最近，有不少朋友反映，手里有閑置的資金想到房地產(chǎn)行業(yè)投資，但是又因?yàn)橄拶彽脑蛸I不了房子。那么，不受國十一條限制的商鋪似乎是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。曾經(jīng)，有一句是這樣說的：一鋪養(yǎng)三代。這個(gè)鋪指的就是商鋪，雖然養(yǎng)三代有點(diǎn)夸張了，但是我們?nèi)匀荒軌驈倪@句話里體會(huì)到投資商鋪所帶來的巨大收益。但是，隨著電商的飛速發(fā)展，商鋪受到了很大沖擊，從以前的一鋪養(yǎng)三代漸漸變成了三代養(yǎng)一鋪，但是商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)長久發(fā)展的投資項(xiàng)目，仍然具有很高的投資價(jià)值，今天小編就來和大家說說投資商鋪，有哪些是你必須知道的。
首先，分清楚商鋪的種類。
從投資方式上說，大體分為兩種，第一種是產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪指的是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種形式。簡單來說，你買下這個(gè)商鋪，商鋪所有權(quán)是你的，但是經(jīng)營權(quán)在商場經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的手中。產(chǎn)權(quán)式商鋪也被許多人稱為是毒蘋果，看似很美實(shí)則暗藏殺機(jī)。其實(shí)他們的擔(dān)心不無道理，產(chǎn)權(quán)式商鋪看起來不用費(fèi)心經(jīng)營只要收租就行了，其實(shí)是把命運(yùn)給交在了別人的手里。但是因?yàn)槠浜唵蔚姆绞?，依然?huì)有大部分人選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪，在選擇購買此類商鋪時(shí)，要嚴(yán)格考察開發(fā)商和經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的能力，選擇一些大品牌的開發(fā)商也算是一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法。
第二種，就是經(jīng)營式商鋪。顧名思義，經(jīng)營式商鋪由自身進(jìn)行經(jīng)營。這類商鋪依靠產(chǎn)業(yè)和物流作為支撐，優(yōu)勢就在于經(jīng)營相對獨(dú)立，受其他商戶的影響教小。當(dāng)然此類商鋪的經(jīng)營成本也較高，一般來說沒有實(shí)際的產(chǎn)業(yè)支持，普通人很難做到。
按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行分類，可以分為七種。
它們分別是：1.商業(yè)街商鋪，是指商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪面；2.市場類商鋪，“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇；3.社區(qū)商鋪，就是指住宅社區(qū)里的商鋪；4建筑底商商鋪，是指位于建筑底層的商用鋪位；5.百貨商場、購物中心商鋪，大型商場、購物中心內(nèi)的商鋪；6.商務(wù)樓、寫字樓商鋪，商店、商住公寓等建筑內(nèi)用于商業(yè)用途的空間；7.交通設(shè)施商鋪，交通設(shè)施內(nèi)部及附近道路兩側(cè)的店鋪。
以上七種商鋪各有各的優(yōu)點(diǎn)，在投資的時(shí)候也要根據(jù)城市本身的情況進(jìn)行選擇。比如，在一線城市里，因?yàn)榫用窀呤杖胭徺I力強(qiáng)的原因，5是最省心且高收益的選擇。但是，如果在三線城市當(dāng)中，1或者2的收益可能要大于5。所以，必須根據(jù)自己所在城市的具體情況選擇商鋪的類型進(jìn)行投資，不能和市場的需求背道而馳。
了解清楚了商鋪的分類，還有一些因素也至關(guān)重要，就是選擇商鋪時(shí)，有哪些外部條件是需要重點(diǎn)考量的。小編就挑幾個(gè)基礎(chǔ)的談一談。
1.地段。地段對于投資商鋪來說，可以算的上是第一要素了，地段也是決定一個(gè)商鋪價(jià)值的重要條件。繁華的商鋪承受市場波動(dòng)的能力肯定要比偏遠(yuǎn)地段的商鋪要強(qiáng)，繁華地段的商鋪價(jià)格肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)人跡罕至的門面，這些相信大家都知道。但是，并不是一味追求繁華地段的商鋪就是盈利的保障。如果花的代價(jià)太大，而其他方面又不夠好，收益也不會(huì)太高。退而求其次，選擇地段稍遜，但其他條件更好的商鋪才是正確的選擇。畢竟，誰也不能保證最熱鬧的地方，就是東西賣得最好的地方。
2.人流量。人流是考量商鋪價(jià)值的重要因素之一。人的購買行為和諸多要素有關(guān)，人流是一個(gè)重要的參考指標(biāo)。和地段一樣，人多的地方東西不一定就賣的最好，但是沒有人的地方東西肯定是賣不出去的。如果是一個(gè)全新地塊的商鋪，看不出人流量來，那怎么考量？很簡單，把范圍擴(kuò)大，如果周邊小區(qū)都快住滿了，說明這個(gè)地塊還是有很強(qiáng)的吸引力的。如果附近都是鬼城，那這個(gè)地方也很難火起來。在這里小編順便推薦一個(gè)黑科技（絕對不是做廣告）。打開百度地圖，地圖里面有一個(gè)選項(xiàng)叫熱力圖。按人流量從高到低依次為橙黃綠青紫白。
3.投資回報(bào)率。根據(jù)附近商鋪的租金，可以了解到商鋪的投資收益率。直接放公式，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率＝月租金*12個(gè)月-首付款*銀行存款利率-貸款*銀行貸款利率/售價(jià)，這種是有貸款的情況，一般商鋪貸款的年限是10年，利率的話需要看當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)。如果是沒有貸款的情況：年租金收入/購買商鋪總價(jià)＝年投資收益，購買商鋪總價(jià)／年租金收入＝投資回收年限。根據(jù)國際評估法，15年之內(nèi)回收成本的，則認(rèn)為物有所值。不過現(xiàn)在房地產(chǎn)市場瞬息萬變，租金也在時(shí)刻發(fā)生變化，當(dāng)今電商的發(fā)展對于商鋪這種實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊非常大，將來實(shí)體經(jīng)濟(jì)所占市場的份額也直接決定了商鋪未來的命運(yùn)。
早在原始社會(huì)的中后期，人類中就出現(xiàn)了物物交換，這也是后來商品交易的雛形。雖然當(dāng)今電商迅猛發(fā)展，但也無法將線下實(shí)體經(jīng)濟(jì)完全抹除，只要線下實(shí)體交易存在一天，商鋪就有其存在的價(jià)值。而商鋪?zhàn)鳛橐环N房地產(chǎn)品種，其本身就具有價(jià)值屬性。通過商業(yè)的運(yùn)營和土地的不可復(fù)制性，商鋪?zhàn)陨淼膬r(jià)值也會(huì)隨著時(shí)間的積累逐漸提高。
