bào)告，當(dāng)然有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)還要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供投資企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的投資企業(yè)已調(diào)增應(yīng)納稅所得額證明，作為稅前扣除的依據(jù)。
（2）土地增值稅。這個(gè)問(wèn)題在土地增值稅上則比較復(fù)雜，目前的稅收政策也并不明確。其主要形成原因是因依原土地增值稅規(guī)定，以土地使用權(quán)作為出資，對(duì)出資方言，在出資環(huán)節(jié)一律不征土地增值稅。這樣就帶來(lái)一個(gè)滋生問(wèn)題，對(duì)被投資方企業(yè)言，將來(lái)對(duì)此作為出資物的宗地進(jìn)行開(kāi)發(fā)后銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)的金額如何確認(rèn)？因這不但涉及扣除項(xiàng)目金額本身，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)言，還涉及其加計(jì)20%扣除的稅收附屬利益。在稅收征管中形成三種意見(jiàn)，一是和企業(yè)所得稅一樣，依其評(píng)估價(jià)值即被投資企業(yè)的入賬價(jià)值作為扣除項(xiàng)目金額，因出資環(huán)節(jié)并未計(jì)征過(guò)土地增值稅，故這個(gè)意見(jiàn)只能是企業(yè)方的愿望，并不能獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，二是依投資方企業(yè)的賬面原值即其取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款來(lái)作扣除項(xiàng)目金額，這個(gè)意見(jiàn)本身是最務(wù)實(shí)合理的，但卻會(huì)帶來(lái)征管上的不便，三是依零來(lái)計(jì)算，且有的省市對(duì)此發(fā)文專門予以明確，如山東省地方稅務(wù)局在《關(guān)于明確投資入股土地征收土地增值稅土地扣除項(xiàng)目金額問(wèn)題的通知》（魯?shù)囟惡?/span>[2004]30號(hào)）中就明確規(guī)定：納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時(shí)并無(wú)支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額或投資入股時(shí)土地的評(píng)估價(jià)值作為土地的扣除項(xiàng)目金額予以扣除。即依零來(lái)計(jì)算，不允許作任何金額的扣除。
但在上引《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）出臺(tái)后，對(duì)特定情形下的土地出資要依視同銷售來(lái)征收土地增值稅，這樣一來(lái)，如上引的魯?shù)囟惡?/span>[2004]30號(hào)文等就應(yīng)自然失效，至少是針對(duì)出資環(huán)節(jié)應(yīng)征土地增值稅的部分應(yīng)是失效，因其原作為“立法”依據(jù)的上位法已然改變，另外也與“稅不重征”的稅收基本原則相沖突了，故應(yīng)是全部/部分失效，——但在出資環(huán)節(jié)已經(jīng)征收土地增值稅情況下，接受投資方將來(lái)土地增值稅清算時(shí)土地使用權(quán)的扣除成本及憑證如何要求，卻并無(wú)稅收政策規(guī)定?，F(xiàn)在各省市對(duì)此多有反映，預(yù)計(jì)國(guó)家稅務(wù)總局近期會(huì)出臺(tái)相關(guān)文件，予以明確。
在當(dāng)前的征管實(shí)務(wù)中，多數(shù)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求是：受投資方企業(yè)的土地使用權(quán)成本可以計(jì)入扣除項(xiàng)目金額，并可作加計(jì)20%扣除的基數(shù)，但須納稅人提供支持性證明材料：出資協(xié)議、該宗地的評(píng)估報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、出資方以該幅地出資環(huán)節(jié)已經(jīng)接受土地增值稅稅務(wù)管理的證明等。
問(wèn)4：?jiǎn)渭冝D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能否享受加計(jì)扣除20% 的待遇？
我們此宗用于出資土地的成本，除出讓金和繳納的契稅外，還包括我們?yōu)榇税l(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、土地登記費(fèi)及小額的土地整理費(fèi)等支出，請(qǐng)問(wèn)我們能否享受加計(jì)扣除20%的規(guī)定？
答：依《土地增值稅細(xì)則》規(guī)定：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可依取得土地使用權(quán)所支付的金額，及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，加計(jì)20%扣除。但對(duì)單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目，因未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)，是不適用的，不允許加計(jì)扣除20%。但在納稅人對(duì)土地進(jìn)行了一定程度的開(kāi)發(fā)的情形下，能否適用，現(xiàn)行稅收政策下卻并不是很明確，一般地稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的原則是如果企業(yè)并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)，即使屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)或企業(yè)，但因不是“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人”，未形成產(chǎn)品而僅是地皮的買賣，故不允許加計(jì)扣除。而若進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，則允許作加計(jì)扣除，但對(duì)何謂“實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)”，投入到什么程度算是達(dá)到“實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)”的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在稅收政策上并無(wú)實(shí)際的量化可操作的明確標(biāo)準(zhǔn)。具體的判斷，還須與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)作咨詢溝通。
問(wèn)5：以地投資于全資子公司可免征契稅嗎？
如果乙公司為我們的全資子公司，即我們?cè)偻瑫r(shí)以不少于30%的貨幣資金出資，占有乙公司100%的股權(quán)，是否我們可免征契稅？
答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)）：企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。且依財(cái)稅[2006]41號(hào)文，該優(yōu)惠政策延長(zhǎng)至
依以上規(guī)定，母公司與全資子公司間土地使用權(quán)的無(wú)償劃轉(zhuǎn)是不征收契稅的，但須注意的是，以地出資是以土地?fù)Q取權(quán)益性資產(chǎn)的非貨幣性資產(chǎn)交換行為，并不屬于文件規(guī)定的“無(wú)償劃轉(zhuǎn)”，是不能依此規(guī)定來(lái)申請(qǐng)免征契稅的。當(dāng)然，如果你公司符合財(cái)稅[2003]184號(hào)文件規(guī)定的：非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50％的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。則是可以的，但這已經(jīng)是另外一種免稅情形，與你問(wèn)題本身無(wú)關(guān)了。
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策的通知
財(cái)稅[2006]142號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，財(cái)務(wù)局：
為進(jìn)一步支持國(guó)有企業(yè)改制重組，現(xiàn)將國(guó)有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策通知如下：
對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國(guó)有控股公司，是指國(guó)家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上，或國(guó)有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國(guó)有控股公司。
以出讓方式承受原國(guó)有控股公司土地使用權(quán)的，不屬于本通知規(guī)定的范圍。
本通知自下發(fā)之日起至
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問(wèn)題解釋的通知
國(guó)稅函[2006]844號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局：
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于延長(zhǎng)企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》（財(cái)稅〔2006〕41號(hào)）中規(guī)定，將《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2003〕184號(hào)，以下稱184號(hào)文件）執(zhí)行期限延至
一、184號(hào)文件第一條第一款中規(guī)定的“整體改建”，是指改建后的企業(yè)承繼原企業(yè)全部權(quán)利和義務(wù)的改制行為。
二、184號(hào)文件第二、三、四條中所謂“企業(yè)”，是指法人企業(yè)。 三、184號(hào)文件第二條第一款中規(guī)定的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，包括單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，同時(shí)變更該企業(yè)法人代表、投資人、經(jīng)營(yíng)范圍等法人要素的情況。在執(zhí)行中，可以根據(jù)工商管理部門進(jìn)行的企業(yè)登記認(rèn)定。即：企業(yè)辦理變更登記的，適用于該款規(guī)定；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用于該款規(guī)定。對(duì)新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應(yīng)征收契稅。
四、184號(hào)文件第四條規(guī)定的“企業(yè)分立”，僅指新設(shè)企業(yè)、派生企業(yè)與被分立企業(yè)投資主體完全相同的行為。
五、184號(hào)文件第七條中規(guī)定的“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”，是指母公司與其全資子公司之間、母公司所屬的各個(gè)全資子公司之間的關(guān)系，以及同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間、同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。
六、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，不屬于184號(hào)文件規(guī)定的范圍，對(duì)承受人應(yīng)征收契稅。
本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行。
問(wèn)6：我公司2007年進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革并為此作整體資產(chǎn)評(píng)估，其中土地評(píng)估增值近600萬(wàn)元，會(huì)計(jì)上借記“開(kāi)發(fā)成本”，貸記“資本公積”
1、是否允許以自行評(píng)估的價(jià)值作為企業(yè)所得稅稅前扣除的依據(jù)？是否允許以評(píng)估價(jià)值作土地增值稅扣除項(xiàng)目金額？
答：（1）企業(yè)所得稅。稅法規(guī)定，所得稅稅前扣除遵循歷史成本計(jì)價(jià)的原則，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔1997〕77號(hào)文件）精神，只有納稅人按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定，進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估凈增值，可以不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。即：開(kāi)發(fā)企業(yè)不能根據(jù)自行評(píng)估的土地成本作為計(jì)稅成本在所得稅前扣除。
《財(cái)務(wù)部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1997]77號(hào)）“企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整帳戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估增值可以計(jì)提折舊，但在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。”
（2）土地增值稅。我們認(rèn)為此增值金額在將來(lái)的土地增值稅清算時(shí)極有可能不被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可作為扣除項(xiàng)目，尤其是不予作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)。依《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。依此，對(duì)無(wú)合法憑證支持的扣除項(xiàng)目，在土地增值稅上是很難取得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的。
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具體稅種——（三）土地使用稅
1、還未取得土地使用證的開(kāi)發(fā)用地是否要繳納土地使用稅？
2、商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”還是“管理費(fèi)用”？
3、已部分銷售的住宅小區(qū)，還要全額計(jì)提土地使用稅嗎？
4、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地使用稅優(yōu)惠有哪些？
1、還未取得土地使用證的開(kāi)發(fā)用地是否要繳納土地使用稅？
問(wèn)：我公司通過(guò)投標(biāo)方式取得一宗土地,已簽訂了出讓合同,但因未繳清出讓金,尚未獲取國(guó)有土地使用證, 而我們當(dāng)?shù)氐牡囟惥志鸵笪覀兝U納土地使用稅,請(qǐng)問(wèn)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求有依據(jù)嗎?
答:稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法行為是有依據(jù)的.對(duì)如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)自何時(shí)繳納土地使用稅,原稅收規(guī)定是自取得建造商品房用地土地使用證的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。但《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）已對(duì)此作了變更，規(guī)定：出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。如此稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求是有依據(jù)的。
2、商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”還是“管理費(fèi)用”？
答：這個(gè)問(wèn)題目前在會(huì)計(jì)和稅收上均無(wú)特別具體明確的規(guī)定，但鑒于該項(xiàng)業(yè)務(wù)的特殊性，應(yīng)屬于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-存貨》所規(guī)定的：“使存貨達(dá)到當(dāng)前狀態(tài)和場(chǎng)所所必須的必要、合理的支出”，應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，而不應(yīng)依一般的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，計(jì)入期間費(fèi)用。
這對(duì)納稅人而言一般是有利的，即計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，對(duì)企業(yè)所得稅僅會(huì)構(gòu)成時(shí)間性差異，但因計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并可享受20%加計(jì)扣除，對(duì)土地增值稅卻是實(shí)質(zhì)性的利好，可減少土地增值稅數(shù)額。
3、已部分銷售的住宅小區(qū)，還要全額計(jì)提土地使用稅嗎？
問(wèn)：我公司開(kāi)發(fā)的某住宅區(qū)，已銷售了約50%以上，且購(gòu)房者多已辦理了房產(chǎn)證和土地證，即相應(yīng)的土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移購(gòu)房戶而不歸我公司了。我們還要全額計(jì)提土地使用稅嗎？
答：對(duì)購(gòu)房戶已經(jīng)辦理土地權(quán)證的相關(guān)土地面積，因相關(guān)的土地使用權(quán)已經(jīng)不再歸屬你公司所有，依《土地使用稅條例》規(guī)定精神，原則上應(yīng)是隨銷售進(jìn)度下的產(chǎn)權(quán)分割，自購(gòu)房業(yè)主獲取商品房權(quán)屬證書后逐步將其相應(yīng)的土地面積從自身計(jì)稅面積中剔除，房產(chǎn)公司即不再負(fù)有計(jì)提繳納的義務(wù)，并且據(jù)我們了解，絕大多數(shù)地方稅務(wù)局也是據(jù)此執(zhí)行的。但對(duì)該土地計(jì)稅面積減除的具體操作程序，國(guó)家稅務(wù)總局和多數(shù)省市地稅機(jī)關(guān)并無(wú)明確的規(guī)定，這里援引北京市地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（京地稅地〔2005〕550號(hào)） 中對(duì)此事項(xiàng)的具體規(guī)定，供參照——“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的計(jì)稅面積中扣除。已銷售房屋的占地面積計(jì)算公式如下：已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋總建筑面積）×總占地面積。”
但需提請(qǐng)您注意的是，欲獲取稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)減少計(jì)稅土地面積的認(rèn)可，須提供相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的證明資料，同時(shí)也須在會(huì)計(jì)上對(duì)權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有相應(yīng)的確認(rèn)銷售收入和成本的賬務(wù)處理作為輔助和配合，而若相關(guān)預(yù)收賬款和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品仍未結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，卻即認(rèn)定土地權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，或招致稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可貴公司相關(guān)土地不予計(jì)稅的行為，更存在直接認(rèn)定貴公司存在推遲結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入成本并滯后清算相應(yīng)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的可能，故提請(qǐng)貴公司注意相關(guān)稅種間和會(huì)計(jì)稅收處理的協(xié)調(diào)，規(guī)避其間潛存的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地使用稅優(yōu)惠有哪些？
問(wèn)：現(xiàn)在土地使用稅稅額太高了，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地使用稅方面有什么稅收優(yōu)惠措施？
答：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用稅政策原則上就是“除經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對(duì)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅”。而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用稅優(yōu)惠政策，最近的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）中對(duì)此作了更明確細(xì)化的規(guī)定：“……經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地……免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。”
貴公司若符合規(guī)定條件，可申請(qǐng)享受此項(xiàng)優(yōu)惠待遇。
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